《地盘管理法》修订为文旅康养地产创造新机会

赵琳祎 柴铎2019-09-10 09:55:54来源:中国房地产网

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  中房智库特约研究员 赵琳祎 中房智库研究员 柴铎 /文

  2019年8月26日,十三届全国人大年夜常委会第十二次会议表决经过过程关于修改《地盘管理法》的决定,此次修订内容重要集中在乡村地盘制度改革,在废除个人运营性扶植用地入市、打造城乡同一扶植用地市场方面做出冲破。

  新《地盘管理法》删除原《地盘管理法》第43条“任何单位或小我须要应用地盘的必须应用国有地盘”的规定,明白乡村个人运营性扶植用地在符合筹划、依法挂号,并经三分之二以上个人经济组织成员赞成的情况下,可以经过过程出让、出租等方法交由乡村个人经济组织以外的单位或小我直接应用,且“经过过程出让等方法取得的个人运营性扶植用地应用权可让渡、交换、出资、赠与或许抵押”。

  本次修校勘式开启城乡同一扶植用地市场扶植序幕,在废除“存量生长”时代地盘资本瓶颈的同时,也改变了城乡地盘要素活动和地盘应用分派格局。修订后的《地盘管理法》从制度上释放了房地产生长的新活力,为文旅康养地产项目盘活存量地盘扫平一大年夜重要的制度壁垒。

  市场契机:文旅康养融合的市场黄金期

  伴随着人口老龄化的到来和居平易近花费升级,我国人平易近对大年夜安康的花费需求赓续爬升,文旅、度假、安康、养老家当市场赓续扩大年夜,照应带动特点地产市场敏捷生长。2018岁终,我国60周岁及以上人口达到24,949万人,占总人口的17.9%,已接近中度老龄化社会的标准20%,比拟2017年增长859万人,涨幅0.6%。个中,65周岁及以上人口16,658万人,占总人口的11.9%,比拟2017年增长827万,涨幅0.5%。据估计,我国将在2030年进入重度老龄化社会,2050年达到深度老龄化。老龄化时代的快速光降催生了大年夜量养老办事需求;一方面,年青休息力趋于缺乏招致社会老年人照顾的才能缺口赓续拉大年夜;另外一方面,现有公共养老举措措施缺乏,其数量和质量均严重滞后于经济社会生长需求,贸易化养老举措措施成为弥补短板的必定选择。

  与此同时,随着我国大年夜城市生态情况成绩凸显和下班族生活节拍加快、生活压力加大年夜,社会重要休息力群体、同时也是花费主力阶层“亚安康”状况广泛,加上空闲时间无限,对高质量生态康养、医疗康复、安康活动、农业不雅光和村庄体验的花费需求,特别是城市周边区域的照应办事需求呈迸发式增长态势。中房智库根据市场查询拜访预算,今朝我国GDP万亿级的10个城市(包含北京、上海、深圳、广州、重庆、成都、天津、武汉、苏州、杭州)总人口冲破1.7亿,第三家当均匀比重超60%,对文旅康养办事的需求人次不低于2亿人次/年。2020年筹划的20大年夜城市圈总人口达7亿,有接近4亿中等支出群体。按照2018年全国社会花费总额增速9%预算,推敲花费构造升级趋势,2025年中国文旅、康养办事花费市场范围将达到10 万亿~15万亿元。

  巨大年夜市场空间的开启与房地产行业转型期相结合,为文旅康养地产市场翻开了快速增长通道。立意鲜明、特点定位精确的,符合都会人群花费等待的,定制化、高端型文旅康养融合业态正成为时下趋势尖端。据中房智库不完全统计,截至2019年6月,全国上市房地产企业正在开辟的文旅康养概念地产项目逾越1200个。

  政策契机:周全深刻实施安康中国计谋

  十九大年夜指出,我国社会重要抵触曾经转化为人平易近日趋增长的美好生活须要和不均衡不充分的生长之间的抵触。为应对老龄化挑衅、满足我国人平易近赓续升级的安康休闲和医养办事需求,近年中心和处所出台了一系列政策,推动家当生长、引导社会投资进入。特别是在医养家当方面,按照“安康中国”计谋的指引,做出了递进式政策安排(表1)。

