丁祖昱发布《2019中国房地产上市公司测评研究申报》

丁祖昱2019-05-23 13:03:27来源:中房网

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丁祖昱中国房地产测评中间主任、易居企业集团首席履行官 丁祖昱

  中房网讯 5月23日,"2019中国房地产上市公司测评成果发布会"在喷鼻港举办,这是中国房地家当协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中间持续第12年发布中国房地产上市公司测评研究成果。据懂得,本次测评的研究对象为沪深上市房企125家,在港上市房企83家,和海内上市公司2家,算计共210家。

  中国房地产测评中间主任、易居企业集团首席履行官丁祖昱在会上发布《2019中国房地产上市公司测评研究申报》时表示,今朝房地产行业的宏不雅数据表示很好,特别是房地产投资增速1—4月份的数字达到了接近12%,是比来两年来的一个最高点。但假设细心去看这个数字的构成,傍边大年夜多半的增速是由地盘款的付出构成。丁祖昱表示,地盘款有一个延后性,客岁全体地盘的出让创造了房地产企业的新高,延后的付出使得明天房地产地盘款的付出上了一个新的台阶。

  别的,从发卖面积、发卖金额等相干数据来看,根本与客岁同期增速持平,略有增长。在丁祖昱看来,4月份的成交量实际上减缓了3月份的快速增长势头,乃至部分城市不管同是对比样环比都有所降低,这也给很多在3月末完全看多的企业泼了一盆冷水。”我们今朝没有对市场看空,然则我认为比较理性地对待这个市场是应当的。”丁祖昱如是表示。

  以下为发布实录:

  丁祖昱:异常高兴可以或许持续12年在喷鼻港发布房地产上市公司的测评成果,特别成心义的是本年房企和物业企业合营发布,一会儿场地、桌数、人数大年夜幅度地增长,我认为这个应当早点一路办,后果能够会更好,说不定我们早点一路办的话,物业公司上市速度还会再加快一些。

  我这里先是发布房地产企业的上市公司的测评成果,过会而还有杨熙发布上市物业企业的测评成果。

  每次详细发布上市公司的测评成果之前会讲一点市场,我简单对以后能够大年夜家比较感兴趣的市场状况做一个简单地分析,供大年夜家参考。

  应当说到5月下旬的时辰我们对市场的断定如今不合是比较大年夜的,不像方才开年的时辰本年事首年代大年夜家毫无疑问地分歧看空,到3月末的时辰有很多的企业和专家认为这个市场会迎来一次大年夜反转,5月份的时辰各类各样的看法如今交错在一路,我这里不做任何的结论,仅仅把一些数据出现给大年夜家,让大年夜家加倍清楚地懂得市场。

  起首从宏不雅的数据来讲,房地产行业的宏不雅数据今朝表示都特别好,特别是是房地产投资增速1—4月份的数字达到了接近12%,是比来两年来的一个最高点。然则大年夜家假设细心去看这个数字的构成,他傍边大年夜多半的增速是由地盘款的付出这一块来构成的,地盘款有一个延后性,客岁全体地盘的出让创造了房地产企业的新高,他咽喉的付出使得明天房地产地盘款的付出上了一个新的台阶。

  个中建安这一块的增速只要5%,这个角度来讲,很有能够随着地盘款本年1—4月份的地盘出让从宏不雅数据下去说是降低的,延迟到以后的地盘款的付出同比等等,这个增速能够也会降低。我小我认为今朝的11.9%如许的一个数值能够也是一个阶段性的高位。

  从发卖面积、发卖金额等等相干数据来看,根本上和客岁同期增速是持平,略有一点点增长,在如许的情况下面,我们也没有须要对个别宏不雅数据增速的高企有太多的忧愁。从成交数据来看,4月份的成交实际上把3月份快速增长的势头敏捷地减缓了,乃至我们看到部分城市4月份有所降低,不管同是对比样环比都是降低的,这也给很多在3月末的时辰完全看多的企业也是泼了一盆冷水。我们今朝没有对市场看空,然则我认为比较理性地对待这个市场是应当的,很清楚地看到了一手放成交在气势上的增速上的回落。

