房企年报里的故事

孙婉秋 张志峰 刘每天2019-05-27 08:59:47来源:国际金融报

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  市场篇

  本钱市场表示

  行业增速放缓,地产股全体披显现了多跌不涨的怪象,头部房企均估值“降低”,最昏暗的绿城市值缩水超4成。不过,也有如金科等多数地产股,逆势上浮。

  2006年才女徐静蕾执导了小我第三部片子,取名言简意赅而又直抒胸臆——《妄图照进实际》。

  妄图照进实际,是很多人的心声。与房企而言,优胜的事迹表示可以或许投射到本钱市场,就是妄图照进实际。

  《国际金融报》地产小组据此就上市房企前30强(根据2018年发卖排名)股价数据停止统计,复原2018年各家的动摇,以示之前这一年他们在本钱市场的行动轨迹,如履薄冰照样大年夜步向前?

  “掉落”的头部房企

  数据显示,30家房企中只要9家房企2018年来股价终究呈上浮态势,与其事迹数字增长保持“齐头并进”的态势。头部房企恒大年夜、万科、碧桂园、融创从岁首年代收盘到年尾收盘,股价分别下跌8.33%、20.31%、33.51%、19.71%。从市盈率来看,万科高于其他三家龙头房企,为8.5倍,其次是恒大年夜,将近7倍,碧桂园和融创则均在5-6倍区间动摇。

  由于事迹并没有“变脸”,营业也正在从单一室庐板块转向多元化以构成多样营收基本,龙头房企对其低迷估值仿佛其实不满足。融创中国董事会主席孙宏斌在2018年事迹会上不由得抱怨,基于融创的生长性和基本质量,融创股价是被低估了。

  关于事迹第一,但2018年收盘价为四强中最低且唯一不逾越每股10港元的碧桂园来讲,即使其首席财务官伍碧君在2018年8月对投资者“打包票” “如今不买碧桂园的股票到时会懊悔”,依然未能有效提振碧桂园的股价。统计显示,碧桂园2018年股价增减幅度位于30强房企中第29位。

  这类情势仿佛还延续至其分拆上市的物业板块碧桂园办事上,此前,其履行董事兼总经理李长江直言 “不明白”为安在公司表露归属股东经利润129.8%的事迹上浮后,本钱市场照旧反响平淡。

  股价更改不乐不雅的碧桂园虽屡次披显现对其事迹增长的信念,面对持续性低估值及其能够向外传递的看空情感,公司管理层已然有所行动。一周前,碧桂园告诉布告称,股东大年夜会经过过程议案,授予公司董事回购不逾越公司已发行股分10%的股分的普通授权。

  另外,恒大年夜、新城、龙光等房企同期也在展开类似回购举措。

  绿城市值缩水超4成

  头部房企遭受的低估值窘境仿佛并不是为个例。30家上市房企中有28家市盈率不到10倍,逾越93%,头部房企尚且如此何况其他,低估值已然是地产板块的“通病”。不过,并不是一切地产公司均因大年夜情况走势等身分被“误伤“,一些地产股的本钱预期与其效益表示符合。

  “心有大年夜志”泰禾集团董事长黄其森曾在2017年事尾立上去年发卖额完成2000亿元大年夜关的目标。此般高调喊话后,泰禾进入暴跌通道。短短一个月时间,公司收盘价从2017年12月21日16.44元/股暴跌逾150%达到2018年1月23日的42.13元/股,创下上市以来的股价新高。但是另外一边,由于一系列事宜的发酵,泰禾股价再“有力”回到40元/股区间。2018年,泰禾股价报收于14.02元/股,较岁首年代下跌29.13%,在统计的30家房企股价增减方面位列26位。

  泰禾其实不是振荡最大年夜的房企,位于30家房企最底部的是还处于权力交代磨合期处理汗青遗留成绩的绿城。除发卖事迹不睬想,绿城的盈利情况也堪忧。年报显示,绿城中国股东净利润惨遭腰斩,2018年为10.03亿元,相较2017年降低了54.2%。

  与此同时,绿城中国的净利率和净资产收益率也创下了近几年最低,这直接招致绿城的股价在年中冲向岑岭后,一路由每股12港元下滑到岁尾的5.88港元,跌幅超50%,全年市值缩水超40%,为30强房企中跌幅最大年夜。

