竺劲:保持融资本钱优势将成为房企的主攻偏向

2019-09-19 17:19:46

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  中房网讯 9月19日,"2019中国房地产企业品牌价值测评成果发布会暨房地产品牌生长岑岭服装论坛t.vhao.net"在云南抚仙湖举办。这是中国房地家当协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中间持续第九年展开此项活动。

  在本次服装论坛t.vhao.net上,多位房地产行业专家、学者,有名金融机构的代表和优良品牌房企代表分别就房地产政策、市场、金融情势,和企业创新等话题展开交换。西方证券房地产行业首席分析师竺劲的演讲,也给房企融资带来了一些思虑。

西方证券房地产行业首席分析师竺劲西方证券房地产行业首席分析师竺劲

  在总量控制的背景下,房地产企业若何更好的去做融资,这个任务正在变得异常重要。竺劲认为,关于房地产行业,如今是一个去除杂质的时辰,经过这一轮的大年夜浪淘沙,看看哪些企业可以或许在融资收紧的背景下胜出。

  竺劲表示,金融调控政策的出台,常常会影响房企的生长。所以,若何去跟踪监管政策的变更和新型金融对象的应用,也是将来房企异常重要的核心竞争力。

  固然在将来的一段时间内,房企加杠杆能够面对必定的成绩。但从全部金融资本来看,也是一个存量博弈的过程。竺劲认为,在全部的金融资本总量控制的背景下,房企只能经过过程存量融资降本钱和拓宽弥补融资渠道作为冲破口。照应而言,保持融资的本钱优势将成为房企的主攻偏向。

  从战略下去看,竺劲认为房企的融资优化实际上是一个综合工程,要把房企的拓展战略、租售比、企业运营和财务战略放在一路比较,只要在如许的背景下才能真正做到融资优化,从而为这一轮的总量调控供给比较好的支撑。

  竺劲建议,将来只需做好全部财务管理,拓展战略管理,和全部运营管理,房企很有能够在将来总量控制的调控基调下,改良本身的融资本钱,并且在必定程度上增长一些杠杆,来度过相对不那么轻易的调控期。

  以下为文字实录:

  竺劲:尊敬的陈会长、周主席;各位的业内同仁:明天很荣幸和大年夜家分享一下,从我们券商中不雅的视角来看房地产企业融资市场今朝的情况和将来的开辟商,从我们的角度应对的方法。

  我自己是西方证券房地产行业首席分析师,同时也兼任地产和中小市值组的组长,所以我们对全部融资的市场和房地产行业的看法相对来讲会比较的周全一些。我们也是从中不雅的层面去推敲成绩,跟刚才尹博士讲的偏宏不雅照样可以做一个简单的对比。

  明天我演讲的标题叫“狂沙吹尽始到金”,如今是一个去除杂质的时辰,关于房地产企业来讲,最后的本质是甚么。经过这一轮的大年夜浪淘沙,最后哪些企业可以或许在融资收紧的背景下胜出?将来融资的推敲,战略的推敲也是异常的重要。

  重要讲四个部分:第一、房地产融资近况及监管思路变更;第2、开辟商在之前一段时间里的融资渠道,从2014年开端有如何的变更;第3、以后房企遭受的融资窘境;第四、关于开辟商若何去优化融资的战略思虑,从我们投行的角度来聊一聊。

  一、房地产融资近况及监管思路变更,起首,房地产融资渠道来看,最大年夜头照样银行。别的长短银行渠道,包含信任、私募基金、券商和保险。在之前房地产融资渠道是从单一走向多元,一方面是由于开辟商企业的变更,它持有一些资产,或许说运营方法产生了变更,比如说持有的商场、商住混淆的形式。

  第2、从本钱市场的角度来看,也是出现了比较大年夜的生长,愈来愈多的创新产品出来,也是使得开辟商有更多的融资渠道。比较明显的是资产证券化的方法,包含企业资产的ABS,这些都是开辟商的渠道。还有影子银行的动摇,从2009年今后,信任许可主动管理,招致信任快速增长,也是2009年今后,2010年,信任的快速增长和2011年开辟商遭受的活动性危机,都是跟金融体系是相互干注的。所以实际上从某个角度来讲,金融天然不是房地产,但房地产天然是金融。也就是说,房地产离不开金融,不管是如今中国这个快速生长的房地产市场,照样在美国,包含周主席方才讲的今后是不动产要做资管,要守护繁华。在美国事一个偏证券体系的不动产市场,实际上也是离不开金融。所以某种意义深,控制了金融,控制了融资的通道,房企就会游刃缺乏,关于他们本身的生长来讲,就有一个异常好的保证。

