地盘征收补偿制度改革是处理高房价的门路

史贵存2012-09-26 08:12:57来源:中国经济时报

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大年夜势不雅察赵晓

史贵存

以后,中国经济下行压力依然较大年夜。8月,汇丰PMI终值从7月份的49.3降至47.6,创41个月新低,已持续10个月位于荣枯分界线下方。新出口订单、失业指数创新低,企业库存爬升至2004年4月有PMI数据以来的汗青高点。PMI回落重要缘由是外需疲软,进而又招致内需缺乏。机构猜想,8月份经济数据难有欣喜,四时度或成为政策出台的窗口期。

随着部分经济数据的超预期下滑,短期保持经济“稳增长”仍需从需求管理方面寻觅冲破。纵不雅以后国表里的经济情势,投资和外需两架马车的动力已缺乏,并且其对经济经久生长和调构造倒霉。如此以来,扩大年夜内需是防止经济硬着陆的唯一前程。在此逝世活关头,我们不克不及再走回老路,而是要抓紧契机寻觅扩大年夜内需新途径。

经久以来,房地产市场扮演者“资金黑洞”的角色,接收了大年夜量的泉币活动性。这不只锁定了中等支出者的花费需求,还易招致实体经济资金链断裂,激起平易近间信贷和处所债务危机。有如此一个“活动性圈套”,央行泉币政策后果不免大年夜打扣头,并且还会埋下通胀隐患。所以,当局应当多不雅察已出台政策的后果,不克不及再在同一个处所摔倒。我们认为,以后的泉币政策应慎用降息手段(特别是在美国QE3出台的情况下),并要多给财务政策留有空间。

8月,全国100个城市(新建)室庐均匀价格环比上浮0.24%。这是室庐均价自6月止跌以来,持续第3个月环比上浮。在经济增长放缓、花费需求低迷、企业库存严重的情况下,当局面对“稳增长”又“控房价”的两难。但假设推敲到,房地产调控关于释放花费潜力、废除活动性圈套的经久感化,那么我们仍须要有足够的信念,来保持房地产调控办法不动摇。

“一套房子吞没一个中产家庭”,也吞没了中国的花费才能。以北京为例,按照最新均匀工资6000元的程度来看,想要在五环内买一套一居室房子,即使不吃不喝也须要25年,并且条件是房价不持续上浮。别忘了,在我国这仅仅是购买到了这套房子的70年产权。看得出,城市室庐已变成某些好处集团掠夺工薪阶层财富的对象。年青人支出不高,每个月工资近一半用于交房租,更难积聚财富来买房。在这类状况下,不管是租房照样存款买房,有数中产阶层的花费才能都已被高房价解冻。

“房价飞涨”、“住房难”的成绩是关系到国计平易近生的大年夜事。它不只影响老庶平易近生活的幸福程度,并且对经济生长、社会稳定等方面都构成了威逼。处理这一困难的过程是一项体系工程,房地产市场须要当局规制的参与。自1998年房改以来,我国的房价上浮和当局调控就从未停止过博弈。到 2010 年,房价依然如脱缰之马,再次激起屡次严风格控。从“限贷”到“限购”,“史上最严”的这一轮楼市调控,终究让房价坚冰动摇起来,下行迹象日渐明显,房地产调控正朝预期偏向生长。但假设现阶段抓紧调控,重新走上过度依附房地产拉动 GDP 的老路,短期内能够会对经济增长起到安慰感化,经久看则无异于牵萝补屋。持续如许的生长形式,会招致实体经济不振,家当构造调剂没法推动等成绩,还会锁定国际的花费需求,关于经济的经久伤害远大年夜于短期拉动。

由于住房具有商品和投资品的两重属性,随着近年来房价的飙升,平易近间本钱大年夜肆涌入房地产市场停止投机。由此也招致的实体经济空心化,是将来经济生长急需弥补的黑洞。例如,近年来温州平易近企低价购地却悉数被套,终究招致温州企业不想纯粹做实业的悲凉实际。很多企业,做了20年实业后,把本钱全部放到了房地家当。如今随着房地产市场泡沫的退去,其资产深度被套,本钱升值严重。房地产市场吸引了巨额投资,抽空了实业临盆的本钱,经济生长减缓,掉业景象严重,终究招致花费市场的萎缩。

分析房价的构成我们发明,地盘出让金和税费占房价五成以上,打压房价须要从这两方面动手。从2008年开端,全国地盘出让金增势微弱,并在2011年达到31500亿元的汗青高点。2008年城市地价监测成果显示,全国29个重点城市的地价房价比均值为31.8%,而地盘本钱占房产发卖价的比值也在赓续上浮。可以看出,地盘的价格和地盘价格的快速上浮,是住房价格上浮的最大年夜推力。别的,房地产商交纳的相干税费整体占其发卖支出的15%阁下,而房屋扶植本钱占房价的30%以上,地产商净利润占房价的10%阁下。

为处理地盘出让金太高的成绩,须要从地盘征收制度改革做起。地盘征收要服从不伤害公共好处的大年夜条件。但在实际拆迁和地盘征收过程当中,80%以上的情况是以贸易盈利为目标的,并不是出于为扩大年夜公共好处而停止的地盘开辟。关于这些种情况,征收地盘应采取市场交易的方法来停止。不然,当局和开辟商一路以公共好处为名义,强迫征收农平易近地盘的成绩就没法处理。别的,还有积极履行地盘产权制度改革。地盘产权性质改变后,可经过过程地盘入股、改变税收政策等方法,公道分派地盘增值收益。终究,既能完成进步资本设备效力的目标,又能有效控制地盘价格。

另外,随着房产税开征技巧日渐成熟,将来房产税将成为处所重要财路。这无疑将减缓处所当局“地盘财务”对地盘出让金的依附,在必定程度上可以或许减缓地盘价格的低落趋势。我们认为,假设仅靠开征房产税、完美住房保证体系等办法,还缺乏以改变高房价的实际。只要在当局财税体系体例改革合营的基本上,将个人地盘征收补偿尽可能向弱势群体(特别是农平易近和城市中低支出者)倾斜,才是处理高房价成绩的根本门路。

(作者单位:北京科技大年夜学经济管理学院)

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