丁祖昱:房地产行业生长空间很大年夜 没有任何须要对将来损掉信念

2018-09-18 15:22:07来源:中房网

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  2018年9月18日,“2018中国房地产企业品牌价值岑岭服装论坛t.vhao.net暨房企品牌价值测评成果发布会”在杭州举办。这是中国房地家当协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中间持续第八年展开此项活动。本次活动官方网站中房网(微信公众号:zhongfangwang)对此停止了全程报导。

中国房地产测评中间主任、易居企业集团首席履行官 丁祖昱中国房地产测评中间主任、易居企业集团首席履行官 丁祖昱

  在发布会上,中国房地产测评中间主任、易居企业集团首席履行官丁祖昱发布了“2018中国房地产企业品牌价值测评成果”。他对将来的政策有如许一个根本的断定,即:房地产政策弗成能出现反转,调控还将经久化存在。

  丁祖昱认为,弗成能用安慰性政策替换掉落今朝的调控政策。由于如今的政策曾经根本定调。所以,不管是关于自住购房的支撑,照样关于保证房生长的支撑,这个没有任何贰言了。特别是租赁市场,欲望将来成为租购并举的制度。从以后的金融政策对房地产的克制来看,全体的房地产调控主基调不会产生太大年夜的变更。

  但丁祖昱对房地产行业的将来却充斥信念,“从今朝全部公平易近经济情况来看,还没有找就任何一个家当可以或许替换房地产。固然以后市场情势压力比较大年夜,然则没有任何须要对将来损掉信念,房地家当将来的生长空间照样巨大年夜的。”丁祖昱如是表示。以下为实录:

  丁祖昱:异常高兴明天可以或许在杭州发布2018中国房地产企业品牌价值测评成果,正好借如许的机会和大年夜家一路把市场的,大年夜家对市场的消极情感占多数,然则从中线来看,中国房地产企业依然是中国全部经济生长的基石,所以我们照样先看一些正面的消息。

  起首看一下房地产行业和中国经济相干的数据。GDP和M2在之前十年中增长的速度,GDP增长了2.5倍,M2从40万亿增长到127万亿,所以说中国的GDP照样从泉币推动的。

  房地产也是一个类似的数据,房地产的数据在之前的十年中,发卖的面积也是增长了2.5倍,从七亿平方米增长到了17亿平方米,发卖金额从三万亿增长到13.3万亿,面积增长了2.5倍。它的发卖的金额增长了4倍,和M2的增长幅度是一样的。异样在之前的11年中,房地产的价格增长了两倍,这个是统计学的价格,从3800多元涨到7900多元。这是房地产相干的数据。

  我们再看一下房地产税收和财务之间的关系,我们不消看所得税,也不消看应得税,只是看地盘和财务之间的关系,一个是相干的税收,还有一块是地盘出让金,这两块加在一路2017年占到全部中国经济支出的30%以上,这外面没有包含了房地产企业的相干的数据。这一块在全部中国的财经支出中占到巨大年夜的占比的份额,并且可以告诉大年夜家2018年本年房地产企业要交纳的税收占比还会增高。我们一到八月份方才看到国度统计局发布的财务支出这一块有明显的增长,明显的增长中相当一部分都是来自于房地产,这个可以告诉大年夜家前三强有一家企业,它本年的利润估计在300多亿人平易近币,然则它企业本年要交纳的税要逾越800亿人平易近币,本年赚了300亿,缴的税是800亿,实际上曾经是1:2,1:2.5如许的概念,所以说本年房地产企业为国度财务这一块的供献是异常大年夜的。

  还有一个数据异常的重要,就城镇化率和人均的栖息面积,也有一部分的专家用这个数据解释中国今朝生长的空间比较小。然则我认为这个数据反而会表示出中国将来生长的空间比较大年夜。城镇化率从之前的44增长到58,这只是城镇化率的数字,没有包含户口。假设算户口率的话也只是方才过40%。假设纯真的从户口率的转化来讲,中国房地产的生长前景也是巨大年夜的。所以如今有很多的二线城市,包含三线城市都在经过过程用一些人才网job.vhao.net导入的方法给一些人户口,如许的话他们就有购房的资格了。

