多地推“花式”土拍稳楼市 限价之下“地王”项目面对亏本压力

程成2019-07-05 08:28:32来源:逐日经济消息

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  本年3月以来,伴随着一波“小阳春”行情,部分城市的房地产市出现回暖态势,地盘市场也随着热起来。随之,很多热点城市的土拍中赓续出现高溢价地块乃至“地王”。

  由于房价上浮过快,本年4月和5月,住建对佛山、苏州等10城市停止预警提示。从4月起,包含丹东、苏州、西安在内的部分城市陆续出台“加码”政策,为楼市降温。而调剂地盘出让规矩亦成为很多城市的重要做法之一。

  《逐日经济消息》记者梳理发明,近年来,各城市地盘出让规矩的调剂方法赓续花样创新,如杭州的“限房价竞地价”、苏州的“竞拍价超指导价5%~10%须现房发卖”、上海的“招挂复合出让”、北京的“限房价竞地价”等,虽内容有异,但目标照样“稳”楼市。

  那么,在“限房价”等土拍规矩之下,房企的利润空间必将会遭到挤压,修出来的房子质量和品德还会有保证吗?

  多地“花式”土拍为市场降温

  本年5月,佛山、苏州、大年夜连、南宁等4个城市,因近3个月新建商品室庐、二手室庐价格指数累计涨幅较大年夜,而遭到住建部预警提示。

  尔后,苏州加码楼市调控,并对地盘出让政策停止微调,将地盘竞价逾越市场指导价10%(不含10%)需现房发卖,调剂为逾越市场指导价5%~10%需现房发卖;将地盘竞价逾越地盘出让市场指导价25%(不含25%)后转为一次报价出让方法的规定,调剂为逾越市场指导价10%~25%后转为一次报价出让方法。

  “地价能不克不及保持稳定,对稳定房价、引导市场预期具有重要意义。稳房价、稳预期的关键,在于稳地价。”易居研究院智库中间研究总监严跃进告诉《逐日经济消息》记者。

  记者留意到,除苏州外,近两年,部分城市在房价快速上浮的压力下,微调土拍政策,经过过程限房价竞地价、限地价限房价等“花式”土拍政策,以稳定地价,引导预期,进而稳定房价。

  6月29日,杭州发布了9宗宅地的地盘出让信息。与以往不合的是,这9宗宅地在地盘出让文件中初次对“毛坯发卖均价”“毛坯发卖最高单价”和“装修价格”停止了明白,即在土拍前就对“限价”标准停止明白。

  如位于杭州上城区一宗地上筹划修建面积39.39万平方米的商住地块,肇端总价为94.22亿元,下限价格为122.42亿元。出让文件规定,该地块毛坯发卖均价不高于63800元/平方米,且毛坯发卖最高单价不高于70180元/平方米;照实施装修发卖的,装修价格不高于6000元/平方米。

  再如上海,2017年4月调剂地盘出让政策,实施“招挂复合出让”,并于昔时7月对该政策“打补丁”。根据该出让方法,土拍时,当有效请求人不逾越3人时,实施挂牌出让;逾越3人时,实施招标出让,对招标人停止评分肯定竞得人。而在打分环节,引入经济实力、项目经历、技巧天资、资金来源等目标。尔后,上海地盘市场敏捷“降温”,罕有“地王”出现。

  据《逐日经济消息》记者不完全统计,2018年上海出让的60宗宅地综合溢价率唯一0.02%,个中有58宗宅地为零溢价。

  记者梳理发明,除苏州的“竞拍价超指导价5%~10%须现房发卖”、杭州的“限房价竞地价”、上海的“招挂复合出让”外,北京、天津等地也实施过“限房价竞地价”政策;长沙、嘉兴实施过“摇号产生竞得者”政策,即竞价逾越最高限价时,仍有2个或以上竞买人的,需现场摇号产生竞得者;和南京的“限地价、竞保证房比例”,佛山的“限地价、竞自持比例”等。

  “土拍政策不尽雷同,正是一城一策、因城施策的表现,终究目标照样要保持地价稳定。”严跃进说。

  房企利润承压房屋品德会否缩水

  《逐日经济消息》记者留意到,早前在限价政策下,很多房企拿下的“地王”项目,大年夜多面对着亏本的压力。

  如南京京港澳将来墅项目。2016年4月,京港澳集团以47.6亿元摘得南京麒麟G09宅地,楼面价22353元/平方米,并成为区域“地王”。但是随着楼市调控的深刻,该项目终究获批的发卖许可价约为25000元/平方米至27000元/平方米,仅比楼面价高3000元~4000元/平方米,简直是卖一套亏一套。终究,该项目于2017岁尾因拖欠项目款停工。

  再如上海静安融信项目。2016年8月,融信以110亿元总价拿下上海静安区N070202地块,楼面价逾越10万元/平方米,并成为当时的全国单价“地王”。但是时至昔日,该项目周边在售二手房均价也仅在90000元~110000元/平方米。今朝,该项目正处于施工阶段,仍未看到上市迹象。

  异样是上海,2016年8月,建发、首开、中粮结合体以总价67.9亿元、配建总修建面积5%的保证房、自持总修建面积15%的商品房作为租赁住房的价值竞得,成交楼面价53889元/平方米、可售部分楼面价67361元/平方米,并成为区域单价地王。据悉,该项目已于本年6月底收盘,高层公寓均价约62000元/平方米,明显低于可售部分楼面价。而今朝,该项目周边在售二手房均价多在60000元/平方米以下。

  “近两年,随着调控政策的后果逐步浮现,房企不会再自觉看涨房价,拿地时也会加倍谨慎,项目出现吃亏的能够性有所降低。”严跃进告诉《逐日经济消息》记者。

  但值得留意的是,在“限房价、竞地价”“限地价、竞自持比例”等政策下,房企的利润空间无疑将面对较大年夜压力。

  以杭州为例,6月29日挂出一宗位于萧山区的宅地,筹划地上修建面积13.85万平方米,肇端价34.9亿元,下限价格为45.3亿元。这意味着其最高楼面价将达到32708元/平方米。出让合同请求,该地块项目毛坯发卖均价不高于40500元/平方米,且毛坯发卖最高单价不高于44550元/平方米。照实施装修发卖的,装修价格不高于4500元/平方米。

  如以32708元/平方米的最高楼面价和40500元/平方米的最多发卖均价测算,推敲到建安本钱、相干税费,和企业的财务费用、管理费用、营销费用等,该项目标利润空间极其无限。

  多位业内人士向《逐日经济消息》记者表示,以这一政策倒推,若想完成盈利,做高溢价产品的房企、融资本钱高的中小房企将会起首被市场“镌汰”。拿地房企极有能够经过过程紧缩建安等本钱减缓盈利压力,而这必定会带来产品品德的降低。

  实际上,近两年,在赓续低落的地价和新居限价的实际压力下,包含上海、郑州、武汉、杭州等在内的多个城市的楼盘在交付时,“货纰谬板”“交付品德大年夜幅降低”等景象时有产生,这也饱受购房者诟病。

  “在限价和盈利压力下,房企经过过程降低建安等本钱的做法招致产品交付品德降低的景象确切不容忽视。”严跃进告诉记者,房企一方面在拿地时要做好本钱、利润测算,另外一方面要晋升管控、营销、周转才能,在产品品德和企业公道利润间做好均衡,“不然会得不偿掉”。

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