实探喷鼻港楼市:畸高数十年逝世结亟待解

罗曼2019-09-23 11:53:21来源:证券时报

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  一边是住房重要,一边是楼价频破记载创新高,喷鼻港的栖息成绩一向都是喷鼻港特区当局任务的重中之重,但是多年来成效甚微,请求公屋均匀轮候时间已变成5.4年。

  近日,证券时报记者实地访问喷鼻港新界区元朗、天水围、锦田一带,和港岛区中环、九龙区旺角、尖沙咀一带,采访市平易近关于港府援用《收回地盘条例》的想法主意,和喷鼻港特区当局生长局消息担任人,官场人士对喷鼻港地盘供给需求的看法。

  美联物业发卖中介陈蜜斯向记者泄漏,9月16日,又有边疆富豪再斥资5.8亿港元购买喷鼻港山顶超等豪宅Mount Nicholson。该处楼盘今朝均价15万元/尺(折合人平易近币162万元/平方米),Mount Nicholson在2017年楼价均价为120万元/平方米。9月初,不雅塘(间隔港岛区市中间乘坐地铁约要一个半小时)晓丽苑均价已达10万元/平方米。

  “当局征地兴修公屋一向以来遭受各方阻挡,当局生长农地被认为是保送好处,生长郊外公园又会被指破坏情况,生长新界会忽视丁权,填海造地被开辟商各类环保饰辞抵抗,常日每天抱怨楼价贵,没地盘。每次只需一有新的地盘开辟筹划,第一就可以否决,否决,否决。”市平易近江师长教员说,“试问否决者,究竟若何才能既不花钱,又变出大年夜量合适开辟的地盘呢?”

  “地盘供给为本届当局施政的重中之重,并且必须多管齐下。”喷鼻港特区当局生长局消息担任人向证券时报记者表示,“地盘供给专责小组经广泛公众咨询,于客岁12月向当局提交的建议,当局本年2月周全回收,将履行更有力的地盘供给战略,持续大年夜幅增长地盘供给,以落实长远房屋战略所制订的十年建屋目标。”

  地盘供给极端重要

  喷鼻港地势多山,且郊外公园、湿地占空中积大年夜。根据地下数据,喷鼻港地盘面积1111平方千米,已扶植地盘占24.3%,其他75.7%为郊外公园、水塘等,个中房屋用空中积仅占6.9%,招致楼价畸高,租金贵。

  近日,平易近建联登载全版告白,促请特区当局援用《收回地盘条例》,大年夜量收地兴修公屋,以处理公共房屋缺乏成绩。平易近建联主席、喷鼻港特区立法会议员李慧琼向记者表示,喷鼻港有很多深层次抵触,个中地盘、房屋是浩大深层次抵触的重中之重,喷鼻港特区当局必须大年夜刀阔斧,背城借一。

  联结喷鼻港基金副总干事黄远山向记者指出,将来10年,喷鼻港将完善9万至10万个公屋单位,是以当局必须着手处理住房一事,而《收回地盘条例》是个中一个收处所式,最重要的是找到新地盘资本,以不合方法取得地盘,并作生长用处。

  根据喷鼻港当局房屋署公布数据,截至2019年6月底,约有14.79万宗普通公屋请求,和约10.82万宗配额及计分制下的非长者一人请求。普通请求人的均匀轮候时间为5.4年。

  关于此次平易近建联的提议,喷鼻港特区当局生长局消息担任人向记者表示,根据《收回地盘条例》,当局援用该条例收回私家地盘,须要在确立实用于有关地盘的“公共用处”,港府将来会就不合的新生长区及公屋筹划收回私家地盘;将来数年在几项大年夜型地盘生长项目标范围内,包含横州生长第一期,古洞北/粉岭北新生长区及洪水桥新生长区,估计亦会收回约500公顷的私家地盘。当局亦会持续为生长公屋做筹划任务并收回所需的私家地盘。

  上述消息说话人还向记者泄漏,喷鼻港正就“地盘共享先导筹划”的履行框架拟定详细的准绳及其他履行细节,以期释放重要位于新界的私家地盘作短中期的公私营房屋生长,当局稍后会公布相干安排并听取相干持份者看法。

