[克而瑞]2019年1-9月中国房地产企业发卖TOP200排行榜

2019-10-08 11:02:58

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-10-08
  • 申报类型:月度排行榜
  • 发布机构:克而瑞

  导 读 

  1、TOP100房企事迹环比上升23.9%,增速明显快之前年;

  2、TOP100房企事迹目标完成情况不及客岁同期;

  3、超8成TOP50房企事迹环比上升,恒大年夜全国促销见效明显。

  ☉ 文/克而瑞研究中间

  榜单改版解释

  本年是克而瑞编制中国房地产企业发卖排行榜的第11个岁首,从最后的TOP20到TOP50、TOP100、TOP200;再从单一的发卖榜,到推出代表操盘才能的操盘榜和投资才能的权益榜,我们一向真实、严谨、公平地记录着10年来的行业变更、格局演变和形式创新。

  自2019年1月起,在原本的发卖流量榜和权益榜的基本上,我们新增了发卖全口径榜。发卖全口径,是指把企业集团连同合营及联营公司一切项目计入事迹的统计方法,不推敲权益比例和能否操盘。由于代建属于输入管理行动,在全口径榜双数据中同一不包含代建产生的发卖事迹。全口径榜反应的是企业城市构造和项目拓展的才能。

  操盘榜是以企业操盘为口径,即若某项目为多家房企协作开辟,则该项目标事迹仅归入操盘企业。反应的是企业的营销和操盘才能,企业代建产生的发卖事迹归入操盘口径统计中。

  权益榜是以企业股权占比为口径,即若某项目为多家房企协作,则该项目标事迹按照股权占比计入照应企业。反应的是企业的资金实力与投资才能。(注:权益口径数据不包含母公司和接洽关系方权益、员工跟投部分)

  鉴于今朝绝大年夜多半的上市房企曾经将事迹告诉布告的口径从并表改成了全口径,须要与上市公司发布数据停止对比的读者,可以参考全口径榜单。

排行榜

排行榜

 榜单解读

  2019年前三季度,在“房住不炒”政策主基调下,行业全体范围增速明显放缓,TOP100范围房企累计事迹同比增速在4%阁下。9月在推案量上升、促销力度加大年夜的推动下,百强房企事迹较7、8两月晋升明显,单月权益发卖金额环比增长23.9%,增幅较客岁同期晋升近11个百分点。

  我们认为,四时度是房企冲刺全年事迹目标的关键期,从房企的中期表露来看,多半企业供货节点多集中在四时度,将为事迹冲刺供给有力保证。信赖在企业增长货量供给、加强营销力度之下,四时度房企全体发卖范围会有必定的上升。

  同时,在政策调控持续、融资渠道全方位收紧、行业竞争加重的格局下,四时度房企全体投资将更趋理性,加快去化及回款、降杠杆控负债总量是主流。

 01 全体事迹

  9月事迹环比上升,增幅较客岁同期明显晋升

  2019年前三季度,在“房住不炒”政策主基调下,行业全体范围增速明显放缓。按照可比口径统计,TOP100范围房企的累计事迹同比增速在4%阁下,增速较上半年持平。9月,百强房企事迹表示较7、8两月晋升明显,单月权益发卖金额环比增长23.9%,增幅较客岁同期晋升近11个百分点。

  经过上半年集中拿地补库存,在新开工节拍的影响下房企四时度的供给量将明显晋升;另外一方面,在发卖承压、项目整体去化率降低的背景下,四时度房企也将积极推盘去化、加大年夜营销力度,经过过程降价促销、以价换量加快项目去化。信赖在企业增长货量供给、加强营销力度之下,四时度房企全体发卖范围会有必定的上升。

房企

  02 上榜门槛

  TOP10房企权益金额门槛晋升15%

  2019年前三季度,百强房企各梯队权益发卖金额门槛与客岁同期比拟都略有晋升。个中,TOP10房企权益金额门槛达到1217.9亿元,同比增幅最高达15%。TOP20房企和TOP30房企权益金额门槛分别为752.1亿元和546.5亿元,门槛增幅分别为2.9%和4.3%。TOP50房企竞争格局加重,权益金额门槛较客岁同期大年夜幅晋升10.5%至364.6亿元。另截止三季度末,TOP200房企权益金额门槛达到40.1亿元。