  从二手房市场来看,数据上异常好,同环比都是上升的,然则我再告诉大年夜家一个数据眼前的任务,由于二手房他的实际确当月的成交,这是挂号立案的数字(PPT),我们看到都是同比和环比上升,挂号立案的数字以后1到2个月,从一线的经纪公司懂得到的情况,很多城市的数据也下滑了,4月份是一、二手,第一线的数据都有所降低,这一点应当让我们在坐的不管是企业的代表照样投资的代表要懂得的,这其实不是说市场持续保持沉着。这个回落的幅度是无限的,和客岁下半年的回落是完全两种不合的状况。反应到宏不雅数据下去看,我们看到的今朝照样往上的势头。

  地盘市场情况来看,1—4月份总量是降低的,4月份的成交是量价齐升的,表示在一部分的城市,特别是是一线和二线城市量价齐升,本年以来全部开辟商的投资计谋客岁也产生了比较大年夜的变更,特别是范围房企集中进入到二线城市,形成了全部二线城市的地盘争夺异常激烈。一、二线城市地盘的成交价格包含溢价程度都逾越了客岁同期的程度。然则3、四线城市地盘的成交明显下滑,所以形成了宏不雅数据傍边1—4月份全体降低,然则一、二线全体上升的如许一种有升有降的分化状况。

  这是以后市场的实际数据情况,我对短期市场研判认为,今朝市场就是处于一个起首是动摇,其次是分化的情况下。这类分化不只在一、2、3、四线城市有分化,还在于城市内也出现了分化。明天不管是上海、深圳,在限价的情况下面,简直没有一个项目是收盘完全售謦的,市场是比客岁好很多,然则我们也看到了在这些好的城市傍边还有一些滞销的项目,所以这能够也是将来房地产的一个重要的状况。

  我们看百强上市房企的测评分析,从企业来看,恒大年夜持续留任榜首,他持续两年成为第一,万科、碧桂园分列第2、第三位。前十强名次有所变更,然则总的入榜企业更改的情况不是特别大年夜。从本钱市场全体的表示来讲,2018年应当说上市公司压力是比较大年夜的,我说的是在股票的表示傍边,然则2019年明显出现了上升,全部2019年能够关于上市房企来讲和2018年比拟应当会表示异常出色。

  从运营范围下去讲,运营范围依然保持高速地增长,百强企业的总资产均值如今曾经逾越了1000亿,1121亿,同比上升了28%,之前我们认为总资产达到千亿是一个巨无霸,如今总资产逾越千亿的企业曾经有57家了,由于这都是上市公司报表傍边取得的数字,我们百强企业傍边有57家范围逾越千亿。逾越3千亿的14家,逾越万亿的还有4家,所以应当说明天企业的范围真的是愈来愈大年夜。

  从偿债的才能来看,债务的目标整体保持安稳,客岁的市场压力特别是资金压力比较大年夜的情况下,可以或许保持安稳是异常不轻易的。本年可以或许看到明显全体的资金宽松,比客岁宽松很多。信赖这个目标在本年的数据傍边还会持续地表示会更好。

  从盈利的情况来讲,盈利才能是异常凹陷的,特别是头部企业盈利表示异常凹陷。2018年上市房企的净资产收益率均值是9.8%接近10%,这个数字在中国各个行业傍边表示是异常凹陷的,并且比2017年的数字还有所上升。

  从生长才能来分析,今朝的增速有所放缓,其实这个大年夜家也比较懂得,一方面范围房企曾经达到了一个比较高的基数以后,他天但是然要在这个高基数下面再要高歌大进难度也会很大年夜。别的2018年不管是去杠杆照样资金链,照样市排场,都让全体比来几年的快速增长、高速的增出息入到了一个安稳的增长态势傍边。

  从存货情况来看,这个数字有8家上市房企的存货逾越了3千亿,强者横强从存货上可以看出来,存货下面包含了地盘,存货逾越千亿的今朝有29家,根本上和发卖千亿是同步的,逾越3千亿的有8家,榜单前15位企业的存货值占全部上市企业的存货值15%以上,由于存货把地盘资本全部含在外面了,所以存货越多,他将来的生长空间也会越大年夜。

  地盘储备下去说,2018年的开辟企业的拿地,特别是2018年的下半年拿地相对异常谨慎的,这形成了2018年下半年大年夜量的地盘流标,也形成了比来这段时间特别是3、4月份很多的企业为了补库存,由于18年下半年没有拿地,大年夜家在抓紧拿地。我们在客岁看到了龙头榜企的构造产生一些变更,渐渐向一、二线城市靠近,本年这些变更加倍明显。

