房产中介“爆雷”,争议光大年夜银行资金监管

田傲云2019-09-02 08:06:38来源:中国房地产报

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  任务本身其实不复杂。本应存入资金监管账户的交易资金,并没有,而是变成老鼠仓,经过房产中介机构的一番运作操盘后,数切切元交易资金石沉大年夜海。

  不该产生的经济和社会抵触就如许种下,受益人没法乞助于当局相干部分及银保监机构,他们也将核心对准中国光大年夜银行哈尔滨宣化支行(以下简称光大年夜银行),认为光大年夜银行没有尽到落实资金监管的义务。

  8月18日,中国房地产报(微信ID:china-crb)微信公众号收回《卖房人没拿到钱,买房人没拿到房 上亿购房款被调用受益者呼吁彻查》的查询拜访报导显示,首付款被房产中介机构随便调用,是哈尔滨房产中介行业经久以来的潜规矩,虽然黑龙江省当局出台请求严格落实存量房交易资金监管的文件,但依然产生了一边是部分房产中介机构两面三刀,一边是购房者接连遭受购房款被调用的喜剧。

  查询拜访报导收回的第二天上午,哈尔滨市政法委、市住建局、市公安局等相干部分召集22家房产中介受益大众代表在哈尔滨市住建局举办调和会,强调哈尔滨市当局对此事高度看重,将对涉案房产中介高管按照司法法式榜样停止追赃、追责及补偿,增添受益者损掉,同时肯定每隔半个月举办一次沟通会,力争尽快结案,给广大年夜受益者一个满足的答复。

  在哈尔滨市当局积极寻求对事宜处理处理确当口,黑龙江居泽房地产经纪无限公司(以下简称“居泽地产”)的部分受益者又提出了一个新的发明:既然光大年夜银行和居泽地产停止了资金托管的协作,那为甚么却产生了在受益人不知情的情况下,中介机构随便调用交易资金的情况?银行监管的意义安在?

  对这个疑问,光大年夜银行黑龙江分行回应中国房地产报记者称,交易资金并没有打入银行的监管账户中,光大年夜银行对未划入托管账户中的资金不承当保管义务。“中介公司在银行绝不知情的情况下,背背协作协定,擅自调用客户交易资金。”

  黑龙江省银保监局表示,生意两边的交易资金未存入《中国光大年夜银行四方通用版网上资金托管营业请求协定书》(以下简称《四方协定》)生成的托管账户,而是存入了房产中介机构在他行的对公账户,招致资金被房产中介机构调用,但光大年夜银行黑龙江分行在展开资金托管营业中存在背背谨慎运营的成绩。

  买房变成一场打赌?

  连日来,记者采访懂得到,在壹彤地产、居泽地产这两起事宜中,两家房产中介机构并未请求受益者处理资金监管,大年夜部分受益者在停止房屋交易时直接将资金打到了房产中介机构的账户;还有一部分受益者由于害怕资金被调用,请求必须处理资金监管。没法的是,即使处理了资金监管营业,他们的交易资金也并没有被划到监管账户中,照旧是落进了房产中介机构的“口袋”。

  根据统计,壹彤地产的事宜迸发于2019年3月份,拖欠客户交易资金89笔,涉案金额高达2748.46万元,壹彤事宜迸发后,短短一个月不到的时间里,居泽地产再次“爆雷”,拖欠客户交易资金42笔,涉案金额达1145.39万元。

  “我一直不明白资金明明监管了,为甚么会没有了。”受益人吴波一遍遍地反复问道。吴波告诉记者,2019年2月,他经过过程壹彤地产在哈尔滨地恒托斯卡纳看中了一套二手房,并于2月21日和卖方在壹彤总部签订了房屋生意合同,“由于信不过中介公司,我和房东请求经过过程银行做首付资金监管,共38万元。”

  “壹彤的任务人员告诉我们,他们和光大年夜银行有资金托管的协作,如今曾经在壹彤总部驻地办公,可以直接在壹彤总部处理资金托管营业。”吴波对记者说,他们跟随壹彤地产的任务人员前去三楼财务室,看到有光大年夜银行的任务人员在现场处理开卡营业,就各处理了一张光大年夜银行卡后,就签订了《四方协定》,并把交易资金交给懂得决资金托管营业的任务人员。

  受益人张鹏也有着和吴波类似的遭受,他告诉记者,2月23日,他与卖方杀青协定,并在壹彤地产交付订金两万元。随后壹彤地产告诉他要在半个月以内交清首付款36万元,“回家后我东拼西凑,还把父母的养老钱占用凑齐了首付款。”

