[克而瑞]2019上半年房企偿债才能:净负债率创新高达91%

2019-09-10 11:22:58

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-09-10
  • 申报类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  导 读 

  房企的融资渠道正在全方位收紧,估计将来融资情况仍将保持低位运转。

◎  研究员 /房玲、易天宇、羊代红、洪宇桁

  2019年一季度的全体融资情况持续延续了2018岁尾回暖的趋势,使得一季度的房企融资出现了“小阳春”。但是从4月份开端,融资情况开端渐渐收紧。5月份银保监会重点申清楚明了要对银行、信任等金融机构对房地产行业的放款加强监督任务,同时监管部分也加强了对一些拿地守旧的房企的融资监管。在融资情况由较为宽松到收紧的背景下,上半年各大年夜房企的财务情况究竟产生了如何的变更呢?为此,我们对174家上市房企的财务数据停止深刻分析。

  01

  总起:房企融资本钱持续上升,净负债率创新高

  固然2019上半年房地产市场和政策都有所动摇,但由于行业集中度赓续进步,企业为了进一步促进范围增长和晋升市场占领率,依然须要大年夜量的资金支撑,这就使得全体负债范围持续加大年夜。2019年中174家上市房企整表现金持有量相频岁首年代增长了7.98%至31466亿元,同时总有息负债相频岁首年代也增长了10.69%至76654亿元。 

  由于2019上半年企业持有现金相关于岁首年代的增幅小于总有息负债的增幅,加上总权益的增幅也相对较小,是以2019年中174家房企加权均匀净负债率为91.37%,较岁首年代进步了4.29个百分点,达到汗青最高值,近六成企业的净负债率有所上升。究其缘由,能够是由于一季度房企融资出现了“小阳春”,大年夜多半企业抓紧机会停止了一波融资,同时三四月份的地盘市场也较为炽热,企业拿地较为积极,现金流出较多。 从融资本钱来看, 70家重点房企融资本钱在上半年持续上升至7.04%。这主如果由于境表里的融资情况都持续收紧,融资本钱均有进步,而原有低本钱的公司债陆续到期,因此全体的融资本钱也只能水长船高。

房企

  02

  现金:上半年房企持有现金较岁首年代增长近8%

  1、近六成房企持有现金有所增长

  2019年中174家上市房企的现金持有量为31466亿元,较期初增长7.98%。个中70家重点房企的现金持有量为28051亿元,较期初增长8.91%;70家房企的现金总量占比89.15%,较期初增长了0.8个百分点。近57%的房企持有现金有不合程度的增长,70家重点企业中现金增长的企业占比更高,达75.7%。然则,详细来看单个企业,持有现金增幅则普通其实不是很高,70家重点企业中唯一7家持有现金的增幅大年夜于50%。 

  截至2019年上半岁终,持有现金超千亿的企业有5家,与岁首年代持平,个中现金持有量最多的依然是恒大年夜和碧桂园,持有现金均在2000亿元以上,恒大年夜更是将近3000亿元,遥遥抢先其他企业。全体来看,范围房企在持有现金方面有依然有较大年夜优势。

房企

  TOP100房企更重视现金增长 

  从各梯队来看,百强以外的企业和百强企业的持有现金增幅有明显的差距。现金增幅最为明显的是50-100强企业,这些企业在上半年广泛加大年夜了财务优化力度,另外30-50强的企业持有现金增幅也相对较大年夜。总的来看,范围较大年夜的房企加倍重视现金的增长和财务的均衡。

房企

 恒大年夜上半年现金增量遥遥抢先(略) 

  多数范围房企持有现金增添(略) 

  2、多半房企现金增长重要来自增长负债(略) 

  3、万科、光亮地产等17家企业持有现金增添(略)

  03

  负债:上半年房企均匀净负债率反弹创新高

  1、范围:21家企业有息负债逾越千亿(部分略)

  截至2019年上半年,174家房企总有息负债范围为76654亿元,较期初增长了10.69%。个中,70家重点房企总有息负债66283亿元,较期初增长11.3%,占比也较期初上浮0.5个百分点至86.5%。 全体来看,总有息负债的增长重要在于房企全体事迹范围进一步增长,上半年TOP100房企累计权益发卖范围近3.9万亿元,同比增长4%,千亿房企达到12家,同比增长了5家,别的,截至上半岁终TPO200房企中已有106家房企的全口径发卖金额冲破百亿,同比增长14家。另外,2019年一季度融资窗口期,房企加大年夜融资力度也促进了上半岁终房企总有息负债增长。随着近两年房地产调控抓紧,房地产行业增速降低,房企成心控制负债、降低杠杆,总有息负债增幅程度2018年开端出现降低的趋势,但一季度融资窗口期,使得上半岁终总有息负债增幅又较于上年同期上升了4.6个百分点。 详细到长短债的情况来看,2019年上半年短期有息负债23668亿元, 较期初增长4.8%;而经久有息负债52953亿元,同比增长了13.6%。长债的增幅远高于短债的增幅,2019年上半年总有息负债的增长重要照样来自于长债的增长,一方面重要在于房企在2019年开端面对偿债岑岭,部分短债在上半年到期已被了偿,另外一方面,在融资收紧的情况下,房企成心降低偿债风险,对债务构造停止恰当的调剂,以避免产生负债背约风险。

