盛松成:若何懂得政治局会议对房地产市场安康生长的请求?

盛松成 宋红卫 汪恒2019-08-12 09:35:25来源:第一财经

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  2019年7月30日,中心政治局会议再次提出“保持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,并强调落实房地产长效管理机制,初次提出“不将房地产作为短期安慰经济的手段”。应若何懂得政治局会议关于房地产市场安康生长的精力?房地产调控不是压抑房地产市场的生长,而是使房地产市场生长相对可控,与全体经济生长程度相适应,供给和需求相调和。经久来看,这也将促进我国经济的安康持续生长。

  若何懂得房地产市场安康生长

  本次政治局会议重申“房住不炒”的定位。而早在上岁终全国住房城乡扶植任务会议上,住建部有关担任人就表示,对2019年房地产市场将以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标,促进房地产市场安稳安康生长。是以,“稳”是房地产市场安康生长的重要评判标准。也就是说,房地产市场稳定与否要从地价、房价、预期和影响这三者的身分来断定。

  笔者曾在本年4月撰文,提出要当心新一轮房价上浮。当时,从房价更改趋势看,房地产市场出现了回暖迹象。我们认为,为了我国房地产市场持续安康生长,必须保持房地产调控不动摇,稳固得来不容易的调控成果,绝不克不及前功尽弃、重蹈复辙。随着中心政治局4月19日召休会议,强调“保持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,房地产市场已明显降温。6月份,一、2、三线城市新建商品室庐价格同比分别增长4.4%、11.4%和10.9%,增速已分别较4月的高点回落0.3、0.9和0.4个百分点。

  经济稳定生长与房地产市场安康运转二者是同一的、分歧的。一段时间以来,我国房地家当利润高于其它实体经济,保持调控有益于使房地家当的利润渐渐接近其它行业,资金更多地流向其它实体经济,而经济的生长也将促进居平易近支出的增长。是以,我国在控制房地家当的同时,经过过程复兴实体经济,赓续进步居平易近支出程度,赓续缩小房价支出比,这将使我国防止美国、日本等地曾经产生过的房价暴跌式调剂,也将创造房地产安稳生长的汗青事业。

  另外,房地产市场安康安稳生长,对经济增长也具有带动感化。按照狭义房地家当增长值对GDP的供献来测算,我国今朝房地产的供献率比较高,依然是经济安稳运转的重要构成部分。即使是经历过房价泡沫幻灭的日本,房地产对其经济的供献率也依然较高,在13.5%阁下,而美国约为14.5%。

  房地产投资公道增长是房地产市场安康生长的根本条件

  本次政治局会议提出以后我国经济生长面对新的风险挑衅。2019年上半年GDP累计同比增速为6.3%,个中一季度增速为6.4%,二季度为6.2%。从上半年花费、投资和净出口看,三者对GDP的拉动分别为3.8、1.2和1.3个百分点。

  制造业投资、基本举措措施投资和房地产投资是固定资产投资的三大年夜重要构成部分,算计占比逾越80%。从2019年上半年投资增长情况来看,制造业投资增速为3%(1-5月份为2.7%),基本举措措施投资增速为2.95%(1-5月为2.6%),边沿上均出现改良,而房地家当投资增速为10.9%(1-5月为11.2%)。虽然束造业投资和基建投资已有所上升,但将来能够面对着要对冲房地产投资下行的成绩。

  房地产投资重要包含建安工程部分和地盘购买。在实际上房地产投资的降低会招致新开工、施工及地盘购买的降低。室庐新开工面积6月份增速较5月份降低0.9个百分点,室庐施工面积和地盘购买费的增速也分别降低0.1和3个百分点。假设房地产市场投资持续下行,将会形成地盘购买增添,新开工面积及施工面积降低,终究的成果就是房地产市场供给量的降低。

  房地产市场投资与库存之间存在较强的接洽关系。经过过程交叉相干量化分析,可以看出房地产市场库存滞后于房地产开辟投资1.5-2年阁下的时间。也就是说房地产开辟投资的下行在1.5-2年后将会招致低库存情况的出现。

  房地产开辟投资与商品房待售面积之间的关系。

  2019年6月份我国商品房和商品室庐的库存面积为5.02、2.32亿平米,均低于2014年同期调控开端抓紧时的程度(商品房和室庐库存面积分别为5.44、3.59亿平米)。全体看来,调控政策已有较长时间没有持续加强,这注解调控政策曾经根本达到目标,以后市场投机需求根本取得遏制,刚需和改良曾经成为需求主体。在这类情况下,商品室庐库存仍持续降低或可以注解以后我国居平易近的公道栖息需求能够大年夜于实际供给。假设以后的供需格局不改变,商品室庐库存能够会持续降低。比较2014年6月,我国当时商品室庐的去化周期为5.07个月(按6个月移动均匀月度销量计算,下同),2019年6月曾经降低为2.11个月。央行在本年7月发布的《中国区域金融运转申报》中指出,房价上浮所招致的居平易近杠杆率每上升1个百分点,社会花费品批发总额增速就降低0.3个百分点。公道的房地产开辟的投资增长是改变短期供需格局和稳定预期的有效办法,短期房地产市场的稳定是经久稳定的基本。

