融资“紧箍咒”紧逼“荷包子”中小房企若何生计和自救

吴若凡2019-07-12 08:42:09来源:逐日经济消息

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  房企正在经历一次“缩衣紧食”的考验,一次对“荷包”的保卫。

  值得留意的是,近期新光集团、银亿股分、中弘股分等企业相继曝出债务危机。个中,中弘股分乃至由于债务爆雷于2018年12月退市;银亿股分也在本年6月因债务成绩提出破产重整请求。

  克而瑞研究中间总经理林波直言,2019年二季度以来,一些大年夜型房企还能依附银行融资,但中小型企业的境内融资渠道逐步遭受紧缩,压力愈来愈大年夜,净负债率较高、融资本钱较高的房企更能够面对更大年夜风险。

  中小型房企融资压力倍增

  克而瑞数据显示,本年一季度过后,从4月份开端房企单月融资便持续增添。5月份房企发债范围大年夜幅缩水,95家典范房企境表里发债总量210.6亿元,环比降低73.1%,为2017年3月以来的最低值;至6月份单月融资曾经降至两年来的最低值,仅为492亿元。

  “当下房企市场化融资门路融资愈发艰苦,资金需求较大年夜的房企采取多元化融资方法,但融资金额无限,小企业融资则加倍艰苦。”同策咨询指出。

  而在融资情况收紧的下半年,小型房企或是“第一波”遭受冲击的。

  林波表示,一些资金重要的企业,想融资则只能走非标融资,如信任、基金、理财。而即使长短标融资,政策趋势也愈发重要,如针对房地产信任公司产品,政策已请求“不准可逾越6月份”,即后续不准可新增范围。

  随之,海内发债成为很多房企包管资金的门路,5~6月的房企海内发债固然发行量环比是降低的,但比例逐步上升。

  本年上半年,房企境表里债券类融资总额4286亿元,个中境外发债2883亿元,占比67%,相较于2018年上升了19个百分点。

  “海内发债明显放量,重要就是由于国际发债过审批很少,资金重要的企业不能不选择其他渠道。”林波表示。

  但不容忽视的是,境外债券融资本钱达8.34%,较2018年增长1.19个百分点。而2019年以来,房企新增债券类融资本钱为7.25%,较2018年全年上升0.77个百分点,广泛呈上升趋势。

  境内渠道受限,海内本钱爬升,对中小型企业而言压力不容忽视。

  克而瑞分析师房龄告诉表示,6月份发行的海内债票面本钱广泛较高,部分乃至逾越了10%。个中如华南城及新湖中宝的票面利率分别达到了11.875%、11%,若算上综合融资费用,实际本钱还将更高。

  财务不良企业或陷危机

  在这一场行业优胜劣汰中,资金周转率低、债务压力大年夜且紧急的中小房企,面对的压力和风险首当其冲。

  以银亿股分为例,其市值一度达400亿元。2016年银亿以120亿元的价格开启收买美国ARC、日本艾礼富和比利时邦奇,转型“房地产+高端制造”双主业的综合性公司。为张罗资金,亿银选择了举债与股权质押,埋下清偿务危机的导火索。

  2017年地产调控加码,银亿房地家当务落井下石。加上汽车行业穷冬光降,汽车事迹大年夜幅下滑,招致2018年银亿股分的总净利润仅为-4.74亿元。伴随债务到期,2018年银亿的持有现金降到了汗青新低的8.35亿元,而现金短债比则降低至0.09,短期的偿债压力巨大年夜,最后出现债务背约。

  一名不肯签字的机构人士向记者表示,“很多中小房企今朝能够还未必到银亿这个地步,但一些小房企曾经开端卖项目,这是出现生计危机的前兆。”

  除短期债务高企,净负债率较高、融资本钱较高的企业,异样面对风险。

  据克而瑞数据,今朝房地家当内均匀净负债率约70%,很多企业净负债率逾越100%,比如泰禾的300%,中南的160%。

  上述机构人士认为,这类企业须要尽快把现金周转出来,才能抵抗风险。

  但不容忽视的是,很多企业都参与了2016~2017年的低价拿地,乃至有些房企货值里约80%地盘都在三四线城市。

  林波认为,掉去了棚改红利的三四线城市,去化速度降低明显,一些重仓三四线的房企发卖压力会明显增长。“重仓三四线城市的这类企业,假设现金没法覆盖短期负债,要么在项目股权长停止处理、让渡,回笼资金,要么以房抵款、向供给商押款;固然,最简单的办法照样降价促销。毕竟在这一波行情中,假设项目去化一旦出现成绩,没有踩准节拍,等待房企的将是灭顶之灾。”

 面对风险,企业有哪些“降压”办法?

  林波指出,假设前两年拿的地盘能顺利变现,对企业现金流、资金链就不会形成影响。所以,高周转、可以或许在时间内完成发卖和资金回笼,依然是房企“自救”的关键。

  “另外,处在调控中,假设企业出现资金成绩,要么去融资,要么卖资产。”一名业内人士直言。

  “在债务融资受限的情况下,愈来愈多房企选择股权融资,经过过程项目子公司部分股权让渡停止融资。”上述人士认为,多元组合融资,也是房企多采取的办法。

  如金科股分、泰禾集团就采取了境内银行存款、信任存款、其他债务融资三种债务融资方法;阳光城采取了境内银行存款、信任存款、发行公司债三种债务融资方法;中南扶植采取了境内银行存款、发行公司债及其他债务融资三种债务融资方法。

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