  港府收地遭受强阻力

  平易近建联议员刘国勋在接收记者采访时表示,回归20多年来当局仅13次援用《地盘收回条例》。此次平易近建联提议援用《地盘收回条例》主如果以释放个别新界农地为主,生长新市镇。地盘供给专责小组的公众咨询将于9月26日结束,但平易近间已掀起一场地盘大年夜辩论。

  9月18日,记者实地访问新界区元朗、天水围等地,和九龙区、港岛区等地,采访不合村平易近及市平易近对当局收地看法。

  港铁西铁线从柯士甸站向西出发,途经南昌、美孚、荃湾西、锦上路、元朗、天水围、屯门,全部属于新界区。而新界区是具有最多农地、荒地、湿地和山地的地区,地铁经过的很多处所至今还没有开辟。

  从事酒店办事行业30多年的谭师长教员退休后做了的士生意,是元朗水围村村平易近。他向记者表示:“我们村平易近手中也握有很多农地,除本身栖息的一栋三层楼的丁屋,其他都还没有开辟,当局要收地,要若干钱收?当局出价1300港元/平方尺(折合14040港元/平方米)楼面价,很多村平易近嫌太少,宁愿不卖,几百万卖一块地盘,如果你肯定也不肯意啦。我和你讲,我们丁屋是有丁权的,盖一栋房子最高三层,每层都可以致少卖到500万,一栋丁屋售价1500万~2000万港元,所以说征地价太少,村平易近不卖,价格太高,其他村平易近就会否决——为何当局这么高的价格去征收水围村的农地,却不征收我们村的地盘?”

  据谭师长教员简介,上世纪70年代港英当局生长新界,为取得新界原居平易近支撑推出的丁屋政策,规定18周岁及以上的新界原居平易近男性先人(必须是男丁),每人可平生请求一次在承认范围内建造一座最高3层的丁屋,每层面积不逾越65平方米,总高度不逾越8.23米,也无需向当局弥补地价。

  “我一套房都能卖几切切,房价还在涨,所认为甚么要卖给当局?”谭师长教员表示。

  家住元朗的张蜜斯向记者表示,假设当局收地拿去耕田,则每平方尺1300港元可以懂得。但假设要盖房子卖楼,地盘就不是农田,那就是房地产价格了,肯定是便宜。村平易近不卖,当局也不克不及强迫请求,并且很多村平易近都邑将二层和三层租给非本村人,很多人租不起外面电梯楼,特别是家里人多的,有些欲望养狗的,或许有车的人,会租村屋。如今二层可以租到8000~10000港元/月,三层由于有晒台,可以租到12000港元/月以上,假设村屋接近地铁站,三层则可租到2万港元/月。

  行使《地盘收回条例》最大年夜的成绩,就是当局须要以市价去回购地盘。这个市价比起很多地产商现在收买农地时的价格,明显高了很多,最明显的就是地产商获利。是以,很多市平易近批驳当局结合地产商,涉嫌好处保送,且兴修的公屋并不是一切人都有资格请求。

  在中环任务的喷鼻港市平易近江师长教员向记者表示,当局用低价征收地盘建公屋,但喷鼻港750万人口,100多万穷人有才能购买私楼乃至豪宅,300万中产,100万穷汉,剩下200多万“夹心层”。公屋资产请求资格有严格限制,在支出上不克不及逾越当局规定比例,总之支出不克不及多,小我资产也不克不及多,那些享用不到公屋好处的市平易近就会抵抗——为甚么要用征税人的钱去低价向村平易近或许地产商收买地盘?并且,在喷鼻港有房住的人肯定不欲望当局大年夜建公屋,由于会影响楼价。

  港府提出的“地盘共享先导筹划”,即由地产商交出应用农地,当局为其改划用处,并在额外楼空中积以7:3比例兴修公私营房屋(即公屋、私屋)。这一筹划亦遭到市平易近否决。

  “当局请求参与私家市场,请求地产生长商兴修公屋,那么当局肯定需为生长商供给经济诱因,改变地盘用处,增长楼空中积等,只要让地产商能从中获利,才无机会吸引其主动参与筹划,有关私营项目标归管与公共资本投放,不免会偏向生长商的好处。”在旺角任务喷鼻港市平易近李蜜斯表示,“(这个)筹划在本质上已将生长商的贸易好处赶过于公共好处之上。”

  今朝喷鼻港四大年夜开辟商恒基地产、新鸿基地产、长江实业、新世界生长在新界坐拥1.045亿平方尺农地(约1000公顷),仅恒基地产就具有4590万平方尺农地储备还没有开辟。