  从创新才能来讲,企业要停止计谋调剂、产品升级,在营销下面的调剂等等,线下这一块愈来愈和市场持平了,所以2018年并没有出现16、17年那种甚么产品都可以或许热销,甚么产品市场都可以或许接收,有没有营销、有没有产品创新都没所谓的状况。并且2018年上半年也是一个异常明显的分水岭,特别是是2018年的四时度,很多的产品上市以后,发清楚明了市场的阻力,如今开辟企业包含相干的行业、企业,都对产品创新才能这一块投入更多的资本。我们也看到物业管理方面,如今互联网、大年夜数据,互联网的应用异常广泛,特别是在我们上市企业傍边应用式简直每家在这些方面都有巨大年夜地投入。

  从社会义务下去说,这也是我们上市房企应当说是给社会做了异常大年夜的供献,就是征税供献大年夜的幅度地增长。征税目标下去说,2018年上市房企的征税均值是21.21亿元,同比增长42%,这个增速是一切目标傍边增速最高的,这个并且是实打实的,并且这是征税的钱加在一路,增长了42%。我们也能够看到左边这张图(PPT)傍边,高供献企业均值达到了212亿,每家企业均匀要交200多亿的税,比2017年的143亿也有了一个异常巨大年夜地增长,这是房企对全部社会的最大年夜的供献。

  从上市房企的测评结论可以看到如许一些情况,起首从政策的层面下去说照样保持房住不炒,然后是因城施策,这在2018年表现异常清楚。并且从明天房企本身做的产品都都是从每个花费者栖息的角度来制造如许的一种产品。

  从企业的层面下去说,今朝房地产开辟这一块依然是企业的主营偏向,并且很多房企都在2018岁终、2019年事首年代计谋傍边持续明白房地产开辟生发火为将来的主营偏向。这傍边特别是龙头企业、范围房企持续保持房地产开辟的主营。

  其他的资本也投入到和房地产相干的这些范畴傍边,特别是我们明天要谈的物业,然后是贸易地产、修建,按照上市公司涉足的非地家当务的营业支出来看,物业管理供献最大年夜,其次是贸易地产,再次是修建。昨天我们加物业的闭门会傍边,某家龙头企业的物业公司在说,他们客岁也开端计算物业公司在全部企业营收傍边的占比了,固然占比还不多,然则是属于异常明显增长的一块。

  企业层面,2018年房企还在持续加大年夜长租公寓的投入,这是从2017年延续过去的,2019年会有大年夜量的长租公寓上市,特别成心思的一个数据是,本来2018年7月份大年夜家看到部分城市房租上浮,我们也在担心2019年3月份又是一个出租的旺季,会不会出现租金上浮的情况。方才之前的3月份,全体的租赁市场表示波澜不惊,乃至部分城市的租金和出租率有所下滑,这能够归公于这两年租售并举大年夜量的长租公寓的推出都有关系,稳定租赁市场、稳定租金,走在了稳定房价之前,这应当是各加企业起到的社会义务,然则钱能够都赚到了。

  从企业层面还有一个是2018年是物业企业的集中上市,物业企业的市盈率明显高于他们的母公司,今朝来看均值是4倍。差别大年夜的能够有7、8倍,差别小的也有3倍以上。所以应当说物业公司从市盈率的角度下去说,这个表示出他们将来的增长潜力要高于他们的母公司,这也是一个异常成心思的数据。

  最后让我做一个小的告白,由于我们每年都邑在上市公司测评发布会上同步发布我们房地产年鉴,大年夜家桌上都有一个我们房地产年鉴,有一张纸上可以扫码,我们明天为大年夜家供给如许一份礼品,给一切的与会宾客赠予我们2019年中国房地产年鉴,只需把扫码扫完把地址填好,我们会寄到您供给的地址上,价值还蛮贵的,这本器械不在于它很后,他是由中国房地家当协会用了九年时间,我们赓续完美的如许一本年鉴,也是今朝行业傍边独逐一本房地产的年鉴。国度统计局、天然资本部、人平易近银行等等都对这本年鉴供给了很多的支撑和赞助,这本年鉴和今朝和中国房地产相干数据最周全的一本年鉴,大年夜家从2010年开端看有一个异常好的持续性。

  百人团队打造,有150万字、800多张图表,应当说是异常周全,大年夜家明天可以这里扫一下码,把这本年鉴扫归去,以后都邑送到大年夜家每小我的手上。我也欲望我们经过过程不管是研协照样易居,赓续为房企和房地产行业供给的专业办事,来合营推动全部房地产行业持续地、安康生长。感谢大年夜家!

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