  一系列政策表现出我国积极应对人口老龄化,生长安康家当,推动医养结合,鼓励平易近间投资进入养老、医疗等范畴,从用地、养老举措措施扶植、医养结合、金融支撑等多个方面供给配套搀扶政策,为康养文旅家当的生长供给了日趋完美的表里部情况。

  市场需求和政策支撑的双厚利好下,大年夜安康、养生旅游等浩大文旅康养家当相干概念备受市场和本钱存眷。中房智库认为,新时代文旅康养地产属于“现代房地家当+”概念范畴,是建立在传统安康家当、休闲家当、文明家当、旅游家当深度融合、接洽关系设备和家当链条重塑基本上的,以现代文明旅游设计理念包容多种物业形状,经过过程地产开辟项目标景不雅重塑、空间格局梳理和资本要素整合感化打造载体;进而以中国传统的养生不雅和现代医学的融合为理念,以“休闲、度假、安康、养老、养生”为核心功能,完成为包含老年人、任务压力人群等特定群体供给综合化、定制型、针对性身心康养办事的高阶房地产家当形状。

  生长业态:五类典范项目形式

  以后,国度生长的表里部情况和房地产的政策偏向产生深刻变更,中国房地产行业正派历生长形式的转换期、行业范围和生长途径的分化期、不肯定身分增多的风险期和新增长风口的机会期。“四期叠加”下,转型包围成为房地产企业必定选择;在一些对市场高度敏感的行业龙头带动下,很多房企出现“去地产化”趋势。除完全转型大年夜数据、人工智能等高科技范畴外,多半房企将目标投向现代办事业,而文旅康养地产新业态就是重要存眷点之一。今朝,万达、恒大年夜、融创、保利等大年夜型房地产开辟商都在具有稀缺性资本的地区构造,打造以生态资本、文明旅游、安康养老等为卖点的康养地产项目,摸索具有本身特点和品牌效应的“康养+文旅+地产”形式。同时,也与生态保护、精准扶贫等概念相结合,晋升企业社会笼统。今朝,国际房地产企业开辟运营的康养地产项目形式可分为5类(表2):

  个中,康疗型养生育老项目最为典范。以中房智库调研过的成都温江国际医学城项目为例,该医学城总面积65平方千米,包含医疗办事区、康复养生区、商务配套园区三个区域,不只为市平易近、老年人、社会群体等供给现代、严密的安康休闲办事,还可为西部中高支出阶层和经久栖息的外籍人士供给高程度的医疗办事,融合寻医养生、生态不雅光、休闲旅游、国际交换等功能于一体。农家休闲养老以联众集团的城仙居项目为例,联众集团在全国情况优美的村庄构造,在村庄景区周边应用乡村闲置资本扶植度假物业,将村庄旅游和村庄公寓融合,为城市家庭供给专业的村庄度假办事,满足城市人回归田园的精力欲望。

  生长载体:文旅康养+乡村扶植用地的殊途同归

  文旅康养地产除须要整合医疗养老资本、发掘培养特点文明外,取得项目标地盘应用权也是其业态生长中的一大年夜核心关键。大年夜中城市因遭到国度筹划的调控地盘供给缺乏,是以,应用乡村地盘资本,特别是存量地盘资本,生长文旅、度假、康养等村庄综合体,已成为文旅康养地产生长的破题之举。一方面,村庄地处城市界线,是城市最大年夜的天然生态空间。关于城市花费群体而言,村庄具有优胜的天然生态情况、较为丰富的文明旅游资本和便捷的交通区位条件,天然具有生长田园旅游、康乐疗养等业态的优势。另外一方面,我国空间筹划今朝由扩大性筹划渐渐转向限制城市界线、优化空间构造的筹划,将规定生态红线、永久根本农田、城市界线三条底线,严控新增扶植用地范围。城市界线扩大受限,村庄作为城市最大年夜的后备地盘资本来源,是承接都会有效需求的重要潜伏用地。生长特点小镇、田园综合体等文旅康养项目须要大年夜量的地盘资本,而增量扶植用地受限,是以应用闲置宅基地、低效扶植用地等乡村闲散地盘资本生长康养、平易近俗、村庄旅游等即成为存量生长下的殊途同归。