房企

  03 集中度

  百强房企范围增长分化持续,行业竞争加重

  2019年前三季度,TOP100各梯队房企之间范围分化持续,行业竞争加重。个中,龙头房企持续保持稳健高质量生长,TOP3房企权益金额集中度达10.2%,同比晋升0.4个百分点。TOP4-10及TOP11-20梯队房企权益金额集中度较客岁也均有必定幅度的晋升,市场份额稳中有升,范围房企竞争优势进一步深化。而随着多半城市成交回落,发卖难度加大年夜,20强以后房企的权益金额集中度出现必定回落。

房企

 04 目标完成率

  完成情况不及客岁同期,千亿房企表示较佳

  从目标完成情况来看,截止到9月末,在年内设定了全年发卖目标的房企中,近4成房企目标完成率达到75%以上,个中,阳光城、世茂、宝龙、九龙仓、大年夜发地产等9家房企目标完成率完成80%以上,事迹表示凹陷。另有近4成房企的目标完成率处于65%-75%区间,残剩房企目标完成率未达到65%。范围房企全体目标杀青情况不及客岁同期。
前三季度,千亿房企的全体事迹表示优于行业均匀程度,14家公布事迹目标的千亿房企中,超6成房企目标完成率已逾越75%,中海、世茂、龙湖、招商、金茂等房企事迹完成情况均较为乐不雅。整体来看,内行业增速放缓、调控趋严的背景下,部分房企完玉成年事迹目标仍有必定压力,四时度仍需加快推货入市,积极推盘去化。

房企

 05 企业表示

  TOP50房企中逾越8成单月事迹环比晋升

  从事迹表示来看,受益于供货力度的加大年夜,9月TOP50房企中有逾越8成的企业单月事迹环比晋升。TOP3房企中,恒大年夜加大年夜营销力度,9月单月完玉成口径事迹范围830亿元,较8月环比大年夜幅增长73.6%,比拟客岁同期增幅晋升。世茂和阳光城房企9月完成单月发卖金额320.9亿元和271.9亿元,分别环比增长49%和60.3%。华夏幸福9月在南浔、固安、嘉善等城市项目去化表示较佳,单月完成事迹173亿元,环比晋升82.1%。

房企

  06 财务表示

  盈利才能进入安稳期,负债率和融资本钱上升

  随着行业增速放缓、集中度上升、范围房企竞争加重,企业在盈利、融资、周转等方面都出现了一些变更。复杂的市场情况对企业运营才能的请求也在赓续增长。

  1)房企全体盈利程度进入安稳期,中小范围房企盈利才能承压

  2019年上半年,受行业全体发卖增速放缓影响,上市房企全体结算支出和利润范围在保持增长的同时,增速较2018年明显放缓。同时,行业全体盈利才能也渐渐进入到安稳期。截止上半岁终,172家上市房企净利率和归母净利率的中位数为12.2%和10.4%,分别较2018岁终晋升0.5和0.9个百分点。我们认为,固然短期内受益于行业集中度上升及收并购红利,范围房企全体的利润率尚稳定在较高程度。但在今朝政策调控常态化、行业增速放缓、房企利润空间持续遭到挤压的市场周期下,企业要保持今朝的盈利程度仍面对必定的客不雅压力。特别是关于中小范围房企而言,内行业竞争格局加重、集中度晋升的背景下,若何均衡范围增长与增长质量,晋升精细化运营的管理程度对运营者提出了更高的请求。

房企

  2)净负债率与融资本钱双增,债务构造更趋稳健

  2019岁首年代,多半房企在融资窗口期下加大年夜举债,导致上半年房企全体融资范围上升。截至上半年,21家房企负债范围逾越千亿;同时,174家典范房企的加权均匀净负债率较岁首年代上升4.29个百分点至91.37%,达到汗青最高值。个中TOP10房企净负债率增长最为明显,而TOP31-50房企的净负债率较2018岁终有所降低。从债务构造来看,上半年174家典范房企的长短债务比晋升至2.23,较期初上升8.3%,全体债务构造更趋公道。另外融资本钱方面,基于近年来境内融资情况持续收紧,加上房企原本的低本钱公司债陆续到期,近期新停止的境表里融资本钱均有进步。上半年70家重点房企的均匀融资本钱由去岁终的6.68%晋升至7.04%。