  另外,因借钱等资金压力而不能不在2018年“节衣缩食”的富力在2018年股价下跌26.82%。远洋、阳光城的股价跌幅也逾越30%。

  孙宏斌助力金科股价上浮

  有人在深沟,有人住高楼。

  固然很多房企受行业情况等影响股价走低,但个中也不乏逆势上浮者,例如华润、金科、正荣,2018年股价涨幅均在30%以上。

  华润的排名或其实不奇怪。材料显示,其2018年净利率和归母净利率均保持在20%阁下。或正是仰仗稳健的财务基本,即使2018年序幕伴随着“魂魄人物”吴向东及其部分“跟随者”离职传闻愈演愈烈,华润的股价依然大年夜幅上浮34.57%。2018年同期内,与华润一同以利润率“傲视群雄”的中海股价涨幅在10%阁下。

  不过,固然利润率或对投资者预期形成影响,但这其实不是唯一决定性身分,公司性质、计谋构造、资方等身分都可成为惹起股价涨跌的变量。

  股价上浮应来自投资者对企业的承认,但在2018年股价上浮排名靠前的房企中,金科的故事仿佛其实不止如此。冬眠一年之久,2018年10月,随着一纸告诉布告宣布孙宏斌登上金科股分第一大年夜股东之位,金科董事局主席黄红云尔后敏捷以增持方法来保卫实控人地位。增持眼前,不管是出于财务投资的目标照样志在攫取金科控制权,融创的再次发力和两边一来二去的股权博弈均或必定程度上推动了金科股价的上浮。

  人物篇

  高管薪资起底

  别看绿城的事迹不怎样凹陷,涨工资却最为大方;而高喊“高薪纳士”的泰禾,反而在30强中排名最末。

  在近年来大年夜中房企飞速扩大的同时,那些为地产大年夜佬们打拼江山,完成财富积累的股肱之臣们待遇若何也是市场极其关怀的话题。另外,因薪酬多与绩效考察相挂钩,外界或也能从一片数字矩阵的增减中窥测出这家公司、乃至全部行业的走势变更。

  2018年,哪些高管能独有鳌头、“钱”景无穷?谁又只能“望洋兴叹”?

  融创涨薪出众

  2018年,恒大年夜、碧桂园、万科和融创的合约发卖额均逾越4500亿元,进一步确立强者恒强的竞争格局。公司范围的强大年夜反应到薪资上则是,上述公司副总裁级别以上的高管薪资大年夜多已在1000万元以上。

  第一梯队中,身居榜首的碧桂园出手“阔绰”且层级薪资分派更加均衡。《国际金融报》记者比较发明,2018年,碧桂园总裁莫斌年薪同比上浮103%至6884.5万元,紧随厥后的是副总裁宋军,其年薪为5442.1万元,数字已高于龙湖薪酬第一的首席履行官邵明晓(5174.8万元)。

  比拟之下,高呼“活下去”的万科仿佛更接“地气”。单从年报上已表露的信息看,万科董事会主席郁亮2018年税前待遇为1253万元,走立时任逾一年的总裁祝九胜年薪1127.8万元,“节约昂贵甜头”的薪资程度尚不及其他三家龙头房企的副总裁级别。

  头部房企中,高管薪资增速最为“出众”当属融创。年报显示,融创行政总裁汪孟德及5个履行总裁2018年薪酬普涨,涨幅均高达30%以上。详细来看,汪孟德2018年薪资2059.4万元,履行总裁兼北京区域集团总裁荊宏以1934.1万元紧随厥后,第三是履行总裁兼华北区域集团总裁迟迅1900.5万元。另外,融创董事会主席孙宏斌2018年薪酬同比增长45%至1742.5万元,居第一梯队主席级别里薪酬首位。

  绿城事迹不佳,涨薪大方

  由于缺乏第一梯队房企的全国性构造和资金实力,很多房企在2018年楼市暖流来袭时不得纰谬内“开刀”。裁人、降薪、进步考察标准成为缩减本钱的“捷径”。但是,有些房企在事迹承压下依然对其高管“出手阔绰”。