  别的城镇化率本身也有生长的空间,从58到蓬勃国度的80%。别的人均栖息面积从28涨到36.6平方米,然则这傍边是不均衡的。以上海为例,户籍人口均匀是1.3套,然则非户籍中90%还不克不及买房。明天这个36.6平方米,我们指的是全体的分布照样不均衡的。

  从今朝全部公平易近经济的情况来看,还没有找就任何一个家当可以或许替换房地产。固然以后市场的情势压力比较大年夜,然则我们没有任何的须要对将来损掉信念,将来的生长空间照样巨大年夜的。

  第二个不雅点就是房地产政策调控照样经久化的存在的。

  这一点我们一切的人应当有如许的不雅点或许说断定,之前若干次调控都是以调控加最后的安慰来反转的,所以之前四次如许风险的生长的调剂。

  之前的政策我刚才曾经讲了每次调控以后又安慰,安慰以后又周全的反弹、上升。然则从这一次的调控情况来看,从2016年三月到如今我们没有看就任何的安慰性的政策,所以将来有如许一个根本的断定,房地产弗成能出现政策上的反转,也就是说弗成能用安慰性的政策替换掉落今朝调控的政策。由于如今的政策曾经根本上定调了,所以不管是关于自住购房的支撑,照样关于保证房生长的支撑,这个是没有任何的贰言了,特别是租赁市场,欲望将来成为租购并举的制度。

  关于房地产税一向是在一个停止时,然则在之前的几个月中,大年夜家对它的进度会有很多的不合,一会儿快,一会儿慢。

  以后的金融政策对房地产克制的政策,去杠杆的政策。所以整体来讲今朝房租不涨,全体房地产来讲是调控的主基调不会产生太大年夜的变更。

  比来中心也持续对房地产停止了屡次表态,731和8月7日这两次的表态要看重,731是决定对中国的经济要放水,然则对房地产要遏制房地产的价格的上浮,所以731以后全体房地产行业出现了比较大年夜的所谓的调剂。比如说深圳731不雅点发布以后,深圳也发布了史上最严格的房地产的政策,深圳的的房地产从夏天一会儿进入到冬季。然则8月7日住建部的相干的政策中对所谓的价格这一块又给了新的口径,住建部说了要稳地价、房价、预期。我们在以后确当局的表态中,稳地价、房价、预期的相干的表态。我们可以认为这三者是当局更欲望传达到我们业内或许说关于今朝价格的口径。

  8月8日以后根本上大年夜家都是在照应政治局的会议和住建部会议的请求,各个城市做相干的落实。各城市落实如今根本上都在打补丁,一部分的热点的城市,主如果关于限购,关于投资这一块给出更多的限制,包含上周北京也出台了对公积金方面的限制的政策,其他的城市也出台了对限购、限价方面的政策。别的关于市场的次序,一二线城市都给出了相干的口径和说法,保护全部市场的稳定,保护今朝的市场的次序。对部分的中介企业、房地产企业出现了一些背规的行动停止一些严打。

  固然部分省市还有一些口儿,今朝口儿主如果开在人才网job.vhao.net落户方面,经过过程吸引人才网job.vhao.net关于限购政策做一些稍微的松动。

  政策上,限购上在查漏补缺。然后棚改这一块有一些松动,713是放水,对基本扶植的资金要投入。棚改是基本举措措施中很重要的一个构成部分,731以后棚改政策可以乐不雅的来进行将来的断定。

  别的还有一个点是30个城市今朝存眷的城市,中心主如果存眷这30个城市(图示)。所以从第二个不雅点来讲,现有的调控政策不会产生大年夜的变更,四线城市也不会加入汗青舞台,而长效机制正在停止时。总得口径是稳地价、房价、预期。

  第三个不雅点,大年夜家没有须要对市场过分的消极,就是房地产市场中期仍将高位运转。2014年发卖面积达到16.94亿平方米,金额达到13.3万亿,将来我们认为在如许的高位上再破天花板有难度,然则可以保持如许的高位的运转。

  本年前七个月不管是发卖额,新开工的面积,房地产开辟投资增速,持续保持在相对的高位。固然比来这段时间全体数据有所回落,所以我们断定全年的发卖面积同比持平,发卖金额会在客岁的基本上有所上升。新开工之前都是正的,下半年增速有能够回落,然则依然保持正的。地盘投资这一块,比来几个月的数据有所回落。