  3月4日,张鹏和卖方离开壹彤地产,推敲到近期多家中介接连出现资金调用成绩,他们也分歧认为不克不及把钱放在壹彤地产,在他们的请求下,壹彤地产赞成处理资金监管。当天,张鹏和卖方各处理了一张光大年夜银行的银行卡后,提出要去银行交纳交易资金,壹彤地产的任务人员告诉他们,光大年夜银行在壹彤地产设有“光大年夜银行资金监管中间”窗口,可以直接在壹彤地产刷卡交易。张鹏他们看见该窗口确切设立在壹彤地产总部,便赞成刷卡。

  说到这里,张鹏有些冲动,“刷卡的时辰,壹彤地产说pos机是光大年夜的,成果出来的小票却显示收款方是壹彤地产。随后任务人员给我们处理了资金监管的《四方协定》,还向我们解释说这比如四把钥匙,开四把锁,少一把也拿不走这个钱。这个钱银行监管,假设生意成功了,这个钱银行打给卖方,假设生意不成,把这个钱退给买方。”张鹏他们想着曾经签订了《四方协定》,协定上还加盖了光大年夜银行的电子章,同时也在光大年夜银行官网“交易资金托管信息查询”页面查询到合同状况为“合同失效”, 那应当不会产生不测。

  直到近一个月的时间之前,壹彤地产迟迟没有处理相干后续手续,他们前去壹彤地产,发明有很多人在维权,这才知道壹彤地产资金链断裂,本来应当存入监管账户的交易资金已被挪作他用,石沉大年夜海。

  “光大年夜银行的说法是充公到监管资金,但在这时候代,光大年夜银行没有任何人以任何情势告诉我充公到监管资金,根本没起到监管资金的感化和告诉的义务。”张鹏说道,“我们的房屋交易就像一场打赌,赌输了就甚么都没了。”

  对此,光大年夜银行黑龙江分行电子银行部担任人李仲凡表示,根据中国银行业协会出具的《贸易银行托管营业指引》第十三条规定:“托管银行按照司法规定和合同商定对托管账户内的资金和证券实施保管职责,但关于已划转出托管账户的家当,和处于托管银行实际控制以外的家当不承当保管义务。除司法规定或合同另有商定外,托管银行不承当对托管家当所投资项目标审核义务”可知,光大年夜银行对未划入托管账户中的资金,不承当保管义务,光大年夜银行对此次胶葛不存在错误。

  李仲凡强调,光大年夜银行黑龙江分行今朝只与哈尔滨市排名前3位的骄阳、壹彤、居泽三家二手房中介有资金监管协作关系,本年成功处理入账2000余笔,累计交易金额6.7亿元。“今朝出现成绩的客户只是极多数,这其实不克不及解释银行监管没有失职。”

  受益人与光大年夜银行之辩

  将视野拉回就任务产生的最后,也就是交易两边经过过程资金监管窗口停止二手房交易那一刻,令人惊诧。

  在采访的过程当中,张鹏等多位受益者一向强调,他们在房屋交易过程当中,出于对光大年夜银行的信赖,选择了在房产中介营业场合内地下设立的光大年夜银行资金监管中间营业窗口处理资金托管事项,以后,由该窗口里的任务人员告诉生意两边资金托管成功。

  中介“爆雷”事宜产生后,这些受益者才懂得到交易资金没有进入资金监管账户,他们在和光大年夜银行停止交涉时原告诉,光大年夜银行并未在房产中介设立窗口处理监管营业。“资金监管窗口里的办公人员究竟是否是光大年夜的员工?为甚么驻场的任务人员没有禁止不相干的人冒用银行的名义处理其他营业?”这是张鹏他们一向想要弄清楚的成绩。

  就此,李仲凡对中国房地产报记者回应称,“按照两边协作协定商定,银行是拜托中介公司应用其网上银行向客户出据《四方协定》,是以房屋中介公司在自已的营业场合设立了资金托管窗口,窗口内办事的均为房屋中介公司的任务人员,窗口悬挂的牌匾是房屋中介公司自行制订,在两边协作协定中并有关于牌匾的授权等相干内容。”并表示“我们和中介公司有资金托管的协作,是以他们是可以设立资金托管窗口的,然则他们在窗口里做了甚么,银行真的不知道,我们弗成能知道每笔资金交易情况。”

  李仲凡向记者强调说,光大年夜银行安排过员工在现场供给过发卡办事,但发卡目标是为了托管成功入账并停止后,银行把资金打入客户的银行卡,便于客户随时提取,并不是资金托管中的须要环节。

  有受益者提出,现在他们在光大年夜银行的官方网站“交易资金托管信息查询”页面查询到合同状况为“合同失效”,为何光大年夜银行说资金没有存入托管账户?毕竟作甚监管失效?

