上海8月二手房市场申报:量价微弱下跌 外热内冷浮现

2019-09-11 10:38:46

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  • 城市:上海
  • 发布时间:2019-09-11
  • 申报类型:市场申报
  • 发布机构:上海房产之窗

  2019年8月,上海房产之窗二手房指数为3922点,比7月降低4点,环比下跌0.13%,跌幅减少0.03个百分点,二手房指数持续第二个月环比下跌;8月,二手房指数同比上浮0.16%。

  8月,上海二手室庐成交套数为19720余套,环比降低2.09%,同比上升47.31%;以成交面积计,环比降低2.18%,同比上升45.33%。截至8月底,全市二手室庐挂牌量为63961套,环比降低2.31%;同比降低19.15%。挂牌量持续降低。

  8月市场表示:一、自本年四月以来,本月二手室庐成交量持续第五个月降低,并且初次跌破2万套。二手室庐市场表示为量价微弱下跌,或为“金九银十”蓄力。

  2、8月上半月成交8660余套,比7月下半月降低17.68%;8月下半月成交11060余套,比8月上半月上升27.78%。月度市场出现先冷后热走势。

  3、上浮板块数量扩大年夜,但全体价格延续弱势,成交构造分化而至。全市130个板块中,上浮板块占比由上月的34.62%扩大年夜为41.54%;下跌板块占比由上月的47.69%减少为40.77%;持平板块占比保持上月的17.69%。以城区统计,顺次为中间城区(成交占比30.01%)全体价格下跌0.11%;新兴城区近郊(成交占比58.68%)全体价格下跌0.15%;新兴城区近郊(成交占比11.32%)全体价格上浮0.02%。以环线统计,内环内全体价格下跌0.07%,表里环间下跌0.15%,外环外下跌0.19%。

  四、成交量走势趋缓,出现“外热内冷”。全市130个板块中,88个降低,39个上升,3个持平(上月97个降低,32个上升,1个持平)。以城区板块统计,中间城区降低6.79%,新兴城区近郊降低2.2%;值得存眷的是,新兴城区近郊持续两个月环比上升,本月上升13.7%。以环线板块统计,内环内成交降低13.23%,为2210余套;表里环间成交降低2.51%,为7210余套;外环外成交上升1.12%,为10290余套。

  五、以价格段统计,总价300万元以内房源成交占比65.40%;300-500万元房源成交占比22.28%;500万元以上房源成交占比12.32%。以面积段统计,七个面积段成交量六降一升,个中,140-200平方米房源降低10.57%居前; 110-140平方米、50平方米以内、200平方米以上、50-70平方米、90-110平方米房源分别降低5.98%、5.75%、3.40%、2.80%、2.01%;唯一70-90平方米上升4.16%。

  六、全市浅显室庐成交13680余套,非浅显室庐成交6030余套。浅显室庐与非浅显室庐成交比例,全市为2.27:1,内环内为1.81:1,表里环间为2.15:1,外环外为2.50:1。

  7、全市成交TOP10板块中,中间城区板块2个,新兴城区近郊6个、近郊2个。近郊的浦东临港新城以540套居榜首;近郊的闵行浦江、浦东三林以492套、470套分列2、三位;中间城区的杨浦黄兴、杨浦华夏以347套、341套位列第8、九位。全市成交TOP10小区全部位于新兴城区,近郊8个、近郊2个。个中内里环间1个、外郊环间7个、郊环以外2个,青浦赵巷的崧泽华城以140余套位居榜首。

  8月25日,央行发布告诉布告称,为果断贯彻落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制,在改革完美存款市场报价利率(LPR)构成机制过程当中,确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持小我住房存款利率程度根本稳定,保护假贷两边合法权益,从10月8日开端周全调剂房贷利率计算方法,新增小我住房存款将与LPR挂钩。

  近郊成交连升二月

  8月,中间城区(7个传统郊区及浦东内环)全体价格下跌0.11%,内环内下跌0.07%。个中,静安、徐汇均下跌0.16%;杨浦、普陀分别下跌0.15%、0.14%;虹口、长宁均下跌0.11%;黄浦下跌0.09%;浦东内环上浮0.17%。中间城区全部65个板块中,30个上浮,21个下跌,14个持平。上浮板块如浦东塘桥、黄浦老西门、长宁古北、徐汇万体馆,价格分别上浮0.25%、0.23%、0.19%、0.16%。下跌板块如虹口曲阳、普陀甘泉宜川、长宁天山、徐汇上海南站,价格分别下跌0.86%、0.74%、0.59%、0.21%。

