上半年房企融资演出“过山车” 偿债压力之下本钱持续走高

吴若凡2019-07-12 08:21:55来源:逐日经济消息

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  内行业集中度赓续加重的背景下,房企纷纷开启范围化生长形式,而高周转则是对房企资金链的考验。

  融资关于房企的重要性不言而寓。在方才之前的上半年,房企融资情况经历了一季度的相对宽松到二季度的渐渐收紧的过程。关于数量浩大的中小房而言,若何保卫“荷包子”才是持续走下去的包管。进入下半年,再次传来地产融资收紧的消息。那么,鄙人半年面对偿债和冲刺年度事迹两重压力的房企,靠甚么来包管资金链的稳定?

  在方才之前年的上半年,房地产融资市场的表示可谓跌宕放诞放诞起伏。至6月份,房企融资总额环比上浮,外币融资金额增多,融资状况非常不稳定。

  本年一季度,房企融资出现了“小阳春”。但从4月份开端情况相持不下,特别是5月17日银保监会发布的23号文,明白请求贸易银行、信任、租赁等金融机构不得背规停止房地产融资。在此背景下,房企融资额“断崖式”下滑。

  《逐日经济消息》记者留意到,在巨大年夜的偿债压力紧逼之下,房企的融资本钱也持续走高。

  融资演出“过山车”

  上半年房地产融资市场跌宕放诞放诞起伏,似演出“过山车”。

  本年一季度,全体融资情况延续了2018岁尾的回暖趋势,房企融资出现了“小阳春”。但是,情况从4月份开端相持不下。随着金融机构背规放款给房地产市场的事宜频出,和地盘市场上高溢价地块的屡次出现,房企的融资情况开端有所收紧。

  5月17日,银保监会发布了23号文,明白请求贸易银行、信任、租赁等金融机构不得背规停止房地产融资,重点申清楚明了要对银行、信任等金融机构对房地产行业的放款加强监督任务。在此背景下,信任存款余额在经历了3、4月份长久的反弹后又于5月再次回落。作为房企融资的重要构成部分,信任存款余额的动摇有着必定的风向标感化,也反应了融资情况的变更。

  据同策咨询监测数据不完全统计,2019上半年,95家典范房企融资总额为6613亿元,同比降低11.12%,环比则增长了7.35%。

  克而瑞研究中间副总经理杨科伟指出,房企融资在一二季度的表示有明显差别——一季度“井喷式”生长,特别在公司债方面表示凹陷;从5月份开端,房企融资额出现“断崖式”下跌,环比降幅在50%以上,6月份数据还在持续往下走。

  究其缘由,同策咨询表示,一季度延续了2018年11月开真个融资回暖趋势,融资额达到2016年以来的峰值,同比增长15%;而二季度融资情况再收紧,使得房企在二季度的融资总量大年夜幅增添,达到2016年以来的最低值,从而使得上半年全体的融资额也同比有所下滑。

  详细到企业来看,上半年50%的房企融资范围同比增长,而唯一32%的房企融资增幅逾越50%。

  同策咨询分析认为,一半房企的融资范围有所增添,这一方面是由于当局在4月份开端收紧了融资政策,同时企业本身也有去杠杆的需求;另外一方面,全体融资本钱的持续上升也让部分企业关于加大年夜融资范围望而生畏。

  统计数据显示,2019上半年融资超百亿元的房企有23家,同比增添7家。大年夜范围融资的主如果龙头房企,和在上半年快速扩大的企业。

  克而瑞研究中间总经理林波告诉《逐日经济消息》记者,一季度一些城市房价有上浮趋势,企业在拿地时实在其实拿了一些高溢价地块。而随着融资渠道收紧,必定程度上也是为了正派预期,强调“房住不炒”的核心基调——冲得太快就要收一下。

  偿债岑岭期“压顶”

  在2018年5月发改委和财务部出台的相干限制境外债用处的政策下,境外发债量曾在2018年下半年出现“骤减”。但由于境内幕况的持续收紧,且房企在2019年面对偿债岑岭期,2018岁尾2019岁首年代,房企不能不再次向海内举债。

  克而瑞统计显示,2015年公司债及中期单子发行量较大年夜,多半企业的债券克日在3~7年,2019年房企面对偿债岑岭期。本年上半年到期债券2108亿元是2018年全年到期债券的93%,大年夜部分房企不能不再次举债了偿旧债,招致2019年上半年提议发债量上升较大年夜。

  2019年下半年,房企的到期债券为1706亿元,到期债券总量属高位;到2020年下半年和2021年上半年,房企的偿债压力进一步上升,到期债券均冲破3000亿元,届时房企将面对更大年夜的偿债和融资压力。

  从95家典范房企债券类融资监测的情况来看,2019年上半年房企境表里债券类融资总额4139亿元,占2018年全年的57.3%。个中,境内发债1331亿元,占2019年境表里发债总量的32%;境外发债2808亿元,占比68%,相较于2018年上升了20个百分点。

  从房企单月的发债情况来看,房企的融资情况自2018年11月以来便有转暖迹象,这一状况一向延续到2019年4月份,单月发债量均接近800亿元及以上。再加上本年以来房企的多半债券到期,房企于2019年前4月的发债量较大年夜,个中2019年1月的发债量更是达到近两年以来的峰值。

  值得留意的是,7月初房企再现集中式海内举债。记者不完全统计,7月上旬,近20家房企海内融资总额近100亿美元。

  记者发明,今朝龙头房企广泛融资本钱在7.5%~8%之间,小型房企融资本钱在10%~12%之间;而美元债的均匀本钱在8.9%阁下,加上通道费用,实在其实本钱压力较大年夜。

  “融资情况持续收紧,让企业资金链压力加大年夜,从其他渠道弥补现金流是必定选择。”一名机构人士表示,从更经久的时间线看,这类“不能不为之”的紧急感更明显。

  杨科伟指出,假设境外融资出现成绩,房企资金链能够有风险,而机构能够会立马“断贷”。但不论是银行、私募基金照样资产管理公司,关于每家公司都有风控管理体系,并且标准不一样。

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