  李仲凡告诉记者,“合同失效”是指光大年夜银行接收客户托管请求并为其开立了托管账户,之所以过后更改官网电子信息,是为了防止今后有客户再产生类似误会。在本次事宜中,受益者只签订了《四方协定》,未按协定上的请求将资金存入光大年夜银行托管账户,并且遭到中介公司引导,将交易资金经过过程刷卡情势交付给中介公司,且中介公司也向受益者供给了中介公司签章的收据及收款工资中介公司的刷卡回单。光大年夜银行未收到托管资金,没有满足托管关系成立的条件,是以还没有构成托管关系。李仲凡向记者强调,只要托管资金存入银行托管账号后托管关系方可失效,银行将按照《四方协定》商定对托管账户内的资金停止托管,包管托管资金的安然。

  一家银行前后“踩雷”两家房产中介机构交易其实不多见。假设说壹彤地产事宜只是一个不测事宜,那么短短一个月不到的时间里,居泽地产再次产生类似事宜,受益者不能不再次对光大年夜银行提出质疑,壹彤地产出现资金没有监管上的情况后,光大年夜银行有没有自查自纠在其它房产中介的窗口马脚?

  “这几家中介在本地都是首屈一指的公司,此前的运营状况优胜,我们也没有想到会产生如许的事。”李仲凡解释,在发明壹彤地产调用部分客户交易资金后,就急速停止了两边的协作。

  “银行的办事实在其实应当谨慎,然则此次资金被调用的事宜曾经被定性为刑事欺骗案,刑事欺骗具有必定的隐蔽性,远不如我们想象的那么好发明。”李仲凡表示,发明资金被调用后,他们已积极与上述公司沟通,请求其清偿受益人款项,同时就上述两家公司收取客户拟托管资金并调用对光大年夜银行形成的荣誉风险停止告状,依托司法维权。“发明居泽地产一向没有转账监管资金到银行后,我们就急速派人到现场看着了。”

  光大年夜银行方面的说法并没有让受益者佩服,受益者称,“我们曾经到银行沟通此事,当时行长助理告诉我们银行每天都有对账,也发清楚明了居泽地产调用资金的任务,并把情况向长停止报告请示,但她说银行没有监管权限。”

  “按照流程,银行没有权力请求交易资金当天必须到账,所以我们其实不知道每天具领会有若干客户存入托管账户资金。直到4月2日,支行发明交易资金一向没有到账,我们就急速向居泽地产催还款,同时派任务人员到现场看着,来一个客户就解释一个。”李仲凡说,发明成绩后,4月4日,光大年夜银行安排任务人员到现场对前来处理监管营业的人停止告诉,防止再产生类似成绩,4月12日,光大年夜银行中断了和居泽地产的协作,并请求他们尽快清偿受益者的钱。

  李仲凡强调,今朝公安机关正在对此事停止侦查,此事宜中,光大年夜银行也遭到了荣誉损掉。假设有证据,受益者可以提交给公安机关,关于受益者此次事宜中遭受的资金损掉,银行建议客户应尽快报案,把遭到损掉的证据提交公安机关,合营公安机关查询拜访。

  监管敌不过潜规矩的经验

  记者在查询拜访中发明,在此次事宜中,本应进入银行监管账户的交易资金遭受了房产中介机构的半路“截胡”,其眼前,牵扯出相干部分缺乏有效的外部监管,和公示和告诉制度粗陋等成绩。

  事宜迸发后,壹彤地产法定代表人刘曦曾对部分受益者回应,“之前十多年都是按这类形式生长,忽然之间请求资金监管,我能怎样做?”

  一名银行风险管控总监告诉中国房地产报记者,“交易资金用来做周转,在业内其实很多见,只需能包管按时把资金池里的钱补上就好。”他表示,固然按照规定,应当严格按照用处,做到专款公用,但在实际中很难落实。

  另有消息显示,哈尔滨市天然资本和筹划局以网上挂牌方法,出让喷鼻坊区2宗商住地块,值得留意的是,这两宗地盘为壹彤公司资产,此次拍卖是为合营当局处理该公司成绩,变现相干资产,请求人就购买相干资产等事宜,须与喷鼻坊区当局杀青协定方可参加竞买。

  值得沉思的是,和此次官方敏捷表态构成激烈反差之关键,是哈尔滨二手房市场乱象至少存在了四年之久。这四年以来,多家媒体暴光过房产中介调用交易资金这一严重乱象,哈尔滨相干部分也曾展开专项攻击行动,提出严格落实存量房交易资金监管有关请求,从泉源处理成绩,然则,成绩照旧好像滚雪球,直至“雪崩”。

  经验何其惨重!(出于当事人隐私,文中触及的卖房人和买房人均为化名)

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