  8月,中间城区成交量环比降低6.79%,为5910余套。个中内环内成交量降低13.31%,为2210余套。中间城区所统计的七个面积段成交均降低,个中,140-200平方米、110-140平方米房源分别环比降低16.49%、10.87%,为230余套、450余套;50-70平方米、90-110平方米、50平方米以内房源分别环比降低7.6%、7.55%、6.56%,为1680余套、500余套、2100余套;200平方米以上房源、70-90平方米房源环比降低3.95%、0.58%,为70余套、850余套。从中间城区成交量前100个小区看:一、以环线统计,分别为内环以内31个、内里环间30个、中外环间板块33个、外郊环间6个。各环线成交最多的小辨别别为,内环内的中远两湾城、内里环的控江三村、中外环间的阳光建华城、外郊环间的桃浦七村。2、套均成交50平方米以内小区50个,环比增添1个。成交抢先的多为非热点学区房小区,如控江三村、曹杨五村、宜川三村,分别成交20套、19套、16套。3、中大年夜面积段房源成交小区中,成交抢先的为普陀武宁的华夏两湾城、浦东塘桥的西方城市花圃、虹口四川北路的瑞虹新城,分别成交27套、15套、15套,主力户型在100-130平方米。四、大年夜面积房源成交集中小区有三个,陆家嘴的世茂滨江花圃、普陀长风的大年夜华清水湾花圃、浦东联洋的仁恒河干城,分别成交10套、9套、9套,套均面积在140-200平方米,套均总价在1100-2000万。

  内环内各区成交降幅前三的为黄浦、徐汇、浦东的内环板块,分别降低23.3%、22.86%、19.6%,为210余套、240余套、600余套;其他如普陀、长宁、虹口、杨浦的内环板块,分别降低11.63%、9.78%、8.77%、2.5%;静安的内环板块成交上升6.02%,为280余套。七个面积段六降一平,个中降幅抢先的200平方米以上、50-70平方米、90-110平方米房源成交分别环比降低25%、19.87%、15.94%,为30余套、490余套、210余套;140-200平方米、50平方米以内、110-140平方米房源,成交环比降低14.05%、12.85%、6.18%,为150余套、820余套、240余套;70-90平方米环比持平,成交250余套。综上可见,内环内面积段成交大年夜多出现降低,市场降温特点明显,刚需与改良需求均现加速。从板块表示看,内环内板块中,仅静安江宁路成交表示抢眼,环比上升72.5%,成交案例显示,板块内90平方米房源成交上升100%,如国际丽首都、静安晶华园、静安华庭等中高等商品房小区成交上升明显,带动板块全体成交热度。

  8月,新兴城区近郊价格全体下跌0.15%;近郊价格全体上浮0.02%。成交前三的浦东内环外、闵行、宝山价格分别下跌0.07%、0.17%、0.17%;松江、青浦、嘉订价格分别下跌0.19%、0.18%、0.16%;含较多近郊板块的奉贤、金山、崇明价格分别下跌0.19%、0.11%、0.10%。新兴城区全部65个板块中,32个下跌、24个价格上浮、9个走平。下跌板块如浦西南蔡、闵行航华、宝山大年夜场、松江泗泾,价格分别下跌0.92%、0.82%、0.67%、0.41%。上浮板块如浦东三林、青浦徐泾、闵行龙柏金汇、浦东惠南,价格分别上浮0.49%、0.27%、0.24%、0.14%。

  近郊城区成交量环比降低2.2%,为11570余套。八个区的近郊板块成交七降一升。成交降低前三的区域,为松江、嘉定、宝山近郊,分别降低5.25%、4.11%、3.61%,为1240余套、770余套、2030余套。成交上升的青浦近郊,环比上升13.73%,为910余套。新兴城区近郊七个面积段四降三升,个中,成交降低的为50平方米以内、110-140平方米、50-70平方米、200平方米以上房源,分别降低9.01%、7.37%、6.17%、3.81%,为1180余套、1140余套、3040余套、220余套;成交上升的为90-110平方米、140-200平方米、70-90平方米房源,分别环比上升6.33%、4.13%、0.95%,为1760余套、400余套、3810余套。综上可见,近郊城区本月成交表示为小面积段房源成交降低,而改良需求全体表示如前。查询拜访显示,近郊作为全市价格跌幅最大年夜的区域,挂牌房源议价空间加大年夜、数量增长,对改良客的流入起到了积极感化。从板块成交走势看,升幅抢先的青浦赵巷、浦东新场,环比上升49.51%、38.82%,为300余套、110余套。而降幅最大年夜的为金山亭林,环比降低47.37%,为20余套。从近郊成交前100个小区看:外郊环间小区73个、中外环间22个、内里环间5个。一、近郊成交排名前三的崧泽华城、马桥景城、新凯家园均为外郊环间的动迁配套房小区,成交以70-75平方米、200-250万元的房源为主,地点的青浦赵巷、闵行颛桥、松江泗泾板块价格分别下跌0.69%、0.36%、0.41%。2、表里环间成交抢先小区,如内里环间的三林世博家园、中外环间的玉兰喷鼻苑,二者均为动迁配套小房区,成交以75-90平方米、总价300-400万元的房源为主。上述两小区均位于浦东,地点的三林、张江板块,价格分别上浮0.49%、0.16%。3、大年夜户型成交集中小区在外郊环间,如浦东康桥的康桥半岛、闵行浦江的新浦江城,成交房源为套均160-180平方米的经济型别墅、大年夜平层。