  方才经历过“水逆”的华夏幸福,自2018开年起便进入多事之秋,资金链紧绷、闭幕部分区域事业部和裁人等消息相继传播开来。但是即使2018年度发卖目标未完成,华夏幸福的高管团队也无人分开,或是为了酬谢这份忠心,2018年光年光夏幸福高管团队个人涨薪。

  2018年年报显示,华夏幸福联席总裁孟惊、副总裁赵鸿靖、张书峰、袁刚、陈怀洲、吴中兵(财务总监)和董秘林成红薪资均在该年同比增长30%以上,且上述副总裁薪资均在400万以上。董事长王学文对本身也不吝啬,2018年其薪资同比增长35%至854.98万元。

  事迹完成率更差的——“浙系一哥”绿城客岁总发卖额较2017年上浮仅6.9%,创下近三年最差事迹增速,股东应占利润惨遭腰斩,2018年为10.03亿元,相较2017年降低了54.2%。

  固然绿城事迹不佳,涨薪却大方。

  因2018年股分付出大年夜幅上升,联席主席宋卫平和“中交系”背景的刘文生酬金分别在该年达到2373.3万元和2248.9万元。另外,绿城担任财务和投资板块的履行总裁李青岸和李永前也因上述缘由在2018年薪金及其他福利不变且表示相干嘉奖增添的情况下,各自从绿城领走1649.3万元和1515.4万元,同比增长187%和164%,二者也为切切年薪中增速最迅猛者。

  泰禾高管均匀薪资未破百万

  切切年薪仿佛是第一梯队房企高管的“标配”,但随着企业范围的赓续降低,中小房企在高管薪资开支上出现出增添的趋势。根据《国际金融报》记者不完全统计,2018年发卖前三十强房企多半高管年薪在百万级。

  这个中,业内历来以高薪纳士著称的泰禾表示最出人意表。2018年,除泰禾董事长兼总经理黄其森薪酬达到129万元以外,副总经理沈琳、葛勇、张晋元、陈波、邵志荣、王景岗的薪资均在94万元-98万元间彷徨。值得留意的是,这一薪资程度照样建立在2018年涨薪的基本上,以沈琳为例,其2017年薪酬仅为60万,2018年“暴跌”63%才至98万元。泰禾高管的均匀薪资仅为99.875万,为前30强中最低。

  关于发卖额已跻身千亿大年夜军的泰禾来讲,其高管薪资程度与体量相邻的金科、中南差距差异。闽系房企在经历最后高杠杆冲范围的扩大阶段后,如今仿佛都在寻觅一个“软着陆”,但在控速、降负债、撙节的过程当中,高管的薪资或同样成了可让渡的变量之一。

  财务掌门分析

  作为企业财务掌门人,男性占主力,女性更忠诚;中南财经政法大年夜学可谓房地产界的“黄埔军校”,力压北清断交。

  房地产,作为典范的资金密集型行业,面对激烈的市场竞争及国度赓续推出的宏不雅调控政策,产出范围较大年夜、本钱、技巧构成较高,竞争力较强,遭到传统体系体例及外部宏不雅经济的影响身分较大年夜。以上各种身分,使资金成为房地产企业的“命门”,财务管理地位重要。

  为了企业能稳健生长,各家房企的财务“掌舵者”不只须要把控企业的外部财务管理,在外部杠杆应用、本钱运作、风险管控等方面亦须要计谋合适、游刃缺乏。

  那么,这些宏大年夜地产王国的财务掌舵者们都有着如何的画像?《国际金融报》记者经过过程对房企前30强CFO教导背景的追溯,试图复原更真实的行业生态。

 男性为主力,女性更忠诚

  30强房企的CFO中,女性7位,男性22位,前10名中女性仅占三席,从数量上看,男性依然占据相对优势。

  但是,以伍碧君、曹鸿玲为首的“铁娘子”早已成为地产圈中一股弗成忽视的巾帼力量,不管是她们小我照样地点房企,均位列行业顶端。

  上榜的女性CFO们,一个广泛的特点是司龄较长,她们中很多人是早期跟随老板一路打世界的“老臣”,忠诚度较高。

  例如,伍碧君2005年便分开体系体例内加盟碧桂园;2007年刚过而立之年的曹鸿玲加盟融创;张蕴是绿地元老,20岁进入公司,从发卖一路打拼,历经二十多年位至集团副总裁,掌管财务大年夜权,在绿地集团排位仅次于张玉良,一度被视为张玉良交班人的热点人选;陈霓22岁便参加阳光集团,至今已办事超21年。