  我们从全部房地产的融资渠道来看,最大年夜的照样开辟贷。开辟贷2018年事尾余额大年夜约是10万亿阁下。其次是信任融资,房地产信任的余额大年夜约是2.7万亿阁下,没有加上工贸易信任,其实工贸易信任傍边照样有一些包装。所以实际上全部房地产信任我们估计是3万亿到4万亿的范围;第三部分是境外债券融资,包含创新类的ABS、CMBS的融资在内,也就是在国际的交易所和银行间市场停止交易的债券融资,范围大年夜约是2.2万亿阁下的程度。第四个比较大年夜的融资通道是海内债券市场,主如果以中资美元债作为重要市场,折算上去2018年事尾的余额是1.1万亿阁下。

  所以整体来看,开辟贷可以或许获得关于开辟商照样比较重要的。

  从2009年来看,信任产生的变更,招致2009年以来非标鼓起的比较快,同时房企在A股的融资和定向增发遭到了影响。所以全部的2009年到2013年,照样以非标性融资作为他们权益融资的弥补来做的。某种意义下去说,这个器械就是加杠杆,加到极致了,就是一切的钱,从信任来的钱也都是银行和保险给的。

  第二个阶段是2014年今后,高库存今后,当局开端整顿影子银行,所以全部房企的生长债出现了明显的井喷情势。2015年今后,实际上我们公司债市场的开放也是比拟较较明显。到了2018年今后,全部市场曾经进入总量控制的阶段。

  所以我们可以去认为,在将来的一段时间内,房企加杠杆能够面对必定的成绩。所以从全部金融资本来讲,它是一个存量博弈的过程。总量控制背景下,房企若何可以或许更好的去做融资,这个任务变得异常的重要。

  这个是银保监会主席在陆家嘴服装论坛t.vhao.net上提出的,重要照样投入过量。所以如今是叫总量控制,某种意义上是余额的控制。我也听说个贷在个其他处所也是停止新增投放的控制,所以大年夜面上就是总量的控制。

  我们也能够回想一下,中国的金融方面的调控政策关于房地产企业来讲,金融融资政策的调控它的变更是异常及时的,根本上是一年一小变,两到三年一大年夜变。常常也很多新的金融融资对象出来,金融调控政策出来,常常会影响房企的生长。所以若何去跟踪和监管政策的变更和新型金融对象的应用,也是将来房企异常重要的核心竞争力。

  2019年以来,融资收紧的头绪实际上是异常简单的,就是不欲望房价过度上浮和全部金融的风险不要太高。所以我们就看到了,根本上在需求侧的调控没有特别大年夜的变更下,监管侧开端以融资作为抓手,从供给侧房企的角度开端调控。包含本年的房价上浮,有部分监管层归因于地价太高带来的影响。所以今朝来看,还处于调控的通道傍边,这一次的调控核心的思路就是总量控制、房住不炒。

  详细来看一下几个融资渠道的变更。

  起首是开辟贷增速本质性放缓,开辟贷在2015年今后增速是降低的,然则个贷从2015年开端是向上的,出现这个背叛是为甚么?出现这个背叛的重要缘由是由于房企融资又新开了一桌,就是“公司债”,所以开辟贷的吸引力就变得比较弱,又由于2016年开端管控,包含MPA在银行的大年夜量实施,也招致的开辟贷的增长是放缓的。2018年开辟贷又开端有所恢复,这个就是房企发债的根本情况。2015年出现了严重年夜政策变更,本来在海内的红盘股弗成能在国际发债,然则2015年便可以,所以招致2015年全部房企国际信用贷的融资出现了井喷的景象。相对来讲,融资本钱比较低,带来的信任的萎缩和开辟贷的萎缩。

  伴随着监管的变更,我们也能够看到,虽然是2万亿的范围,实际上构造是有所变更的。这四个图是2016年到2019年国际融资构造的变更,我们可以看到这个变更是由监管带来的。监管变更重要带来两个明显的变更,第一、短期直接融资对象的增长,比较明显的是ABS的扩大年夜;第二类是创新类的增长,主如果ABS、ABN类债券的增长。

  在别的一个通道傍边,第四大年夜通道是海内债,海内债的通道实际上是在2016年的9.30以后迎来了新一轮增长。重要缘由是国际对公司债、信用债停止了管控,同时对开辟贷停止了管控,而海内又开端利率比较低,以后全部2016年今后,2017年、2018年每年都是以翻番的范围在增长,增长到2018年事尾今后,到今朝为止,监管层也认为过大年夜的美元窗口能够也存在成绩,所以今朝来看,海内债又进入了一个相对低迷的阶段,也就是说只可以停止以新还旧,跟之前给到国际公司债的根本请求是一样的。所以我们也能够看到,将来的到期量关于美元的储备和国际的房企来讲照样有必定压力的,每年大年夜概是500亿美元的到期量,到期的时间重要集中在2019年—2023年。

