万达半年投2000亿高调豪赌文旅 王健林加杠杆再走重资产老路

沈右荣2019-08-12 10:56:08来源:长江商报

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  印象中一向在“瘦身”的万达转向了,重现加杠杆高速扩大的英气。

  本年上半年,万达掌门人王健林几次再三跟处所当局签下巨额投资大年夜单,所投项目触及万达广场、文明旅游等业态。

  另外,本岁首年代以来,在武汉、上海、广州等地,万达也参加抢地阵营,以备万达广场用地之需。据长江商报记者不完全统计,上述投资累计将逾越2600亿元。

  如此高密度投资,万达再现3年前大年夜手笔。那一年,万达海内投资达数百亿美元。

  但是,2017年,万达由买买买形式转型为卖卖卖形式。万达637亿元向富力地产、融创出售77家酒店、13个文旅项目,被称为世纪交易。

  去杠杆、去地产化、轻资产转型、降负债率,地产、酒店、文旅,多个范畴,万达向社会传递的信息是“瘦身”。不完全统计,2017年至去岁尾,万达甩卖资产回血达千亿。

  令人不测的是,政策面并未宽松,万达为何要重回老路?轻资产之路不好走?万达曾经安然了?亦或是不能不为之?

  万达体育固然提早赴美上市成功,但收盘破发,到8月10日的股价较发行价已下跌51%。港股私有化后回归A股,万达商管列队4年仍处于中断审查状况。

  融资其实不顺利,重走重资产老路,万达会重蹈资金链危机复辙吗?

 2000亿巨资压宝文旅

  沉寂两年的万达仿佛“复生”了,王健林高调回归公众视野。

  本年4月11日,在甘肃省招商引资暨陇商大年夜会上,王健林许下诺言,将来三年,万达将在甘肃投资超大年夜型文明旅游项目、5个万达广场、3个五星级酒店,新增投资约450亿元。

  2017年10月,甘肃省曾与万达集团签订计谋协作协定。该项目于客岁落地。截至今朝,万达已在甘肃完成6个万达广场、1个五星级酒店项目投资,累计投资180亿元。

  这或许是王健林沉寂两年来初次地下表态,尔后,更是一发而弗成整顿。

  5月15日,万达与沈阳市当局签订周全计谋协作协定,万达将在已完成投资250亿元的基本上,在沈阳再投资800亿元,扶植世界一流的大年夜型文明旅游项目、世界一流的国际医院、世界一流的国际黉舍和5个万达广场。

  同月,万达与广东省潮州市当局签订周全计谋协作协定,在文旅、体育、影视、会展、演艺等范畴展开全方位协作,万达将在潮州投资“五个一”项目,与潮州市当局合营打造潮州城市新品牌。

  6月25日,在曾经累计完成对四川1600亿元投资后,万达与四川省续签计谋协作协定,万达再向四川增长1100亿元投资。

  上述投资项目中,除万达广场、星级酒店、医院、黉舍外,最重要的投资项目是大年夜型文明旅游项目。不完全统计,这些投资算计为2550亿元,初步预算,用于文旅项目标投资将逾越2000亿元。

  另外,万达还积极参与拿地。地下信息显示,本年以来,万达相继在上海、武汉、广州等多地参与土拍购买地盘,算计耗资逾越110亿元。

  王健林曾提出,万达商管每年停业50个广场,地产集团每年力争10到15个重资产项目。上述拿地之举,极有能够是为此做预备。

  长江商报记者梳理发明,万达如此密集大年夜范围投资,三年前也曾出现过。

  地下报导称,2016年,万达斥资数百亿美元,把十几家海内文娱、影视、体育、地产项目收归囊中。这一年,也是万达海内收买最多的年度。

  曾经熟悉的投资,不合的是,如今产生在国际,重点是文旅,此前是海内,重点是影视体育。

  备受存眷的是,文旅项目曾被王健林卖给了融创,印象中万达曾经放弃文旅,此番重仓押注文旅,仿佛意味着集团要走老路了。

  轻资产之路其实不轻松

  2017年的股债双杀,迫使万达轻资产转型之路走得更加果断。

  早在2012年,王健林就推动万达集团轻资产转型,其地下表态,到2020年,万达集团要成为一家现代办事业公司,转型成功最重要的标记就是租金稳定增长。2018年,万达贸易地产改名为万达商管,外界对此解读为,万达在去地产化,“去房重服”。

