诺奖得主预警美国楼市崩盘,美联储降息可否成为强心剂?

吴将2019-09-23 11:32:54来源:第一财经

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  2019年以来,随着美国经济增速的下滑、外资增添,美国房地产市场也不再如前两年那般炽热。

  追踪美国20个重要城市室庐价格的标普CoreLogic Case-Shiller指数,8月底的最新值为217.65,比客岁同期仅上浮了2.1%,增速持续第15个月放缓;同时,本年第二季度,经通胀调剂后,该指数环比仅上升了1.49%,创下2012年春季以来的最低增幅。

  参与上述指数编辑的诺贝尔奖得主、耶鲁大年夜学传授席勒(Robert Shiller)近日在媒体上正告称,美国房价在不久的将来会出现下跌,乃至能够会出现崩盘。

  不过,美联储在不到两个月时间内持续两次宣布降息,可否促使美国以后疲软的楼市出现清醒,重回快速增长的轨道呢?

 美楼市能够崩盘?

  美国联邦住房金融局(FHFA)的最新数据则显示,本年第二季度美国房价指数同比增长了3.12%,为近五年以来的新低,实际上第二季度环比还小幅下跌了0.15%。

  美国房地产信息平台Zillow最新公布的数据显示,截至本年8月31日,美国房价同比上浮了4.9%,在售房产的价格中位数为28.9万美元,但Zillow关于房价将来12个月的涨幅预期显得非常谨慎,只要2.2%。

  根据CoreLogicCase-Shiller指数显示,本年纽约、迈阿密和西雅图等一些较大年夜房地产市场的房价均在不合水平和周期上出现了下跌,由于很多潜伏买家因多种缘由被清除在这些市场以外,使得房市变得低迷。

  席勒(Robert Shiller)近日在媒体上正告称,假设来岁美国经济堕入阑珊,他“不会认为惊奇”,他还认为美国房价在不久的将来会出现下跌,乃至能够会出现崩盘。

  不只是经济学家,投资者对美国房市的信念仿佛也很是无限。

  全美房屋修建商协会最新公布的问卷查询拜访显示,只要12%的人筹划在2020年购房,而一年前同一问调的比例照样14%。

  另外,美国房地产市场对外资的吸引力正变得愈来愈弱。据美国媒体报导,截至本年8月底,本国投资者出售的美国贸易地产项目(金额)自2013年以来首度逾越了购买量。

  全球房产中文平台居外网董事会主席奇米尔(Georg Chmiel)在接收第一财经记者采访时表示,在全球经济增速疲软的大年夜背景下,美国室庐房地产市场已持续低迷了15个月之久,价格涨幅和交易数量都大年夜幅放缓,新建房屋增速也非常疲软。关于海内投资者而言,最重要的照样“肯定性”,一切的“不肯定身分”都邑成为妨碍他们投资的动力。

  “不过,美联储持续不断降息,赓续释放活动性,能够会给房市带来必定的提振后果。”奇米尔说。

  降息利好无限?

  本地时间7月31日、9月18日,美联储前后降息25个基点,虽然美联储主席鲍威尔仍表示出较“鹰”的立场,但并没有妨碍市场人士对年内还将有第三次降息的广泛预期。

  美国格威(房地产)咨询公司(Fortune Gateway)董事长陈宏明(Eric Chen)对第一财经记者表示,降息对买家而言无疑是利好,由于房贷利钱降低可以减轻他们的还贷包袱,这也会使得更多人成为潜伏的买家。在市场须要增长,同时供给不变的条件下,这将有助房地产市场的回暖和清醒。

  据美国住房抵押存款公司房地美(Freddie Mac)的数据,截至9月19日当周,美国30年期抵押存款的均匀利率为3.73%,处于2016岁尾以来的低位,离2012年11月时的汗青最低值3.32%也相差不远。

  奇米尔对第一财经记者表示,美国如今曾经很低的购房按揭利率并没有给楼市带来多大年夜复兴,此次降息也不用定能反响到按揭利率,但美联储能够在本年10月或12月再度降息,届时抵押存款利率则存在持续下滑的空间,创下汗青新低,也并不是弗成能。

  他还表示,关于海内投资者而言,降息的利好加倍无限,由于海内买家不只须要付出更高的首付(比例平日为35~50%),并且也须要承当更高的存款利率,“今朝仍在5.5%~6%之间”。

  与降息带来的利好比拟,购房者更担心的或许是经济阑珊带来的风险。

  美银美林最新公布的9月基金经理查询拜访中,约38%的投资者估计美国将在2020年出现阑珊,为2011年10月以来的最高程度。

  美国杜克大年夜学停止的一项结合查询拜访“全球贸易前景查询拜访”也显示,受访首席财务官(CFO)的乐不雅情感降至三年来新低,53%受访的CFO认为,美国经济阑珊将在2020年总统大年夜选(11月)之前产生。

  美国宾夕法尼亚大年夜学沃顿商学院房地产学副传授基斯(Benjamin J. Keys)异样认为降息的感化无限。他对第一财经记者表示,房价取决于供求关系,经济活动的急剧紧缩意味着更多的掉业率和更少的潜伏购房者。降息肯定会安慰购房者买房,但以后的利率曾经很低,所以不会促使很多新的买家入场。

  基斯认为,整体而言,与前次美国经济阑珊之前比拟,以后住房与抵押存款市场依然处于一个相对安然的处所,即使随着经济再度阑珊,房价弗成防止得会出现下跌,但跌幅会比前次金融危机时代小很多。

  回暖迹象初现?

  奇米尔表示,在以后的情况下,要猜想将来一年美国房市的走势非常艰苦,不过只需国际政经局面没有进一步好转,海内投资者在美国的购房情感能够会平和清醒。中国买家在美国房产市场的投资自2016年以来一路下滑,本年二季度居外网美国购房咨询量比上季度有所上升,估计本年中国买家在美国房产上的投资会有小幅增长。

  CoreLogic首席经济学家诺特哈夫特(Frank Nothaft)称:“本年7月新居销量较客岁同期有所增长,在很多市场,待售库存保持较低程度,购买量的增长推动了价格上浮。假设低利率和支出持续增长,那么我们估计将来一年房价将会增长。”

  诺特哈夫特的乐不雅立场也并不是没有根据。根据美国商务部的数据,美国8月新屋开工数增长12.3%,创2007年6月以来的最高记载。同时,新建房屋许可也跃升至自2007年以来的最高程度,上浮7.7%至141.9万套。

  Zillow经济学家斯比克曼(Matthew Speakman)认为,这对房市来讲是一个积极旌旗灯号,预示着室庐市场清醒的动力在增长。

  美国房产经纪人协会(NAR)在19日公布的数据显示,8月房屋发卖增长1.3%,经季候性调剂后的年化为549万套,此前经济学家们的猜想为降低0.4%。NAR表示,成屋发卖较客岁同期增长2.6%,这是持续第二个月同比增长。

  NAR首席经济学家劳伦斯·韵(Lawrence Yun)表示:“持续几个月的抵押存款利率都很低,这将吸引买家重返市场。”NAR数据显示,8月现有房价中位数较客岁同期上浮4.7%至27.82万美元。8月市场上有186万套住房,比一年前降低了2.6%。按照以后的发卖速度,清理库存须要4.1个月,低于一年前的4.3个月。这意味着,美国房市短期出现了较为明显的回暖迹象,但从经久看,房价仍取决于经济周期和供求关系。

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