  中经久,不管是从刚需照样从改良,照样从三四线的需求来看,今朝的需求面不会产生断崖式的降低。刚需的角度,固然这几年大年夜家对人口有所忧愁,然则主如果老龄化的比重愈来愈高,然则新出身的人口这一块照样保持着1500万人以上,从2010年以后持续多年都是保持在1500万人之上。全体刚需这一块加上二三线城市引进人才网job.vhao.net的政策,所以不会出现大年夜的反复。

  改良型的需求这一块,今朝的情况来看,每年3%的增长总量。三四线遭到政策的影响比较大年夜,一方面遭到棚改的影响,别的还有它本身的改良型的需求,还有投资型的需求,三四线的动摇相对多一些。

  从刚需的角度来讲,人口比来几年都是保持在1500万人阁下,按照部分专家的猜想,人口的数字下滑从2020年以后,出身人口才会下滑。2020年推敲到二胎还会达到一个相对的岑岭,所以在本年、来岁和后年应当人口1500万到1600万阁下还可以或许保持。

  别的我们从左边的图可以看到,今朝很多城市初中以下的数量保存在200万,这些人都是将来刚需的主力的人群。

  别的从人口导入的情况来看,今朝全国省和直辖市中只要五个处所是人口净流出的,剩下的是净流入的。上海的情况比较特别,主如果前几年部分的家当作了一些调剂,随着这些家当的调剂,有一部分的人口就流出了,全体来讲上海遭到人口流出的影响是比较小的,主如果东三省和青海。详细到市,我们今寰宇点的杭州是千亿人口最多的城市,2017年杭州净流入的人口达到21万人,这都是重要城市将来刚需最大年夜的支撑。

  在二胎政策开放以后,我们在2017年看到二胎的比重曾经逾越了一胎,达到了51.25%,在2017年生两个孩子中有逾越一个孩子是二胎了。这给大年夜家一个成心思的旌旗灯号,要么不生,要么就生两个。为甚么断定2020年人还会持续保持?30年先人口一个岑岭,30年后这两年正好是一胎生育的岑岭,三年以后又是一个二胎的生育岑岭。如今最重要的是没有人生一胎,一胎的比重在逐年的降低,在2017年降到47%不到,所以说如今有人情愿生二胎,然则没有人情愿生二胎。固然二胎的出身率敏捷上升以后对我们房地产企业有一个启发,就是改良型的住房和对二胎儿童房的安排,产品上要有很多的思虑;将来这一块二胎和多胎占到主导。

  三四线一方面最重要的照样棚改来影响的,棚改将来三年1500万套的总量,本身不会产生大年夜的将来。泉币化的比重有能够会下滑,然则下滑的幅度无限,由于这一次放水中有很多的钱照样要进入到棚改,所以说它的泉币化的比重下滑的速度会比我们上半年估计的下滑速度慢很多。

  别的三四线城市的改良型需求是今朝房地产企业抓得最重要的需求,还有一块是返乡置业和投资性的需求,一块的需求随着价格的上升,这一块会出现一些变更,能够会没有。然则前两块的需求从今朝情况来看照样稳定的。

  固然在之前的三年是1800万套,比来三年是1500万套,我们更要断定各个区域每年不合的变更。我们以湖南省为例,只要四个地级市在2018年棚改的数字逾越了预期,所以照样要详细到城市来看棚改对市场的接洽关系的影响,我们也能够看到在各个地级市中棚改的泉币化的比重,最低地是50%,最高的达到100%,所以说各个城市的差别是异常大年夜的。有的城市棚改的量下滑30%到40%今后,这个城市的全体市场就会遭到巨大年夜的影响,我们比来也在做相干的研究,我们要测算出棚改和房地产发卖之间的线性的关系。

  第四部分回到我们的主题,看一下房企的品牌的价格。

  20强名词曾经排布了,榜单的前三强没有变更,中海、恒大年夜、万科(图示)。这个和我们的五百强上市的品牌有差别,它主如果看这个品牌的溢价,这个品牌为这个企业带来的溢价的才能。恒大年夜和万科分别以483亿元和440亿元位列于第2、第三位。在浙江企业中,绿城首当其冲排在浙江企业的第一名。

