东莞卖地不再“价高者得”,释放何种旌旗灯号?

综合2019-06-11 10:39:47来源:中房网

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  中房网讯 当地盘拍卖报价达到最高下限后,将不再简单采取"价高者得"的方法,而是应用"终次报价"规矩。

  近日,东莞市天然资本局和东莞市公共资本交易网发布《东莞市国土资本网上交易达到下限后的终次报价规矩》。从发布的《规矩》来看,一悛改去"价高者得"的形式,开创"最接近均匀价者得"的地盘网上竞价方法,这一举措激起了市场高度存眷。

  据懂得,7月份东莞一切拍卖的商住地都将履行新规定。

  开创土拍新规

  根据《规矩》显示,所谓终次报价,是指东莞市国土资本网上交易体系交易达到下限后,交易体系暂停接收新的报价,转为经过过程网上终究一次性报价方法,以终次报价中最接近一切终次报价均匀价的准绳肯定竞得当选人的竞价方法,其所报价格肯定为该宗地终究报价。

  《规矩》指出,终次报价功能将在挂牌截止时间后15分钟,且网上报价已达到下限时守旧。

  对竞自持、竞配建等设定下限的国土资本网上挂牌交易,须要经过过程终次报价肯定竞得当选人的,实用本规矩。

  举例来讲,假定竞拍地块的网上报价的限价为10亿元。当网上报价触及10亿元天花板时,有5家开辟商参与终究报价,分别报10亿、13亿、14亿、15亿、16亿,均匀值为13.6亿元,那么,报价14亿元的竞拍开辟商最接近终次报价的均匀价,地块也由该开辟商竞得。是以,有业内人士指出,"限价+一次性终究报价"的土拍形式,某种程度上是对"价高者得"的运营性地盘出让制度的严重年夜改革和完美。

  那么,开放商若何取得终次报价竞买人资格?

  在终次报价前,已报出至少一次有效报价的竞买人,主动取得终次报价资格。未报出有效报价的竞买人,须在资格确认环节赞成接收下限报价后,才能取得终次报价资格。

  未取得终次报价资格的竞买人,不克不及参加终次报价。

  若何确认终次报价成果?在终次报价环节无有效报价的,最早报出下限值的竞买人即为竞得当选人。

  根据终次报价的成果,只要一个有效报价的,以此报价肯定竞得当选人。两个或以上的有效报价,按照有效报价计算均匀价,已取得终次报价资格,但未报价的,不归入均匀价计算。所报价与均匀价相差的相对值最小的为竞得当选人,假设相对值相等的情况下,以相对值最小且高于均匀价实在其实定为竞得当选人。

  均匀价精确到元,体系根据四舍五入的准绳肯定均匀价。

  终次报价环节停止后,将在竞价体系中公布报价记录,肯定竞得当选人。

  市场过分 "新规"降温

  根据东莞华夏计谋研究中间简介,2019年5月东莞地盘挂牌地下出让地盘57.14万平方米,修建面积约173.68万平方米,修建面积环比大年夜幅上升88%,同比大年夜幅上升43%。

  而东莞此次出台土拍新政或与其近期地盘市场较热有关。此前数十家房企抢一宗地、买家多轮自加价提早锁定地块、溢价率高企等景象频现。

  自5月以来,有多宗地块出现了提早锁定的情况。

  5月7日,保利以30亿元竞得万江成功社区商住地块,溢价率46%,贸易自持比例100%。值得留意的是,在没有其他竞价人的情况下,保利本身持续加价至最高限价30亿元,并且持续加报自持贸易面积比例,终究单独停止30轮竞报后,在挂牌截止日前13天提早锁定该地块,这也是东莞土拍市场第一次出现提早锁定的情况。

  5月15日,鹏瑞地产异样是在没有其他竞价人的情况下,单独停止29轮加价和加报贸易自持面积比例,终究以23.6亿元+贸易自持比例100%的价值竞得南城雅园商住地块,溢价率159%,比挂牌截止日提早了2天锁定了该地块;

  5月16日,融创以10.23亿+贸易部分自持年限40年的价值拿下沙田镇商住地块,溢价率50%,全部网上竞价过程用时仅29秒,比挂牌截止日提早了17天锁定了该地块;

  5月22日,开创置业以9.465亿+贸易部分自持年限40年的价值竞得望牛墩商住地块,溢价率24%,全部网上竞价过程用时仅24秒,比挂牌截止日提早了16天锁定了该地块。

  现实上,本年4月份东莞地盘市场就开端升温。4月17日,中海地产东莞投资无限公司经62轮竞价后以14.38亿元力压近30家房企成功夺得万江地块,折合楼面价约1.6万元/平米,溢价高达75.79%,一举拉开东莞这波地盘潮序幕。

  新规获业内赞成

  《规矩》的出台,也取得了更多的赞成。业内人士广泛认为,"终次报价"可让地盘市场有效降温,也能让对地块成心向的房企多一次竞拍的机会,相对更加公平。

  易居研究院智库中间研究总监严跃进表示,东莞土拍新政关于全部地盘市场价格有积极感化,由于报价最高的不用定能拿到地,这使得企业拿地会加倍理性,有一些拿地资金预算不是很多但报价最接近也无机会拿地,也能加倍表现拿地的公平性。

  广东省住房政策研究中间研究员李宇嘉认为,"限价+一次性终究报价"的土拍形式,是对2005年以来我国实施的遵守"价高者得"准绳(配建和企业实力是主要目标)的运营性地盘出让方法的严重年夜调剂。起首,以出让底价加市场化溢价肯定限价,没有背背后盘"招拍挂"的框架,必定程度上还表现了"价高者得"的不动产竞拍规矩。重要的是,它部分清除之前单一价格考量下的弊病,即利润和效力不兼容。关于这项新政对开辟商的影响,李宇嘉表示,一次性终究报价,并以最接近均匀价作为订价的根据,起首可以镌汰风险偏向高、杠杆高的开辟商。其次,由于中标者对终究价格没有影响力,一切招标人都邑基于市场根本面,显示其对地块的真实评价,最后出来的房屋供给也是最好的。

  释放何种旌旗灯号?

  从今朝情况来看,东莞新政符合"一城一策,因城施策"的指导思维。

  此前,曾经有苏州、合肥等地盘市场过热的城市相继收紧了房地产调控政策,包含调剂地盘出让报价规矩等。

  继住建部对房价、地价动摇较大年夜城市停止2次预警提示后,银保监会也请求对房地产融资乱象包含银行、信任资金背规用于拿地等停止整治。

  近期,房企融资也有收紧迹象,部分房企请求发债时会被问及能否有拿过"地王"等成绩。

  5月11日的苏州土拍新政已提出,地盘竞价逾越市场指导价10%- 25%后,转为一次报价出让方法。同为"新一线"城市的东莞,也提出类似的形式,这可视为楼市长效机制的落地成果。由此可等待,由二线热点城市激起的"地市热"或将取得控制,那些之前几年供地较少的热点城市都可以跟进。

  来源:国际金融报、证券日报、广州日报,中房网综合整顿

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