土储AB面:成也拿地 败也拿地

孟凡霞 荣蕾2019-09-05 10:30:32来源:北京商报

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  随着中国恒大年夜于8月28日下午对2019年上半年事迹申报的地下表露,房企六强中国恒大年夜、碧桂园、万科、保利地产、融创中国、绿地控股的中期事迹申报悉数出炉;截至8月30日,A股133家房地产行业上市公司半年报全部表露完成。北京商报记者统计发明,在拿处所面,本年半年报中,中国恒大年夜成为新增项目、面积 “双料冠军”,碧桂园则稳坐拿地金额老大年夜的地位,“得土储者得世界”,虽然如此,在购地金额、总量方面均出现必定的下滑,地盘市场降温持续。

  优势不减

  谨慎拿地

  北京商报记者梳理房企前六强拿地相干数据发明,龙头房企获得地盘资本优势不减,行业集中度明显。不过在2019年上半程,房企投资拿地的积极性未见明显进步,仍有一部分龙头房企明白表态控制拿地进出,放缓拿地节拍。

  在新增项目方面,2019年上半年,中国恒大年夜新增项目79个、新增面积4449万平方米,斩获房企新增项目数量及面积“双料冠军”,绿地控股、万科、保利地产新增项目分别为58个、54个、44个,对应的新增面积顺次为976万平方米、1372.8万平方米和826万平方米。

  在地盘储备上,6家房企地盘储备总和达到13.11亿平方米。详细来看,中国恒大年夜2019年上半年期末的总地盘储备达到3.19亿平方米,碧桂园的总地盘储备为2.78亿平方米,融创中国的总地盘储备达到2.04亿平方米,分列前三。厥后,保利地产(1.87亿平方米)、绿地控股(1.877亿平方米)及万科(1.53亿平方米)的排名按序分列。

  从拿地金额来看,据中国指数研究院数据,碧桂园、万科、融创中国占据2019年上半年房企拿地榜单三甲:碧桂园1-6月累计拿地981亿元,坐稳榜首;万科、融创中国分别以688亿元、680亿元位列榜单第2、三位。而在2018年上半年,同列房企拿地排行榜单前三位的碧桂园、万科、融创中国中,碧桂园、万科拿地金额均冲破千亿元。

  另外,以保利地产为例,全体来看,其2019年上半年拿地相较于2018年更加谨慎:2019年上半年其新增44个项目,新增计容面积为826万平方米,总本钱533亿元。比较2018年同期来看,在新增计容面积及拿地总本钱上分别同比降低45%和50%,拿地发卖金额比0.21,低于TOP 10房企的拿地发卖金额比0.36。

  除龙头房企的拿地表示具有行业参考意义以外,一些对范围有焦急切渴求的中小型房企在近期地盘市场的表示也较富代表性:已完成千亿的房企向着更高量级迈进,新千亿房企目标在于第一阵营,还没有完成千亿的企业则剑指千亿。而愿景中范围国土的扩大则少不了地盘储备的助力。以港中旅为例,从6月拿下北京亦庄相干限竞房地块后,相继在宁波、即墨等地成功竞得地块;TOP 50房企中的宝龙地产也逆势而上,自7月首入浙江湖州后,相继在上海、宁波、无锡等地摘得室庐或商用地块。

  获储多元

  协作加大年夜 旧改成纳储新偏向

  在房地产行业,地盘被视之为房企生命线似的存在。业内广泛认为,优良的地盘储备越多,越能为房企交兵房地产“下半场”博得诸多优势。但是在调控持续的背景下,房企拿地战略难以防止受融资本钱高企、拿地限制增多和发卖回款预期不明等多方面身分感化,早年间简单粗暴的“跑马圈地”形式明显已不再实用于以后的市场情势。

  眼下,由于市场不明、棚改退烧,房企广泛将投资重点转回一二线,愈来愈多的房企正派由过程进一步完美城市构造,以抵抗市场风险。另外,由于监管从严,加上行业资金面重要,房企拿处所式更趋多元,在传统招拍挂、收并购以外,协作拿地逐步为更多房企所接收。

  机构数据显示,2019年上半年,20家代表房企拿地权益金额占比均值为81%。个中融创、绿地、招商蛇口等加强协作志愿,权益金额占比较客岁降低近20个百分点;恒大年夜、金科、华润置地、龙湖等企业也纷纷加强协作拿地力度,权益金额占比较客岁均有所降低。