  地产商买入农地后,不作任何生长,囤地意图众人皆知。更严重的是,这批农地即使现时不去收买,其价值仍会随着喷鼻港地价一向上浮,一切持有农地的地产商,根本上立于不败之地。

  “喷鼻港不是没有地,我们有很多地,然则这很多地是动不了的。喷鼻港总人口很少,但否决声响很大年夜,有很多不合好处集团。”喷鼻港科技大年夜学经济生长研究中间主任雷鼎鸣表示,“这也是喷鼻港楼市关键为何历届当局都未能处理的缘由。”

  2005年后,喷鼻港地盘开辟简直逗留,招致公营、私营房屋落成量均大年夜幅增添。根据喷鼻港差饷物业估价署及房屋署数据,2007年至2016年,本地均匀每年室庐落成量约2.57万个单位,较前10年下跌逾越50%。

  征地建屋尽快启动呼声高

  记者实地访问喷鼻港公屋最多的天水围。地铁天水围站出来就可以看到当局兴修的公屋,交通异常便利。市平易近蔡密斯向记者简介,接近天水围站的公屋项目建成时间距今接近10年,当时购买的价格在35万港元阁下,面积400尺阁下(37平方米)。

  “我们实际上是支撑当局兴修公屋的,由于价格便宜,并且喷鼻港当局兴修的公屋交通地位都比较便利,外面的举措措施比较齐备,当局可以或许大年夜量征地兴修公屋,社会抵触也就不会深啦。”蔡密斯表示,“我们喷鼻港当局其实很好的,老人退休每个月当局补贴还有几千港元,医疗看病也都是收费,如今上街游行的小孩子都不懂事。”

  记者访问天水围天耀一邨,楼宇多,外面配套举措措施齐备, 个中还有不合黉舍,比如喷鼻港潮杨黉舍、伊丽莎伯中学、天水围官立中学等。

  不只是教导举措措施配套齐备,还有儿童游乐场、歇息亭、篮球场,亦有安老院,名为东华三院梁昌纪念安老院。

  喷鼻港特区立法会议员柯创盛表示,今朝喷鼻港约有10万人栖息于“棺材房”、劏房等不合适栖息的情况。劏房租金昂贵,一些很小的单位每个月租金能够要5000~6000港元。

  平易近建联主席、喷鼻港特区立法会议员李慧琼表示,当局之前觅地任务“龟速”,现时公营房屋的地盘缺口宏大年夜,如再不做改良,市平易近会愈来愈掉望,征地建屋任务应当急速启动。

  供求掉衡困局若何改变?

  当局援用《收回地盘条例》遭到多方否决,喷鼻港特区当局生长局消息担任人向记者表示,当局会积极推动和研究不合可增长或加快地盘供给的办法,多管齐下包管地盘供给,让年青人可以“上车”。

  从董建华的“八万五筹划”,到梁振英提出的加快修建公屋,再到林郑月娥“明日大年夜屿”筹划……翻看喷鼻港当局22年以来的施政申报,房屋和地盘供给一向是港府优等大年夜事。记者向喷鼻港特区当局生长局提问“明日大年夜屿”筹划过程时,对方并未直接答复。

  林郑月娥在《施政申报》中提出的“明日大年夜屿”筹划,主如果一个长达20~30年的大年夜型填海造地筹划,分三个阶段生长,终究目标是把新的人工岛、北大年夜屿山和新界西连接起来,填的是港岛西和东大年夜屿山之间的海域,总面积约等于1/4个港岛。根据《施政申报》,交椅洲是“明日大年夜屿”填海筹划的核心区域,生长人工岛,成为继中环、九龙东以后第三个核心贸易区。

  然则,这个听起来仿佛可行的办法,不只使特首林郑月娥遭受口诛笔伐,就连平易近间代表刘德华也因支撑填海而成为众矢之的。“明日大年夜屿”看起来利大年夜于弊,成果却引来万人上街游行,来由则是环保,和填海能够耗尽当局储备加上处理不了短期房屋成绩。

  “地盘供给不是造房子,假设没有提早构造筹划,绝无能够改变喷鼻港十几年来供求掉衡困局。”市平易近江师长教员表示,“那么喷鼻港房屋成绩将永久是一个逝世结。”

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