租赁物业不好做 转型7年的SOHO中国欲重回开辟一线

罗素暖2019-07-12 06:40:42来源:投资者网

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  6月28日,SOHO中国(00410.HK)在北京举办物业发卖推介会,宣布出售物业筹划,触及北京、上海13处物业,预估总价值78亿元。另外,在此次推介会上,SOHO中国董事长潘石屹还传达出或重回房地产本钱行的旌旗灯号。

  值得玩味的是,早在2018年3月份举办的事迹发布会上,潘石屹曾明白表示公司“非核心资产已全部发卖完,剩下的不再发卖”。

  如今才之前一年多时间,潘石屹再次售卖资产的缘由真的是对外所传播鼓吹的“持有量太大年夜了”吗?若重回地产行业,SOHO中国还有若干竞争力?对此,《投资者网》致函SOHO中国,截至发稿,未取得答复。

  售卖资产或因转型掉落队

  6月28日,在北京举办物业发卖推介会上,SOHO中国宣布出售部分在持物业,个中触及北京和上海13处物业,预估总价值78亿元。

  据懂得,首批交易包含五个项目,分别为北京望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO三大年夜地标修建和上海SOHO东海广场、SOHO中山广场部分物业,详细9个伶仃标的物业,交易方法为资产交易和股权交易两种。

  可以看到的是,本次交易的项目皆位于北京、上海核心肠段,为整层办公或整栋会所项目,且均在已租状况,租金报答率也相对较稳定。年报显示,截至2018年事终,SOHO中国投资物业均匀出租率高达96%,个中,望京SOHO的出租率为98%,租金支出达到3.86亿元。

  须要说起的是,SOHO中国从2014年以来就开端“卖卖卖”,据《投资者网》不完全统计,2014年至2018年3月SOHO中国已出售或将要出售的额自持物业触及金额或超350亿元,加上此次78亿元,其已回笼资金近430亿元。

  而从其事迹来看,频繁出售资产或与其转型后逐步掉落队有关。2012年SOHO中国宣布从“开辟发卖”转为“自持租赁”,其支出也由之前的卖楼转为收租,这同样成为其营收利润大年夜幅缩水的转机年。

  年报显示,近几年SOHO中国的营收一向彷徨在20亿元。2013年至2017年,SOHO中国的营收分别为142.6亿元、60.98亿元、9.95亿元、15.77亿元和19.63亿元。特别是2018年,SOHO中国的营收为17.21亿元,同比增添12.32%;个中租金支出约17.35亿元,上浮约4%,期内归属于公司权益股东税后净利润约为19.25亿元,同比降低59.33%

  而作为比较的是,2012年SOHO中公营收为153.05亿元,期内净利润约106亿元,彼时其乃至提出要在5年内超出万科A(000002.SZ),而如今看来,万科2018年的营收额为2976.8亿元,是SOHO中国的172.98倍。

  乃至于,10年前被SOHO中国力压的中国恒大年夜(03333.HK)如今已成了营收之王。据乐居财经《2018中国上市房企营收排行榜TOP100》,2018年中国恒大年夜以营收4678.14亿元位居第一名,是SOHO中国的271.83倍。

  试想一下,假设昔时SOHO中国并未转型,持续聚焦办公楼开辟,比较当今的中国恒大年夜、万科A又将若何?

  或推敲重新拿地

  不过,年光没法倒流,很明显的是7年前的转型让SOHO中国曾经严重掉落队。不过,此次潘石屹售卖资产与以往不合,或带有“寻求新的额盈利增长点”的考量。

  在此次推介会上,SOHO中国董事长潘石屹传播鼓吹回笼资金或有重新拿地建房的推敲。“下一步SOHO中国将计算集中在一线城市最繁华的地段拿地,部分资金还将用来还债”,潘石屹说道。

  实际上,细分来看,SOHO中国转型后,租金成为其营收重要来源,而2014年至2018年间租金对公司的总营收的供献从7%增至100%,但租金支出增幅其实不大年夜。年报显示,2014年至2018年,SOHO中国的租金支出分别为4.25亿元、10.25亿元、15.11亿元、16.69亿元和17.35亿元。

  另外一方面,潘石屹也曾表示其实不看好SOHO中国的共享办公营业SOHO3Q的利润,但关于自持物业所带来的价值潘石屹是看好的。“将来钱能够不值钱,但SOHO物业会很值钱”,潘石屹曾如此表示,并泄漏出SOHO中国下一步有在一线城市中间肠段拿地的筹划。

  既然筹划在中间肠段拿地,又为何售卖本来就在中间肠段的项目呢?潘石屹表示,今朝公司持有的资产量太大年夜,为进一步优化集团的资产设备,在出售完78亿元资产今后,将终结散售形式。

  据业内人士泄漏,“SOHO中国此番举措,也有能够是为了更好地帮助‘自持租赁’的生长。”毕竟SOHO中国自持物业量太大年夜,而近几年写字楼租金报答率不高,甲级写字楼市场遇冷。假设纯真只做持有的话,SOHO中国的压力会很大年夜。

  财经评论员严跃进表示,转型后仍须存眷来自资金方面的压力,由于转型本身常常会带来资金流的变更。若不出售项目,那么公司面对的资金压力将会很大年夜。关于一些物业来讲,兜售落先行资金回笼,本身也是一种优胜的运营形式。

  财报显示,2014年至2018年,SOHO中国资产负债率均匀值保持48%阁下。而2018年,SOHO中国的净负债率约为43%,均匀假贷本钱约4.6%,境外债务占总债务比例约3.5%。固然比拟2018年资产负债率为83.58%的中国恒大年夜要低很多,但SOHO中国也早已不是一个传统的地产开辟企业,这个数字关于今朝的SOHO中国来讲,也不算小。

  另外,SOHO中国在市场上表示不错的3%物业报答率,与4个点的银行存款利钱比拟,租金报答率照样赶不上银行存款利钱。

  严跃进也指出,出售项目标资金一部分用于好地段的拿地和开辟,也从必定程度上展示了SOHO中国近期资金不错的状况。不过,错过地产生长的黄金十年,SOHO中国本年6月28日地下表示将重启房地产开辟营业,将来生长若何仍需打一个问号。

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