  她们大年夜多见证陪伴了企业的生长强大年夜,在这一过程当中完成自我与企业合营生长。

  值得留意的是,中梁地产今朝CFO地位空白。其此前接连遭受CFO“闪电离职”,2017年6月原绿地喷鼻港首席财务官游德锋加盟中梁,同年10月即选择分开。其接任者——原泰禾集团CFO罗俊参加中梁4个月也选择分开,转战中南置地,担任本钱和融资任务,而上述人事更改也让外界担心中梁IPO进度能否会产生变数。罗俊分开后,中梁财务总监一职由履行董事凌新宇担负,随后中梁新加盟两位财务条线副总裁——旭辉背景的游思嘉和碧桂园财务总经理吴渊,但是CFO一职仍未定。

  趋于年青化

  从年纪来看,地产行业在走向“年青化”,固然40-49岁年纪段依然为主力,但新城控股的管有冬、正荣集团的陈伟健皆在30多岁阶段崭露头角、独挑大年夜梁。

  此前,泰禾的财务总监李斌也是“80后”。

  李斌历经龙湖、鸿坤、华夏幸福等房企,2017年9月加盟泰禾,2019年1月10日递交辞呈后,由原泰禾投资集团副总裁姜明群接任。

  力压北清断交的“黄埔军校”

  与人们印象中存在进出的或许是这些行业的领军人物大年夜多并不是卒业于传统意义上的名校。

  由于5月初万科刚停止一场换帅,CFO孙嘉接任张纪文出任南边区域区首,原首席风险官王文金重新执掌财务条线,是以北大年夜卒业的孙嘉此次并未上榜,故前30强财务掌门人中本科具有“北清断交”背景的仅旭辉杨欣一人。

  由于个别房企CFO的更改,本年30强榜单中出现两次及以上的高校均为财经类院校,包含中心财经大年夜学、中南财经政法和上海财经大年夜学。个中,华夏幸福的吴中兵、保利地产的周东利卒业于中心财经大年夜学;碧桂园的伍碧君、恒大年夜的潘大年夜荣、龙湖地产的赵轶则来自于中南财经政法;华润沈彤东和中南置地辛琦则肄业于上海财经大年夜学。

  另外,上榜的财经类院校还包含,曹鸿玲的母校天津财经大年夜学、张立新就读的西南财经大年夜学和景中华卒业的江西财经大年夜学。

  个中,中南财经政法大年夜学可谓地产圈中的“黄埔军校”,除10强房企中有三家CFO出自中南财经政法,头部三强的“金融掌门人”也都有其背景。

  万科新任总裁祝九胜,碧桂园总裁莫斌、担任财务及本钱运作管理的伍碧君,恒大年夜首席财务官潘大年夜荣皆有中南财经政法大年夜学的肄业经历。

  这一属性在万科外部更加明显,此前有媒体用一句话描述中南财大年夜在万科外部的影响力:没有中南财大年夜,就没了半个万科。新总裁祝九胜和他的师弟——首席财务官王文金、万科中西部区首王海武构成的“中南财大年夜权势”在万科外部不容小觑。

  详细到专业方面,记者发明,房企CFO的经历中,管帐专业出身的比例并未出现胜过性的情况,而是“百花齐放”。

  新城控股的管有冬卒业于同济大年夜学机械设计制造专业,富力地产的朱玲卒业于广东广播电视大年夜学。

  从职业途径来看,房企、管帐师事务所、银行等行业涌如今大年夜多半房企CFO的生长轨迹中,具有管帐师事务所经历的CFO不在多数,碧桂园伍碧君、金科李华、世茂汤沸则曾供职于银行体系。