  四大年夜影响:翻开市场,创造机会

  《地盘管理法》的修订对文旅康养地产生长的影响重要表如今以下四个方面。

  一是简化文旅康养地产项目地盘获得的环节,降低地盘获得本钱。从地盘获得的角度看,根据现行《地盘管理法》的规定,应用乡村个人运营性扶植用地开辟扶植康养项目,必须将地盘征收为国有扶植用地再停止地盘获得和开辟扶植。而按照新《地盘管理法》的规定,乡村个人运营性扶植用地可以直接入市,地盘流畅环节进一步增添,有益于文旅康养项目标开辟商以比之前更低的时间本钱取得地盘资本。别的,文旅康养项目落地可以处理本地失业、完美本地基本扶植,开辟商可以协商以较低的地盘本钱取得项目用地。

  二是加强企业投资文旅康养地产信念,家当范围将进一步扩大年夜。今朝,县城、村庄、小镇等乡村地区是房地产开辟商生长文旅康养项目标优先选址地,地盘获得制度的壁垒清除后,为文旅康养地产取得扶植用地的应用权供给了司法根据,加强了房地产开辟商等投资主体对乡村地盘市场的信念,安慰了开辟商投资构造文旅康养家当的志愿。特别是在村庄复兴计谋背景下,度假型平易近宿、休闲农业、田园养生等兼容临盆生活生态、融通工农城乡的新业态将取得更多的机会。

  三是增长地盘获得的渠道,保证文旅康养家当用地。农平易近个人一切的地盘具有本钱较低、天然和生态情况较好的长处,异常合适做康养、客居项目。本次《地盘管理法》修订增长了乡村扶植用地的供给,符合文旅康养地产的用地需求。很多开辟商曾经开端摸索应用乡村个人运营性扶植用地停止康养地产开辟。例如,京汉实业经过过程竞拍方法摘得成都郫都区个人运营性扶植用地,分别以1773.3万元、1490.2万元摘得两地块,拟按照享老村停止筹划扶植,生长安康养老家当。又如广西北流市本草小镇项目,该项目位于北流市会仙河公园以西,是一个集旅游、养生、商住等于一体的综合项目,南药科普园是本草小镇的配套项目之一,项目区内的甘村、九代村等经过过程乡村个人运营性扶植用地入市,保证了部分本草小镇项目标用地。

  四是为企业进入乡村市场翻开了口儿,有助于村庄文旅康养家当升级和新业态进驻。乡村个人扶植用地固然严禁停止商品房开辟(关系到存量小产权房处理、农用地保护等成绩),但入市后可以作为贸易运营、办事业用地,有益于晋升城乡地盘资本综合应用效益、进步农平易近家当性支出,也能够或许助推村农户当升级和新业态进驻,促进康养等相干业态生长。以成都会郫都区为例,作为全国33个乡村地盘制度改革试点之一,该区已完成乡村个人运营性扶植用地入市350余亩,带动生长养生育老中间、创意农业基地、农耕体验园160多家,相干村个人及小我取得了逾越1.7亿元的地盘支出。宅基地制度的改革摸索亦可与文旅地产项目标开辟相合营,许可进城落户农平易近宅基地自愿有偿加入,可释放必定量的扶植用地作为村庄旅游康养项目标载体,既有益于增长农平易近的家当性支出,也有益于文旅康养地产项目标开辟,田园综合体“农业+文创+新乡村”的综分解长形式将会有大年夜冲破。

  将来,随着我国新《地盘管理法》的落地实施和深刻生长,在控制乡村扶植用地总量、不占用永久根本农田条件下,乡村存量扶植用地活力将会被充分激起,支撑村庄休闲旅游养老等家当和乡村三产融分解长,将来的康养地产将向着加倍成熟、多元的偏向迈进。

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