房企

  TOP51-100房企有息负债增长最为明显(部分略)

  从各梯队表示来看,TOP51-100之间的企业有息负债增长最为明显,较期初增长14.91%,其次为TOP31-50的房企,总有息负债也较期初增长了9.45%。究其缘由,内行业集中度持续晋升的情况下,这些房企在范围增长方面还有相对较大年夜需求,很多企业都有冲刺千亿的目标。

房企

  近86%重点房企总有息负债上浮但涨幅不大年夜(略)

  2、净负债率:近六成企业净负债率微涨

  2019年上半年174家房企的加权净负债率(永续债作为权益)约为91.37%,达2015年以来最高值,较期初上浮了4.39个百分点,59.9%的企业净负债率上浮。个中70家重点房企的加权净负债率为95.37%,同比上升4.02个百分点,净负债率上浮的企业占比为58.6%。 净负债率的上浮,主如果由于2018年事尾及2019年一季度,房企有一个融资窗口期,在那段时间房企为了了偿债务和集合资金等缘由,加大年夜举债,而房企在那段时间也加大年夜了拿地力度,从而使得总有息负债的增幅大年夜于现金的增幅,使得房企的净负债率上升。

房企

  TOP10房企净负债率增长最为明显但仍较为安然(部分略) 

  从各梯队的企业表示来看,TOP10的房企净负债率为85.48%,其较于2018岁终上浮幅度最为明显,增幅达7.67个百分点,TOP10房企中除保利生长的净负债率完成了降低外,其他房企的净负债率均有小幅上浮。值得留意的是,2019年上半年TOP31-50的企业净负债率较于2018岁终降低,这部分的企业的范围增长到必定的层次以后,为面对将来加倍复杂的情势,持续降低杠杆。

房企

  大年夜型房企特别是央企净负债率保持较低程度(略)

  虽部分企业降杠杆有所成效但仍需进一步加强(略) 

  3、永续债:计入后重点企业净负债率增长至97.73%(部分略)

  在永续债方面,70家重点企业中持有永续债的企业数量持续保持2018年事终的28家,2019年上半岁终永续债总量为1591亿元,同比增长了10.01%,增长了144.8亿元。

房企

 04

  偿债才能:短期压力不大年夜
  负债构造全体加倍稳健

  1、现金短债比:较岁首年代略有抬升至1.33

  2019年上半年174家房企现金短债比的加权均匀值为1.33,比拟2018岁尾的1.29上升了3.1%,根本可以覆盖短期负债,现金的活动性和还债压力还在可控范围内,全体来看偿债风险不大年夜。个中,70家重点房企的现金短债比为1.38,较期初上升了3.3%,57%的重点房企现金短债比有所改良。

 TOP10房企现金短债比略有降低(部分略) 

  从各梯队企业表示来看,TOP10房企现金短债比相频岁首年代略有降低0.8%至1.39,TOP31-50房企上升了9%达1.56,在各梯队中比值最高。另外内行业集中度赓续增长的情势下,随着融资情况的持续收紧,中小企业生计情况较为艰苦,TOP100开外的房企均匀现金短债比为1.02,委曲覆盖短债,为各梯队中最低。

房企

  龙湖、华润等企业债务构造较为优化(略) 

  部分百强门槛企业偿债压力很大年夜(略) 

  2、长短期债务比:债务构造更趋公道增长至2.23(部分略) 

  从长短期负债比的情况来看,2019年上半年174家房企长短期负债比加权均匀值为2.23,全体债务构造更趋于公道,较于2018年稍微上升了9%。个中,就70家重点房企来看,有44家房企的长短债比出现不合程度的上升,占总数的63%。 

  从长短债比的企业梯队表示来看,各个梯队的企业均表示优胜,偿债压力保持可控范围。个中,TOP10、TOP11-30和TOP31-50房企长短债比较2018岁尾均完成较大年夜增长,分别增长7.6%、8.9%及7.8%,个中TOP31-50的房企长短债比达到了2.65,于各梯队中表示最好,这类企业处于行业中游,在追逐范围增长的同时,也较为重视负债构造的安康。

