[克而瑞]是进是退?房企下半年拿地战略解析

2019-09-11 10:30:46

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-09-11
  • 申报类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

◎  作者 / 谢杨春、吴嘉茗

  商品房市场经历了“极端消极-重返乐不雅-回归理性”的上半年后,上市房企也陆续表露了上半年的成就单,全体来看很多房企的表示依然亮眼,范围优势持续缩小年夜;地盘投资方面,机会型拿地、多渠道拿地成为房企下半年投资的主流选择。

  1 大年夜部分企业发卖进度过4成,下半年以持续出货为主

  2019年以来,政策层面均难言宽松,楼市“小阳春”昙花一现,但从上市房企发布的中报情况来看,多半企业照样取得了相对稳健的发卖成果:8成阁下的房企曾经完成了年度发卖目标40%以上,下半年还将迎来“金九银十”,按照下半年发卖高于上半年传统表示来看,信赖多半房企照样可以或许按时完玉成年发卖目标。

  年度目标完成率较高的房企主如果事迹冲击千亿阁下的房企,如建业、越秀、龙光等,截止至6月30日的合约发卖金额曾经逾越了全年目标的50%。

  一方面这些房企发卖目标相对守旧,另外一方面区域利好给这些房企的发卖带来了较大年夜助力。如建业近几年持续深刻构造河南的县城,在完玉成覆盖的过程当中,三四线县城释放的人口红利给建业带来了较大年夜的发卖额;越秀、龙光均是重仓粤港澳大年夜湾区的企业,国度级计谋利好对发卖助力较大年夜。

  相对而言大年夜范围龙头房企目标完成情况要弱一些,根据中报公布的上半年事迹,大年夜部分企业目标完成率还没有达到50%,如恒大年夜、世茂、龙湖和华润等。

  恒大年夜上半年完成合约发卖2818亿元,完成年度目标6000亿的47%,但其下半年可售货量高达8000亿元,转化率仅需4成便可完成目标,龙头房企下半年可售货值都远大年夜于完成目标须要的发卖额,范围照样龙头房企致胜的宝贝。

  全体来看,市场趋于静淡对范围房企的影响无限,大年夜部分上市房企都向着岁首年代制订的目标安稳进步,从另外一方面也表现出市场仍在持续分化中,龙头房企稳居前列,中等范围的房企正在加快占据市场份额,小型房企的生计情况愈发卑劣。

房企

  2 龙头房企投资全年保持谨慎,融信、建业等下半年或加快拿地

  从典范上市企业拿地立场的变更来看,碧桂园、恒大年夜、万科等典范龙头房企全年都保持理性的拿地立场,主如果由于此类范围房企土储范围相对充分,货值足够支撑企业2-3年的发卖,不存着主动拿地的“生计需求”。

  也有部分企业全年都保持较为积极的拿地立场,如中海、世茂、荣盛生长等。

  一方面是由于拿地预算充分,趁今朝地盘市场持续低位,逆周期拿地是不错的选择;另外一方面是寻求进一步的事迹增长。如世茂本年经过过程积极收并购、协作拿地等方法扩大范围,事迹有望鄙人半年冲进前十。

房企

  另外还有部分企业,上、下半年的拿地立场有所改变:阳光城、融信等企业由于上半年拿地保持理性,投资目标还没有完成,拿地筹划重要鄙人半年完成;

中骏、吉兆业等企业上半年曾经积极拿地,完成纳储需求,下半年在市场预期持续较冷的情况下,拿地脚步估计有所放缓。

房企

  3 长三角、中西部投资占比较重,多渠道、协作拿地逐步成主流

  从公布了上半年新增土储分布的上市企业情况来看,长三角、中西部成为上市房企2019年上半年投资的重点区域,但结合城市能级情况来看,两个区域成交侧重点有所不合:

  在回归二线城市成为主流构造计谋的2019年,中西部的二线城市备受喜爱,成为房企投资的核心,武汉、郑州、昆明等城市几次再三成为月度成交地盘建面最多的城市;长三角地盘成交的主疆场则是三四线城市,如南通、常州、台州等城市也是房企拿地的重要目标。

  随着中西部城市市场热度的抬升,部分本来扎根于长三角的企业也将开辟中西部作为重要的构造计谋,典范房企如绿地、新城等,本年上半年在中西部的投资强度曾经与长三角大年夜本营投资强度相当。

房企

  在拿处所式上,单一的招拍挂拿地曾经不克不及满足大年夜部分房企降低地盘本钱、扩大年夜拿地范围的需求,参与旧改、协作成为较多房企拓展拿地渠道的重要方法,特别关于部分核心一二线城市来讲,只能经过过程旧改来获得城市中间的地块。个中龙光、吉兆业、合生创展等几个粤系房企在旧改方面较为凹陷。

  除旧改、协作以外,房企的拿处所式日趋多元化,如一二级联动、家当勾地、综合体形式、TOD形式开辟等。

  越秀、蓝光等企业在多元化拿处所面表示凹陷,越秀地产上半年经过过程收买“轨交+物业项目”品秀星园,增长土储约139万平方米,占上半年新增土储建面的4成阁下。

房企

  整体而言,从上市房企的年中事迹发布会来看,范围房企的目标完成率还保持在相对乐不雅的程度,且下半年供货量均有必定的包管,转化率不须要太高便可以完玉成年目标,优势照旧异常明显。照应地,范围房企事迹持续稳步爬升,对小型房企的生计空间则遭到进一步挤压。

  而在投资立场上,更多的房企在上半年以理性、谨慎为主,并表示下半年地盘市场持续低位运转则有能够乘机低价拿地,拿地与否的关键在于价格能否公道,关于高溢价地块、低价地块则敬而远之,特别碧桂园、恒大年夜、万科如许的标杆型房企,均表示下半年将以异常谨慎的立场拿地。

  从典范上市企业的表态来看,后几个月地盘市场低位、安稳运转估计已成定局,有急切纳储需求的企业可恰当“捡漏”;而土储丰富的企业则照样应当以确保项目标盈利才能为第一要务,在地盘投资方面加倍慎重。

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