  易居研究院智库中间研究总监严跃进指出,虽然以后地盘价格降至低位,但由于市场不肯定性较大年夜,房企经过过程招拍挂拿地照样存在必定难度和限制。比拟招拍挂拿地,协作和收并购拿地可以降低拿地本钱和风险,同时也能够快速推向市场,紧缩回款周期。

  另稀有据显示,资金压力明显之下,行业收并购范围出现增长。2019年上半年,二级市场拿地金额为802.7亿元,同比微涨5.3%,重要随着还债岑岭年的光降,多家房企出让股权及项目以减缓资金压力,行业收并购增多。如2019年以来,世茂经过过程并购的方法成交的项目有11宗以上,卖家包含泰禾、明发、万通、粤泰等。

  值得一提的是,除招拍挂、收并购与协作拿地,具有地盘本钱低、利润率高等特点的旧改,同样成为房企纳储的重要方法之一。

  以旭辉为例,1-7月新增土储中近四成来自非招拍挂渠道。而在2018年,旭辉简直不参与旧改和并购,并认为地下拿地可以有更快的周转。现如今,经过过程“协作开辟+旧城改革”的形式,旭辉控股在华南已进入8个城市,算计锁定逾30个项目。

  “政策赓续调控收紧,将来发卖难度加大年夜,和资金紧缩、市场下行带来的投资放缓,综合影响了房企在拿地手笔和城市构造上的考量。” 严跃进强调称,2018年企业在拿处所面的理性回归已然持续舒展至2019年。

 市场不明

  顺周期放缓扩大过程 

  亿翰智库数据显示,2019年上半年行业综合去化率约为60%-65%,固然6月去化率略有上升,但尔后又开端回落。该研究机构还认为,本年7月的发卖下跌不止于旺季身分,而是传导自上半年就已出现的下行。

  市场转冷不只从以后地盘市场的流拍景象极其广泛中可见端倪,还在国度统计局最新统计数据中有所表现。数据显示,前7个月,房地产开辟企业地盘购买面积为9761万平方米,同比降低29.4%;地盘成交价款为4795亿元,同比降低27.6%。

  而面对接上去尚不晴明的房地产市场,顺周期放缓扩大过程,保存后续生长实力已成为大年夜多半房企的共鸣。愈来愈多的房企开端在拿地上保持谨慎投资立场,纷纷表示将掌握地盘市场机会择机弥补地盘储备。如:富力地产在近期回应“下半年准绳上暂停拿地任务”传闻时,强调不是不拿地,而是择机拿地,称“如遇有优良地盘项目等特别情况,可伶仃呈报集团董事长审批”;旭辉控股总裁林峰也于8月13日召开的2019年中期事迹发布会上表态称,旭辉控股下半年买地节拍会放缓,公司将在原本的城市中深耕,降低库存,进步去化,加快回款,加快现金周转。在其看来,土储是一把双刃剑,土储太少有生长压力,土储太高企业财务本钱会很大年夜。至于地盘储备获得,只要合适企业的才是最好的。

  合硕机构分析师郭毅指出,房企间拿地战略的差别,其实其实不只仅取决于市场行情,还取决于全部宏不雅经济面、政策面和金融层面对房地产行业的友爱程度。假设偏于紧缩,那关于企业来讲,肯定照样要收紧本身的拿地触角,将回款放在最重要的一个地位上;假设说全部大年夜情况相对宽松,就算房地产行业本身处在一个相对低迷的情况下,房企也会积极去储备粮草。

  在郭毅看来,关于房企拿地影响较大年夜的是资金层面的收紧和棚改政策的降温。材料显示,2019年4月,财务部公布的2019年棚改筹划新开工数量仅285万套,同比降低51%。

  “2019年棚改筹划开工套数是289万套,客岁同期是580万套,本年棚改目标比拟上年相当于‘腰斩’。所以房企本年在营业计谋的构造上也做出了一些调剂,增添在三四线城市拿地,眼光逐步转向一二线城市和一些经济相对蓬勃的强三线城市。” 郭毅认同,只需楼市、地市和金融市场方面没有大年夜幅度放宽的政策或利好,地盘市场在价格方面仍将以较低位程度持续运转,对现金流才能较强的企业来讲是比较合适增长土储的机会。

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