  从品牌生长的角度来讲,每年这些房企的品牌都在稳步的增长,我们也看到详细的数据,20强品牌均匀的增长率是13,50强均匀的增长率是13.4,我们可以看到品牌价值增长的速度是慢于企业范围的增长速度。假设我们明天来看企业发卖范围的增长速度高于品牌价值的增长的速度,所以我们不克不及把这二者同等,由于我们终究看的是品牌给企业带来的溢价的才能。

  我信赖房企中第一和第二梯队的数量是有所增长的,在两百亿以上的企业有15家,占比达到28%,比2017年增长了五家。品牌价格在100到200亿的企业有22家,占比42%,比2017年增长了两家。明天全部品牌价值还在稳步的上浮。

  从企业本身来讲,品牌的认识都在加强,大年夜家尝到了品牌扶植的甜头,不合的品牌也有不合的生长的偏向或许说他们的存眷的核心,比如说中海、恒大年夜、万科等等,他们的全体营业都是多元化的,主如果环绕着室庐这一块的收盘营业来看的,不管是城市运营商也好,生活办事商也好都是环绕着老庶平易近的住来展开的。

  别的像华夏等等这些企业品牌的定位也在不的升级过程当中,花费者对这些品牌的知晓度,对品牌的影响力也在赓续的晋升。

  还有一部分的品牌,它们都是从一些专业的聚核心来寻觅一些品牌的机会。今朝品牌房企的溢价优势特其他明显,这傍边和企业范围傍边的集中度出现出异样的趋势,由于品牌是一种隐性的企业,更好的品牌有花费者为它买单,异样的一个区域的房价,一些更好品牌,它的品牌的溢价就会更高。今朝像中海、万科、保利这些在一线和强二线的城市中的品牌溢价都是很高的。在一线城市中TOP的品牌溢价率是18%,在二线城市是15%,随着城市级其他降低,品牌的溢价率也会降低的,然则这些有名品牌在一二线城市的溢价率照样很高的。

  从品牌效益来讲,品牌房企的融资才能更强,地盘的储备的优势更大年夜。从融资的情况来看,品牌房企融资量更大年夜,利钱更低,土储的总量也会更多。这个和企业的范围也是有必定的接洽关系的。

  从品牌战略来讲,每家企业都有一些差别,特别是范围房企,也欲望经过过程品牌的差别化定位构成它本身的品牌的内涵,构成它本身的护城河、特性。

  所以我们也看到每家房企给出了特别是在比来一两年中纷纷对它的新的品牌的笼统、定位开了相干的发布会,根据不完全的统计,前20强中80%要么把品牌做了一些微调,要么对品牌的定位做了照应的调剂,也分别召开了不合的品牌计谋的发布会。

  从品牌的战略来讲,品牌的IP营销成为地产营销的新风口,官微,之前都认为中房企的官微是没有人看的,然则短短的一两年的时间中,它们的流量产生了天崩地裂天翻地覆的变更。经过这几年的生长,这些品牌官微都走出来,内行业中也有它们本身的地位。

  从品牌趋势的优势来看,强势品牌的优势也在赓续的缩小年夜,这个是和范围企业的发卖情况是有关的。(图示)如今强势的品牌在并购其他的一些房企也是个中之一。

  从品牌趋势来看,今朝范围化的生长也碰到一些成绩,主如果增速弗成能永久保持如许的高位,所以大年夜家在摸索范围生长和质量生长傍边的均衡,所以有质量的生长今朝也被很多的房企提到了议事日程,也对它们的这些品牌在做照应的修改,这也是我们这一次品牌价值中发明的一个异常成心思的亮点。

  最后从品牌趋势来看,今朝房企也在停止计谋转型,特别是大年夜家留意到之前一年中,很多房企都改了名字,把企业的名字都改了,“去地产化”成为范围房企中爱好做的事。本来是房产集团,地产集团,如今变成了某某控股集团,很多房地产企业也在寻求多元化的构造,有的是在全部房地产链条中的构造,有一些是在跨界中的构造。固然在多元化的构造中占比比较低,特别是和本来的室庐和开辟的营业比拟占比比较低,然则曾经成了将来的生长趋势,这也应当值得我们合营的存眷。

  所以随着2018年全体市场不的生长,随着调控的加强,我们这些房企从品牌的角度来讲也是生长得愈来愈好,我们的品牌价值每年的测评出来的成果也是愈来愈高,我们也衷心祝贺我们在坐的一切的品牌房企将来生长愈来愈好。

  感谢大年夜家!

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