地价凉了 底价成交与流拍再现

苗野2019-09-30 08:32:11来源:中房报

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  “逢拍必抢”的地盘市场大年夜局产生改变,已经是现实。

  9月16日,国度统计局公布数据显示,2019年1~8月份,房地产开辟企业地盘购买面积12236万平方米,同比降低25.6%,降幅比1~7月份收窄3.8个百分点;地盘成交价款6374亿元,降低22%,降幅收窄5.6个百分点。

  数据眼前,地盘流拍和底价成交的景象在二三线城市几次再三出现,苏州、南京、武汉、天津等热点城市也位列个中。9月18日,苏州楼市二次新政后首场土拍开槌,出让的8宗地块均为涉宅用地。8宗地块中,最高溢价率不过10.69%,4宗地块以底价成交。更加爆冷的是,位于相城区的苏地2019-WG-31地块在自在报价阶段无报价出现,限时竞价后4分钟内也无报价,成为本年苏州市主城区的首宗流拍地块。

  苏州此次交易是近期地盘市场的“冰山一角”。诸葛找房数据显示,在流拍率方面,全国重要地级市8月共流拍55宗地块,流拍率为6.07%。个中二线城市流拍率为4.62%,环比上月流拍率上浮1.98个百分点;三四线城市的流拍率最高为7.66%,环比上浮2.58个百分点。

  本年房企中期事迹会上,万科称拿地较难,所以会谨慎;恒大年夜表态要过度缩减范围,对拿地没有急切性;融创则是从4月曾经开端收敛拿地,孙宏斌更直言,下半年已没有拿地目标了。

  底价成交与流拍再现

  9月以来,房企活泼在地市的身影明显减弱。9月16日,上海5宗地盘出让,终究均以低溢价成交。金山区枫泾镇宅地、金山区张堰镇商住用地、杨浦区新江湾社区地块成交溢价率分别为0.22%、0.19%、0.03%。

  9月12日,已有近十年生长汗青的北京孙河区域最后一宗地块出让,由天恒、恒基兆业结合体取得,成交价24.25亿元,溢价率只要1.5%。同日,深圳一宗位于南山后海中间区的综合性用地成交,由华润置地以46.6亿元的挂牌肇端价摘得。

  二线城市在第二季度地盘市场跃升为“配角”。彼时,武汉、杭州、天津、苏州等城市成为房企“跑马圈地”的场合。但一轮狂奔停止,以二线热点城市为代表的地盘市场降温悄然开启。

  9月12日天津出让的4宗地块中,有一宗商服用地流拍,其他三宗未流拍的地盘,有两宗以底价成交;此前的9月4日,该市出让的地盘中,位于生态城旅游区一宗地块遭流拍,而原筹划于9月4日当天出让的4宗室庐用地,于9月2日暂停出让。

  惠州9月12日出让一宗肇端价4.89亿元、位于惠城区的商住用地,因无人应价而流拍。

  四个月之前,来自五湖四海的开辟商还在武汉逢地必抢,部分客岁遭受屡次流拍的地块,在这一轮高潮中悉数被房企支出囊中。但9月3日武汉出让的5宗地块中,有两宗地块流拍,余下三宗揽金26亿元,仅达到预期支出的一半。

  华夏地产首席分析师张大年夜伟认为,资金成为企业拿地的重要决定身分。近四个月来,房地产企业的资金情况赓续好转,赓续收紧的融资政策,使得拿地房企数量增添。特别是8月以来,地盘市场进入快速退烧阶段。

  国盛证券固收分析师刘郁表示,今朝开辟商库存处于高位,发卖回款又开端放缓,必将会让房企谨慎拿地,在2018下半年曾经提早预演了地盘流拍潮,本年这个趋势会加倍明显。

  在溢价率上,也刷新了汗青记载。华夏地产研究中间统计数据显示,截至9月10日,9月成交逾越5亿元的地块算计50宗,这50宗地块的均匀溢价率只要7%。个中,多达20宗地块为底价成交,占比达40%。这50宗地块中,只要19宗地块的溢价率逾越10%,个中溢价率逾越50%的地块只要2宗。业内广泛预期,将来地盘市场的降温态势不会产生变更,全年地盘成交面积相较客岁同比降三成将是大年夜趋势。

  有人谨慎有人朝出息步

  今朝,大年夜部分房企投资志愿趋谨,与2018年同期比拟,发卖百强中多半房企新增拿地货值均出现下滑。克而瑞研究申报称,折半发卖TOP30房企中1~8月新增货值较客岁同期下滑近10%阁下。头部房企在投资拓展上表示加倍谨慎和理性,发卖TOP10中仅华润、龙湖新增货值分别较客岁同期上浮2%和19%,融创、恒大年夜等企业降幅则逾越50%。

  8月22日,融创中国董事局主席孙宏斌表示,下半年没有拿地目标,除非特别好的机会,公司根本停止拿地。恒大年夜明白提出,将增添地盘款支出,并过度缩减地盘储备范围,进一步增长效益。万科履行副总裁、首席运营官张旭表示,拿地若干的根据是收了若干钱回来,所以没有固定的拿地筹划。

  “在融资情况收紧情势下,房企会恰当降低对生长速度的请求,将发卖回款视为当期重要目标,多半企业起首会包管具有相对充裕的现金流,而投资拿地的安排则会恰当放缓。”某闵系房企市场战投部人士对记者表示。

  但也并不是一切地产公司都选择谨慎。从各梯队拿地发卖比变更情况来看,发卖程度在11强~50强之间的房企,拿地立场相对积极。对外传播鼓吹“范围刹车”的旭辉、阳光城,还有中国金茂、中梁、弘阳这几家千亿目标上的房企,范围诉求照旧激烈,扩大态势未减。多家有央企背景的地产开辟商等也在此轮调控穷冬中“逆流而上”。

  以弘阳地产为例,本年上半年共获得35幅地块,新增修建面积达407万平米。不完全统计,协作拿地今朝已占到弘阳全部拿地比例的91%。

  号称“下半年不拿地都可以”的旭辉,在本年前七个月收买40个新项目,新增地盘储备878万平方米。8月,旭辉又新取得5个宅地项目。9月3日,旭辉还以总价9.38亿元、溢价率9.6%,取得沈阳两宗回炉室庐用地,总修建体量约16.45万平方米。

  阳光城履行董事长兼总裁朱荣斌称,之前躺着赚钱的时代之前了,如今行业和之前比确切面对很多艰苦的情势和情况,但和其它行业比,房地产行业还可以持续做。“虽然房地产利润在被挤压,但宁可少赚钱,也要把产品做好。这是将来房企的核心竞争力。”

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