中梁上市情对融资发卖两重压力 发卖目标调至1300亿元

罗韬2019-07-17 08:56:24来源:第一财经

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  以构造三四线城市、高周转发卖而有名的中梁控股(02772.HK,下称“中梁”)终究上岸喷鼻港本钱市场。

  7月16日,中梁在喷鼻港举办上市仪式,其终究的发行订价为5.55港元/股,募资净额为27.73亿港元。截至收盘,中梁股价报收5.95港元,上浮7.21%。

  “中梁在营业生长战略上是以中小范围地盘项目为主,并采取标准化的开辟流程,以加快资产周转营运,这与大年夜多半内房企以大年夜范围地块生长的战略有所不合。集团的项目亦多以合伙形式营运,有助降低收买地块的本钱。”鼎成证券投资战略总监熊丽萍评价。

  三四线发卖降温

  作为一家起身于温州的房企,中梁在之前几年是地产圈的“黑马”。

  招股书显示,中梁营业支出从2016年的29.25亿增长到2018年的302.15亿,年复合增长率高达221.4%;2016年、2017年及2018年全年的发卖额分别为190亿、649亿、1015亿,年复合增长率为131%。

  2016年,中梁将大年夜本营从温州迁至上海,便开端了大年夜范围的扩大。其营业形式主如果对标碧桂园,即在三四线城市广泛构造,并经过过程高周转完成范围扩大。

  中梁董事长杨剑曾表示:“假设构造一二线城市是开大年夜奔,构造三四线城市是开宝马mini。你开10辆大年夜奔,我开50辆宝马mini,我照样大年夜无机会的。”

  为了完成高周转,中梁外部提出了“456”形式,即4个月收盘、5个月现金流回正、6个月资金停止第二次投入。为了鼓励区域公司按照“456”的形式运转,中梁设置了丰富的嘉奖:项目收盘后达到“456”的标准,急速取得百万级外部嘉奖。

  “中梁是典范的计谋+机制的房企,计谋是构造三四线,而机制在于高鼓励。是以即使项目团队不敷成熟,依然可以经过过程物质安慰激产临盆力,继而取获成功。”一名上市房企总裁点评。

  得益于之前几年三四线城市的棚户区改革和房价上浮,中梁的营业形式快速取得复制和成功,进而成为比来几年增速最快的房企之一。

  据招股书,截至2019年3月31日,中梁控股集团控股在全国23个省124个城市构造353个物业项目,地盘储备约3900万平方米。构造包含长三角、中西部、环渤海、海峡西岸及珠三角等五大年夜区域。

  不过,中梁的三四线城市构造在今朝行业周期下则出现巨大年夜挑衅,本年开端,三四线城市发卖开端明显降温,给了很多房企较大年夜的发卖压力。

  “我们上半年发卖明显是一二线城市好过三四线城市,三四线城市的红利逐步褪去。”一名上市房企高管告诉第一财经记者。

  对此,中梁也认识到了这个风险。中梁副总裁游思嘉表示,公司正在停止计谋调剂,自2018年7月,中梁曾经将投资的重心渐渐往二线城市转移。截至今朝,公司二线和三线的占比与渗透渗出率在赓续晋升。

  但这家重仓三四线的房企想要转换赛道并不是易事,这触及营业形式和运营逻辑的调剂。

 过度依附信任融资

  从融资范围看,中梁比早前在港IPO的正荣地产(06158.HK)少了近10亿港元。此前,正荣地产出售价终究为每股3.99港元,募资净额为38.43亿港元,而中梁此次出售算计召募资金约27.73亿港元。

  按照中梁筹划,IPO后30%的募资将用于了偿现有信任存款。

  纵不雅中梁的生长,其应用了大年夜量信任融资输血,为其完成高速生长。截至2018年事尾,中梁还有109个信任或资产管理筹划未了偿,总额147亿元,未了偿本金总额占借钱总额的58.0%。

  截至2019年3月末,中梁借钱余额达123亿元,多半项目标资金本钱在10%~12%之间。大年夜部分项目均有股权质押、地盘抵押和担保。个中4笔信任存款将在2019年到期,最高的一笔利率达到13.9%。

  大年夜量的信任融资,实际上反应了中梁须要改良的债务构造。

  截至2018岁终,中梁短期银行及其他借钱144.69亿,而经久银行及其他借钱唯一125.36亿,短债占比约53%。

  普通而言,比较安然的公司短期债务和经久债务比例大年夜概在3:7。

  大年夜量的短期债务,将让中梁面对更大年夜的融资压力。不久前,针对近期部分房地产信任营业增速过快、增量过大年夜的信任公司,银保监会展开了约谈警示。请求其严格落实“房住不炒”的总请求,严格履行房地产市场调控政策和现行房地产信任监管请求。

  “包含光大年夜等信任都被请求不克不及有新增融资,并请求恰当增添融资范围,而我们公司则请求三季度融资范围不克不及逾越二季度。”一名信任人士告诉记者。

  信任作为房地产的重要输血对象,赓续收紧以后,关于依附信任融资的房企,将面对巨大年夜的生长压力。

  面对融资和发卖的两重压力,中梁本年的发卖目标也开端守旧。敲钟仪式停止后,中梁控股履行董事兼首席履行官黄春雷表示,本年中梁的发卖目标为1300亿元。

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