  本年的变更主如果信任融资周全收紧。9月份,银保监会发布23号文,对信任融资以债务情势为房地产前融供给资金停止了点名,随落先行窗口指导,房地产信任融资周全收紧。信任实际上是2017年今后出现了逝世灰复燃,2018年全部新增范围曾经达到了1万亿,是异常吓人的。它之所以有这个范围,眼前的金主照样银行和保险保险资金可以经过过程信任筹划把钱投给房地产开辟商。2019年,比来一段时间,保险经过过程信任筹划给房企融资也遭到了明显的限制,所以今朝来看,根本上重要的通道都被监管层封堵了。

  我们看到,能够比较好的就是创新类的融资,没法这类融资范围比较小,ABS今朝余额大年夜概是4500亿的范围,每年的发行量大年夜概是1000亿阁下,没法为开辟商融资供给强有力的支撑,只是说一个弥补。然则它是今朝监管比拟较较鼓励的情况。所以CMBS供给链金融,还有物管费的ABS,这些实际上都是比较好的偏向,来做所谓的创新类融资。实际上创新类的融资也对资产和对开辟商的现金流管理提出了更高的请求,这也是我们认为,将来这部分相对来讲是值得去依附的。然则ABS的融资和债务融资比拟并没有资金本钱的优势,唯一的意义能够是容忍所谓的二压,所以关于房地产的企业去加杠杆是异常成心义的。高等级的ABS今朝在公募基金、券商机构是可以做比较好的流畅,他们会去持有,所以实际上关于ABS融资它将来的空间是比较大年夜的。从企业层面来讲,2019年房企融资本钱都出现了广泛的上升,2018年虽然调控比较多,市场也不见得好,然则从融资的角度,2018年实在实际上是最好,本钱是最低的,本年又出现了爬升。

  本年重新增融资的角度来看,包含龙湖、中海、华夏幸福、华润置地、金地集团等等在新增融资也出现了本钱改良。从金融资本总量来看,上市房企傍边,全部龙头房企也就是前15名的房企新增融资的占比从2015年的15%,由于当时公司债曾经开了,海内债也是可以发的,都是通行的。在如许的背景下,我们可以看到到了2018年他们的金融资本曾经从本来的15%上升到接近25%,所以龙头公司的马太效应是异常明显的。

  我们认为,在全部的金融资本总量控制的背景下,房企只能经过过程存量融资降本钱和拓宽弥补融资渠道作为冲破口,这两个是主冲要破口。照应而言,降本钱或许说保持融资的本钱优势将成为房企的主攻偏向。战略下去说,我们认为房企的融资优化实际上是一个综合工程,要把房企的拓展战略、租售比、企业运营和财务战略放在一路来看,只要在如许的背景下才能真正做到融资优化,为这一轮的总量调控供给比较好的支撑。简单来分析一下,房企在融资上是四个通道或许五个通道,然则战略选择只要三部分,第一部分是开辟存款,是报表傍边隐性的存款,要做范围抢先但保持过度的范围。本来大年夜家都寻求范围,如今大年夜家不是寻求最大年夜的范围,而是保持排名。第二,增长国有成分,经过过程国有企业入股的情势,来进步平易近营房企的征信;第3、成为上市主体,会使得开辟存款本钱有所降低。

  第二部分,地下市场债务。这个要做好两个管理,一个是资产负债表管理,增长回款率;增长权益比,把很多的项目未并表的都并出去,停止回表操作;第3、加快结转,第四增添短期负债比例,增长经久债务比例。

  现金流管理上,加快发卖和增长回款率。这个是使得地下市场机构评级机构进步房企评级的核心目标。

  第三部分、创新融资。重要推敲两个,第一个在股权类的创新融资傍边后果推敲地盘储备的优良程度,把很多的房地产资金引入或许协作方引入起重要推敲的是地盘储备的优良程度。很多房地产私募基金在推敲的时辰只推敲图纸的身分;第二类是ABS类,房地产要增长持有类、运营类项目比重,从而进步他们发行创新性产品的比重。

  所以房企融资停止战略性的选择,实际上是一个综合性的工程,是要自上而上去停止的。在地下市场上,我们认为关键是评级机构的看法,我们也研究了一下某一家国际评级机构对调升和调降评级的归因,2018年到2019年有8个调降和2个调升,缘由有几个:杠杆率的变更趋势;短期负债覆盖比率变更;融资渠道优化与好转等等。我们也把调升和调降的具编制子也列了出来,评级机构在陈述使究竟存眷房企哪些身分。

  所以我认为,只需做好全部的财务管理,拓展战略的管理,和全部的运营管理,实际上房企很有能够在将来的总量控制的大年夜的调控基调下,可以或许改良本身的融资本钱,并且在必定程度上增长一些杠杆,来度过相对来讲不那么轻易的调控期。

  以上是我的演讲,感谢大年夜家!

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