房企

 05

  融资本钱:2019上半年假贷利率冲破7%

  从2019年上半年70家重点房企的均匀融资本钱来看,约有70%的企业的融资本钱相比2018岁尾有所进步,全体均匀融资本钱由2018岁尾的6.68%增至7.04%。从积年来看,2016年、2017年均匀融资本钱持续两年降低,但在2018年开端反弹,2019年上半年已冲破7%。这主如果由于近年来境内融资情况持续收紧,近期新停止的境表里融资本钱均有进步,而原有低本钱的公司债陆续到期,因此全体的融资本钱也只能水长船高。

房企

  1、国企、央企融资本钱全体保持较低程度(部分略)

  从均匀融资本钱较低的TOP10房企来看,国企、央企的融资优势照旧明显,华润、中海、招商、保利等央企均具有极强的融资才能,可以或许以较低的本钱取得所需资金。以中海地产为例,2019年上半岁终加权均匀融资本钱仅为4.28%,相频岁首年代稍微降低了0.02个百分点,处于行业极低程度。2019年1月,中海与二十家银行成功签订港币300亿元5年期俱乐部存款协定,存款本钱处于同期同类行业中最低程度之一。2019年7月,中海地产还成功发行港币20亿及美元4.5亿双币种固息高等债券,不只让中海成为中资房企中首家发行双币种(港币与美元)固息高等债券的企业,同时5.5年期20亿元港币固息债券更成为中资企业境外地下市场发行的最长年期港币债券,且创同业业最低利率。仰仗着优胜的信用评级,估计将来中海的综合假贷本钱或将取得进一步降低。

房企

  2、积极扩大企业融资本钱增幅较大年夜(略) 

  3、仍有31%房企融资本钱完成降低(略)

  06

  总结:融资情况进一步收紧
  创新融资或成为冲破口

  综合来看,由于2019岁首年代房企融资出现了窗口期,大年夜多半企业加大年夜了融资力度,招致2019年上半年房企全体加权均匀净负债率相频岁首年代上升了4.29个百分点至91.37%。另外一方面,房企全体财务构造仍较为稳健,整体短期偿债压力不大年夜,现金短债比上升至1.33,相频岁首年代增长3%;但由于房企外部分化严重,部分企业仍需当心偿债风险。最后,由于境内融资情况持续收紧及原有低本钱的公司债陆续到期,房企全体融资本钱冲破7%,达到7.04%,个中部分国企央企优势或将凸显,仰仗低本钱融资完成逆周期生长。 

  进入2019年下半年,房企不管是在信任存款、开辟贷照样在海内债方面都遭到了更大年夜限制,融资情况进一步收紧。如7月初部分银行及信任收到窗口指导,请求控制地产存款及信任营业范围;7月12日发改委又发布告诉,限制房企海内发债只能用于了偿一年外债务;7月20日房地产信任放行标准规定项目公司具有房地产开辟二级天资。8月底,又有消息称,多家银行收到窗口指导,自克期起收紧房地产开辟贷额度,准绳上开辟贷控制在2019年3月底时的程度。8月30日,银保监会又发布了《关于对部分处所中小银行机构现场检查情况的传递》,关于中小银行背规为房地产项目供给融资停止了批驳。可见,房企的融资渠道正在全方位收紧,估计将来融资情况仍将保持低位运转。在此背景下,各房企应将重点放在发卖回款,从而包管本身财务安康。 另外创新融资方面,特别是REITs产品遭到了政策大年夜力支撑,或成为房企融资的新冲破口。2019年1月1日,上交地点新年致辞中表示将来将进一步发挥债券市场直接融资功能,深化债券产品创新,推动公募REITs试点,加快生长住房租赁REITs。2019年4月深交所表示将积极推动公募REITs过程,构成具有特点的REITs板块。估计将在不远的将来,我国首支真实的REITs产品或将更快出现。除此以外,国度还明白鼓励生长绿色ABS,在2019年5月出台的《关于支撑绿色金融改革创新实验区发行绿色债务融资对象的告诉》中,明白鼓励实验区内承当绿色项目扶植且满足必定条件的城市基本举措措施扶植类企业作为发行人,注册发行绿色债务融资对象用于绿色项目扶植,估计将来也会有更多的房企参与到绿债的发行中来。信赖在政策引导下,下半年相干资产证券化产品仍将持续扩容,为房企供给资金支撑的同时,进一步改良企业财务情况。

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