 财务篇

  盈利才能揭秘

  中海“最会赚钱”;“双绿”只能垫底;房企辛辛苦苦,到头来竟有1/4的利润悄然流入多数股东口袋。

  在范围效应之下,业内广泛认为,头部企业拿地与融资优势将越发明显,行业全体结算支出和盈利范围也将随之稳步晋升。

  但是,透过喧哗看本质,《国际金融报》记者经过过程分析40强房企的盈利数据,发明固然行业全体范围在增长,但各家本身盈利才能却良莠不齐。

 中海净利率傲视群雄

  克而瑞统计数据显示,2018年176家典范上市房企的整体营收范围同比增长27.6%至47972亿元,增速较客岁同期晋升近10个百分点;2018年整体营业本钱33066亿元,同比增长24%,增速略低于营业支出。是以,就毛利润而言,行业全体增长很是明显。

  值得留意的是,2018年行业全体净利润范围增速较前两年有明显放缓,表示出与营业支出和毛利润不合的走势。

  抛开范围不谈,净利率广泛被视作一家企业盈利才能的重要目标。

  《国际金融报》记者统计TOP40房企数据发明,华润置地、新城控股、中海地产、金地集团、招商蛇口、龙光地产共6家房企客岁的净利润均逾越20%,且远远高于加权均匀值14.07%。

  特别是中海地产,以净利率27.24%的相对优势,力压群雄,位居TOP40房企中的首位;其次,新城控股2018年净利率也大年夜幅晋升7.1个百分点达到22.6%。

  “双绿”垫底

  与之相反,在2018年的激烈比赛中,有成功者,天然也不乏落寞者。TOP40房企中,净利率低于10%的企业就有10家之多。个中,绿城中国、绿地控股净利率乃至缺乏5%。

  根据企业年报,基于市场情况变更,仅绿城中国物业减值计提吃亏一项,就高达17.35亿元,这也是企业2018年利润下滑的一大年夜缘由。

  另外,克而瑞研究申报还指出,2017年部分企业如融创、富力、中海的其他支出调剂项金额较高(收买从属公司、营业归并收益等),拉高了客岁行业全体的净利润范围;而2018年范围上市房企的投资物业公允价值更改项较2017年相对稳定,也会在必定程度上影响净利润的增长。

 1/4利润给了“它”

  现实上,就全部行业而言,2018年房企的盈利才能照旧保持在较高程度,这从14.07%的净利率均值可见一斑。

  但是,市场更加关怀上市公司真正可以或许落实到股西方的利润,这也是归母净利润更具含金量的缘由地点。

  《国际金融报》记者统计发明,相较位于高位的净利率而言,加权均匀归母净利润率竟只要10.73%,比拟上市公司净利润缩水了24%。换言之,上市公司2018年获得的全部利润当中,约有1/4已悄然流入了多数股东之手。

  这个中,多数股东权益占比最高的莫过于绿城中国,其2018年共取得23.75亿元,而归母净利润唯一10.03亿元,占比仅42%。另外,即使作为盈利之王的恒大年夜,在665.47亿元的净利润中,归母净利润也只要373.9亿元,近折半的利润归属于多数股东权益。

  相反,中海地产在营收不及恒大年夜三分之一的情况下归母净利润却高达352.27亿元,与恒大年夜等量齐观,再一次坐实“最会赚钱”房企之名。另外,中南扶植由于集修建与地产于一体,净利率相对偏低,而归母净利润占比却高达94.8%。

 “协作型竞争”惹的祸

  “房企利润流向多数股东,与并表中协作项目标结算有很大年夜关系。”资深财经评论员严跃进在接收《国际金融报》记者采访时认为,近年来,房企经过过程收并购获得项目、协作开辟的比重逐步增长,房企之间协作开辟成为常态。从发卖权益榜的数据可以看出,近年来范围房企发卖权益占比降低已成为趋势。一方面,项目收并购及协作开辟成为范围房企获得地盘资本的重要门路,有益于房企完成范围扩大。另外一方面,随着2018岁首年代以来大年夜量的收并购项目渐渐进入结算周期,根据房企能否操盘、能否并表,协作开辟增长对房企利润范围和盈利才能的影响也表示得加倍明显。

  一名不肯签字的房企高管也向记者泄漏,2018年的地产行业在限价等政策高压下,固然竞争激烈,但曾经过早期的对抗型竞争,改变成了协作型竞争,而房企之间广泛展开协作则必将摊薄企业利润,归母净利润率天然会有所下滑。