  近郊城区成交量唯一环比上升13.7%,且持续第二个月环比上升,为2230余套。全部11个板块中成交6降5升,价格4跌4涨3平。成交量前三的浦东临港新城、金山新城、嘉定城区,共占比近郊63.58%,分别为540余套、360余套、320余套,价格分别为上浮0.67%、上浮0.13%、持平。个中,临港新城受自贸区政策利好影响,成交环比上升128.81%,为近郊板块中成交升幅最大年夜的板块,购房者中以投资客为主。受自贸区政策影响的还有奉贤海湾,成交环比上升73.33%、为150余套。

  涨跌板块各占四城

  8月,全市130个板块中,上浮板块54个,占比41.54%;价格下跌板块53个,占比40.77%;持平板块23个,占比17.69%。

  价格上浮板块54个,比上月增长9个,价格全体上浮0.20%,环比减少0.03个百分点。上浮板块中,中间城区30个,新兴城区近郊20个,近郊4个;35个板块价涨量降,18个板块量价齐升,1个板块量平价涨。成交降幅居前的多在中间城区,如浦东联洋、黄浦打浦桥、普陀长命路,分别环比降低40%、39.32%、36.11%,为30余套、70余套、40余套,价格分别上浮0.17%、0.18%、0.15%。上述三板块主力面积段成交出现明显降低,浦东联洋110-200平方米房源降低46.15%、黄浦打浦桥70平方米以内房源降低55.17%、普陀长命路90-140平方米房源降低43.33%。新兴城区成交降幅居前的如松江九亭、浦东张江、闵行金虹桥,分别降低22.62%、15.56%、12.23%,为170余套、150余套、160余套,价格上浮0.13%、0.16%、0.17%,成交案例显示,上述三板块统计的七个面积段成交均现不合程度降低,需求出现平和降温。量价齐升板块,中间城区11个,新兴城区7个,但成交升幅前两位均在新兴城区近郊,受自贸区新政影响而成交扩大年夜的浦东临港新城、奉贤海湾,成交环比上升128.81%、73.33%。

  价格持平板块23个,与上月雷同。个中,中间城区14个、新兴城区近郊6个、近郊3个。成交表示16个降低、7个上升。中间城区成交降低居前的人平易近广场、静安南京西路,分别降低43.75%、17.5%,为10余套、30余套。案例显示,两板块主力成交面积段均为70平方米以内里大户型,成交分别环比降低66.67%、29.17%,其他面积段则成交均表示稳定。新兴城区成交降低居前的闵行莘庄、梅陇,分别降低12.9%、12.67%,两板块则表示为改良客出现不合程度降低,刚需小面积房源成交稳定的走势。价平量稳板块多在中间城区,如杨浦华夏、黄兴公园,成交环比上升23.1%、21.57%,均为340余套,两板块内70平方米以内房源需求微弱,带动板块全体成交上升。

  价格下跌板块53个,环比增添9个,价格全体下跌0.56%,环比减少0.04个百分点。下跌板块中,中间城区21个,新兴城区近郊28个,近郊4个。价量齐跌板块37个,价跌量升板块14个,价跌量平板块2个,在价量齐跌板块中,中间城区如徐家汇、虹口曲阳、普陀甘泉宜川,分别降低22.51%、18.14%、18.09%,为240余套、190余套、240余套,价格分别下跌0.47%、0.86%、0.74%;新兴城区板块如松江小昆山、奉贤南桥、浦东唐镇,成交分别降低19.64%、17.17%、16.07%,为0.55%、0.21%、0.45%。经过过程上述板块量价走势看,新兴城区一些板块价格跌幅虽不及中间城区,但成交量降低幅度却小于中间城区,注解部分低预算购房者面对小幅让价积极入市,而中间城区价格跌幅虽较大年夜,但也难促进交。在价跌量升板块中,升幅前三的均位于新兴城区,奉贤奉城、青浦赵巷、金山枫泾成交上升128.57%、49.51%、36.84%,为90余套、300余套、20余套,价格分别下跌0.12%、0.69%、0.58%。榜首的奉贤奉城受自贸区政策影响,成交敏捷上升,板块内二手房被热捧。

  上海房产之窗二手房指数申报指出,8月上海二手室庐市场出现量价微弱下跌的同时,出现外热内冷的反向走势。统计目标显示,中间城区价格跌幅最小,但成交量跌幅抢先全市;新兴城区价格跌幅最大年夜,但成交量稳中略降,个中近郊受政策利好影响,成交环比上升13.7%,全体价格走势也出现微涨。

  着眼9月,央行出台的小我房贷新政将于10月8日实施,实际利率比较以后利率程度微弱上升,但对购房者影响无限,9月出现抢批存款的概率较小。而9月16日起央行再次降准释放活动性,有益于稳定楼市、稳定预期。9月为传统发卖旺季,本年“金九银十”行情可否如期而至?谨慎乐不雅。

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