  是以可见,保持房地产开辟投资过度增长与“稳地价、稳房价、稳预期”是高度分歧的,其内涵表现的就是“供需相结合的调控思路及预期调控关于稳定房价的重要性”。

  从短期来看,我国近期出台的很多政策都触及到房地家当,进一步扩大年夜了关于房地家当的全体投资需求;从经久来看,我国室庐需求重要包含城镇化过程当中新增城镇人口的栖息需求和城镇存量住房的折旧拆迁需求。根据国务院发布的国度人口生长筹划(2016—2030年),2030年我国城镇化率预期生长目标为70%(按照之前20年城镇化率年均进步1.31个百分点的增长速度,2030年根本可以完成70%的预期程度),将来12年我国城镇人口将会增长1.46亿人。按照以后城镇居平易近民均住房修建面积39平米(根据国度统计局2018年数据),将来新增城镇人口的住房需求为56.70亿平米,城市住房折旧拆迁范围将来12年将达到55.58亿平米。将来12年间城镇室庐总需求约为112.29亿平米(按照30年折旧则为186.40亿平米)。之前5年间,城镇室庐成交面积为64.79亿平米,将来城镇室庐需求是之前5年间的1.73倍(按折旧克日30年计算为2.88倍)。

  除室庐投资需求外,我国还有大年夜量其它的房地产开辟投资需求。我国人口城镇化的持续推动必定会带动城市贸易需求的增长,同时,居平易近生活程度的晋升带动的花费升级异样会产生大年夜量的贸易需求,这些都须要持续的贸易地产开辟投资才能得以满足。而随着老龄化和居平易近花费升级的进一步生长,以养老地产和旅游地产为代表的家本地产异样须要大年夜量的资金投入。要保证房地产开辟投资的公道增速,房地产市场和全体经济才能经久安康生长,这也是我国房地产市场长效调控机制的重要构成部分。

  保持房地产市场安康生长的五点建议

  保持房地产投资开辟的公道增长绝不料味着短期内安慰房地产,而是着眼于促进经济经久稳定生长的须要。为此,我们提出以下五点建议:

  1、加强房价预期管理。

  2018年10月,我们就提出房价预期调控的重要性。预期管理是稳房价、稳地价、稳预期的重要一环。预期的稳定可以平抑市场动摇,稳定以后地价,降低投机的获利空间,遏制市场投机行动,降低房屋的投资属性,完成房住不炒的政策目标。在整体需求不产生大年夜量降低的情况下,稳预期就离不开供给端发力,而保持房地产开辟投资的公道稳定增长就是供给端调控的重要手段之一。同时,不将房地家算作为短期经济安慰的手段也意味着房地家当在经久经济生长中必定要完成与全体经济的调和,防止大年夜起大年夜落式的生长形式,这也将稳定以后房地产市场预期。

  2、保持房地产市场调控不抓紧。

  要果断贯彻落实“房住不炒”的政策基调。实际上,房价根本稳定,哪怕是小幅下跌也不会对经济增长产生较大年夜影响。保持房地产开辟投资的公道增长,可以或许增长供给来满足刚需和改良群体的需求,完成房地产投资和房价稳定的良性轮回。同时经过过程平抑房价进一步攻击房地产投机需求,完成房地产调控的三稳目标。

  3、以供需相结合的调控方法促进房地产市场安康生长。

  实际证明,供需结合的调控方法才加倍有效。包管房地产开辟投资的公道增长并保持限购限贷不抓紧就是这一调控思路的详细表现。供给稳定,能包管房价的稳定,进而确保预期和地价的稳定,供需调控相结合能完成房地家当的安康生长。

 4、履行调控政策的同时合懂得决房企正常融资。

  2019年6月房企开辟资金来源增速为7.2%,比5月份降低0.4个百分点;第二季度重要金融机构人平易近币新增房地产存款同比降低了9.32%。严控房企背规融资完全应当,与此同时满足房企正常、公道的融资需求,以包管合适的投资程度。要积极照应“一城一策、因城施策”的政策方针,关于人口仍在持续流入,家当基本好的大年夜中城市的房地产项目应当支撑公道须要的融资需求;关于人口持续流出,家当基本较差的紧缩型城市,要严控资金流入,乃至加大年夜调控力度,躲避照应的风险。关于国度政策搀扶的重点范畴相干的房地产项目也要予以积极支撑,同时要严格按照住建部的请求抵消化周期在36个月以上的城市,应停止供地;36-18个月的,要增添供地;12-6个月的,要增长供地;6个月以下的,不只要明显增长供地,还要加快供地节拍。地价和房价的稳定是预期稳定的根本,如许,房地家当就不会成为短期安慰经济的对象,进而完成房地家当的安康生长。

  5、积极构建与完美房地产市场长效机制。

  长效机制是我国房地家当经久安康生长的重要条件,今朝曾经进入实施与试点阶段。长效机制的建立有助于改变政策实施的静态不分歧景象,有效遏制房地产市场的短期行动,精确调控地价和房价,为落实好"一城一策、因城施策、城市当局主体义务"创造条件,促进房地产市场和全体经济的安康调和生长。

  (作者盛松成系上海市人平易近当局参事、中欧国际工商学院经济学与金融学传授;宋红卫、汪恒为同策房产咨询股分无限公司研究员。本文仅反应作者不雅点,不代表所供职机构看法)

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