  周转速度本相

  “速度之王”碧桂园竟被绿地赶超;“高周转”还是房企的主流战略;泰禾、融信等企业照旧“不紧不慢”。

  仰仗着将速度发挥到极致,碧桂园范围得以比年高速增长,终究参与行业销冠。

  “高周转”像一把披荆棘的宝剑,带领碧桂园向前,也激起了同业争相效仿。

  但是关于高周转,业内却情感复杂——既欲望仰仗此完成范围扩大,又不能不当心谨慎预防高周转的后遗症们,害怕这辆列车掉速后的影响。

  绿地最“快”

  根据Wind统计数据,A股和港股上市公司中,房地产开辟企业共有243家,其存货周转率和总资产周转率的中位值分别为28%和19%。

  而《国际金融报》记者统计TOP30房企发明,28家上市公司中,存货周转率低于中位值的企业仅7家,而总资产周转率低于中位值的仅3家。

  个中,绿地控股双项目标均位居首位,其存货周转速度简直达到行业中位值的2倍,逾越同为30强房企泰禾集团周转速度的2.8倍,即使历来以“速度”取胜的碧桂园也不能不平居第二。

  一名业内人士向《国际金融报》记者分析称,在2016年之前,绿地控股一向都稳居发卖榜前三,而随着以后碧桂园等房企的异军崛起,绿地曾经跌出前五,天然会心有不甘,主动寻求改变。自2017年以来,绿地就开端大年夜范围加码三四线城市,“现金为王”的声响也几次再三出现。反不雅碧桂园,在经历了客岁的高周转曲折以后,提出“不设目标”的标语,明显降速提质,是以周转速度不及绿地也在道理当中。

  另外,其他周转率方面表示抢眼的企业,如远洋、旭辉、雅居乐等房企,历来以高周转著称;而一向以品德著称、绝口不进步周转的金茂,存货周转率居然仅次于绿地和碧桂园,与远洋持平,实在出人意表。

 泰禾、融信“不紧不慢”

  比拟主流的高周转房企,30强当中也不乏以“慢”为主的房企。存货周转率和资产周转率双项目标均低于均值的企业就有融信和泰禾两家闽系房企。

  特别是泰禾集团,以不及绿地3成的存货周转率,得以跻身发卖范围30强之列,看似“慢吞吞”,实则不容小觑。固然,这也与泰禾近年来主打的“院子系”高端产品线不无接洽关系。

  值得一提的是,在经历了前几年的猖狂扩大以后,愈来愈多的房企提出“品德第一、范围第二”的标语,逐步放满了本身的脚步,个中最为典范确当属万科。

  现实上,万科才是高周转形式的真正先驱。早在10年之前,万科就提出了“5986”快周转形式,即“拿地5个月开工、9个月发卖、第一个月售出八成,产品必须六成是室庐”。

  不过,从数据来看,如今的万科曾经“慢”了上去,不管存货周转率照样资金周转率,都仅仅保持内行业中位程度。

  财经评论员严跃进向《国际金融报》记者分析称,就今朝情势而言,如今一线城市地盘供给比年萎缩、市场逐步降温,强二线城市限价的天花板难以打破,三四线城市市场分化,弱三线去化艰苦,从而迫使房企不能不“慢上去”;其次,将来地盘越发稀缺,企业要取得高溢价,就不得纰谬产品精雕细琢、蓄积更多的高端客户,与之对应的正是慢周转;另外,从今朝的地盘供给思路来看,自持物业比重将愈来愈多,之前“拿地-开辟-卖楼”的生长思路也将改变。

 高周转的精确翻开方法

  既然如此,高周转为何还能在房企中风行?

  严跃进称,房地产是一个对政策更改非常敏感的行业,特别是近几年的限价限购、融资端收紧使得此前“低周转”所带来地盘红利的战略变得不再可行,加上房企的“降负债”大年夜趋势,企业若想持续保持乃至进一步进步本钱报答率,不能不寄欲望于加快周转速度。

  “周转的快慢只是一个相对概念。”严跃进向记者解释,这里的“快”只是与同时代的竞争者比拟,经过过程管理优势等办法来完成。房地产开辟的大年夜致流程为地盘获得、设计报建、施工、预售和落成交房。在不降低整体质量的条件下,每个流程节点均存在或多或少的优化空间,经过过程进步履行力,进步周转速度是可行的。

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