房企

  3)存货增速收窄,房企去化压力进一步减小

  2019年上半年,市场的趋冷和融资的收紧促使房企投资加倍谨慎,房企存货总量保持上浮趋势,但增速较客岁同期收窄约3个百分点。截至2019年6月末,有32家房企存货逾越1000亿元,较岁首年代增长了3家;20强门槛进步至1600亿元。从范围增速来看,174家房企的存货范围较岁首年代增长8.5%,68家重点房企的存货增幅为8.9%,均较客岁中期降低2.9个百分点。上半年房企全体的存货周转率较客岁同期微升,重要由于企业前期发卖项目渐渐步入结算期,假设企业想要再晋升本身的周转速度,则须要将更多的精力放在加快开辟落成及项目全体流程上。已落成存货占比持续4年降低,企业库存去化压力取得减缓。2019年上半年,68家重点监测房企的已落成存货占比进一步降低1个百分点至11%,延续了近几年的趋势。将来企业加强运营管控、加快周转以晋升资金效力还是关键。

房企

  07 四时度投融资战略

  全体投资更趋理性,降杠杆控负债总量是主流

  1)拿地:四时度或出现机会窗口,房企全体仍以理性、谨慎为主

  受地盘市场持续低位运转的影响,更多的房企表示会根据市场和企业需求乘机而动,例如,以碧桂园、万科为代表的房企下半年会加倍存眷企业现金流状况,持续保持理性的拿地立场,个中万科则明白表示放弃高溢价地块。我们认为,四时度企业投资将持续保持理性和谨慎。但地盘市场全体持续下行降温,也会有投资机会出现,关于现金流状况优胜、财务稳健和有纳储需求的房企是补仓的不错机会,终究“逆周期”抄底拿地关键照样在于价格能否公道。例如,旭辉集团在半年度事迹会明白表示将来会存眷四时度的投资机会,8、9月份会恰当增添投资,为四时度拿地做预备。中骏集团虽然本身拿地筹划不会产生变更,下半年保持95亿预算,但也认为下半年是拿地的好机会,并断定11、12月是一个窗口机会。另外,拿处所式方面,拓宽拿地渠道以降低综合拿地本钱成为主旋律,更多房企将经过过程协作、旧城改革等方法取得更加核心的地块,特别关于部分核心一二线城市来讲,参与旧改曾经获得城市中间肠块的方法。

房企

  2)融资:房企融资渠道全方位收紧,降杠杆控负债总量成为主流

  从企业融资层面来看,多半房企在2019岁首年代出现的融资窗口期加大年夜了融资力度,上半年企业全体融资范围进一步上升。而自5月发布23号文限制信任存款后,下半年以来当局加强了对境外债、信任、开辟贷及海内债等融资方法的监管力度,开启了房地产融资的新一轮调控。特别是随着8、9两月融资限制政策的密集出台,企业融资范围急剧降低。今朝,随着融资渠道的全方位收紧,多半房企对将来的预期停止了调剂。一方面,在融资情况保持低位运转的背景下,企业将加倍看重项目发卖回款,降杠杆控负债总量成为主流。另外一方面,企业将加强与金融机构的协作、存眷资产证券化等创新型融资产品的搭建,积极拓展融资渠道。同时,企业将更出力于对境外债的汇率风险停止主动管理,控制融资本钱。

房企

  08 市场展望

  政策调控主基调未变,城市市场走势将持续分化

  从政策调控层面来看,三季度政治局会议明白提出“不将房地产作为短期安慰经济的手段”,注解“四限”调控仍将从紧履行。部分热点城市调控政策再升级,大年夜连、洛阳等加码调控。我们认为,“房住不炒、因城施策”政策主基调未变,调控办法仍环绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标,夯实处所主体义务。
城市市场成交层面,本年以来各城市房地产市场动摇频繁。在政策持续发酵的背景下,发卖转冷根本符合预期,但不合城市依然出现出明显的分化。一方面,部分城市楼市、地市成交明显下滑,库存风险再次浮出水面且有加重趋势;另外一方面,也有一些城市市场依然高歌大进、部分项目仍能收盘日光,供求抵触仍相对凹陷。我们估计:一线城市四时度市场将持续小幅回调,不过介于刚需面仍有支撑,预期2019年整体成交范围仍有望超出2018年程度。二线城市全体成交范围会稳中有升,中西部刚需和改良需求仍有待进一步释放。个中,诸如重庆、武汉、郑州等去化周期较短的中西部核心城市,四时度供给会相对充分、需求仍较为旺盛,估计四时度成交仍会冲高;而西安、贵阳、青岛等近两年房价快速上浮的城市,居平易近购买力透支、后续需求或无认为继。而三四线城市全体来看需求曾经有所透支,再加上棚改政策的全体“收紧”,泉币化安顿比例降低,将来市场回落也在道理当中。仅部分环一线和热点二线的三四线城市,受核心城市市场外溢需求影响,成交热度或将持续保持。

  来源:克而瑞地产研究

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