  最早实施轻资产转型的能够就是万达广场。万达广场的轻资产计谋分为两类,一是与机构协作开辟投资类万达广场,二是与企业协作开辟协作类万达广场,净租金支出三七分红,万达输入品牌和管理。

  2015岁首年代,万达贸易地产与光大年夜安石、嘉实基金、四川信任和快钱公司4家机构投资240亿元合营扶植约20座万达广场。这一举措,标记住万达广场轻资产形式正式启动。

  截至去岁尾,万达商管已具有280个万达广场。客岁,万达办事业支出占营业支出的75.1%,个中租金支出达328.8亿元,占比为15.3%。

  明显,假设万达集团轻资产转型成功,将拜别借钱、买地、卖楼的高负债生长形式,进而具有抵抗政策风险和行业周期性风险才能。

  但是,幻想确切不错,履行起来就不那么幻想了。

  在万达出售给融创、富力的资产中,万达输入品牌和管理。客岁以来,市场上传播,由于理念不合,固然万达只输入管理团队,资产是变轻了,然则沟通和管理本钱变得愈来愈高。

  长江商报记者懂得到,在一些项目中,轻资产的协作方对万达也很有微辞,包含分红比例太高、过于强势、规矩太多等。

  还有一个不容忽视的成绩,就是万达转型轻资产后,由于没有可以出售的资产,不像地产开辟,可以取得较为充分的现金流,也不克不及从银行取得所需存款。

  2017年之前,万达广场周边会配套室庐、酒店等贸易地产。室庐取得预售许可证便可请求开辟贷,商铺大年夜面积停业可请求运营贷,这些钱可以用作拿地等,经过过程室庐等贸易地产反哺万达广场。

  如今,轻资产形式下,万达难以取得充裕现金流,必将影响万达集团的快速生长。

  现实也是如此。近年来,相较同业,万达曾经落后了很多。

  2012年,万达开端去地产化,其目标是到2020年将房地产比重降到50%以下。王健林的断定是,房地产曾经历20年高速生长,再过20年这个行业必定会萎缩,万达要未雨绸缪。

  但是,在万达看似成功转型轻资产,地产行业格局曾经被改写。客岁,万科、恒大年夜、碧桂园、融创的营业支出分别为2976亿元、4662亿元、3791亿元、1248亿元,而万达为2143亿元,曾经落户于万科、恒大年夜、碧桂园。而在2016年,万达照样行业老大年夜。短短两年,万达曾经掉落队很远。

  不只如此,大年夜型房企争相拿地,一些核心贸易地段被抢,万达再不举措,其万达广场推动更难达到预期。

  或许,这就是万达回头走老路的重要缘由。

  重资产与负债率若何均衡

  降负债目标曾经完成的万达重回重资产生长形式,其资金链将面对考验。

  2017年6月,万达遭受股债双杀,其负债备受社会存眷。为了减缓资金链压力,万达开启甩卖资产形式,13个文旅项目91%股权、77家酒店,王健林甩卖给融创和富力,回笼资金637.50亿元。

  尔后,万达赓续甩卖资产,包含简直清空海内埠产等。不完全统计,近两年,万达经过过程处理资产回笼资金达千亿元。

  从客岁的财报看,降负债取得明显成效。万达商管数据显示,截至2018岁尾,公司有息负债1886.89亿元,持续两年降低。个中,一年内到期的非活动负债210.27亿元,昔时,其运营性现金流净额为291亿元,根本上能覆盖到期债务。公司资产负债率为57.58%,2016岁尾为70.26%,已明显降低。不过,客岁,公司的营业支出、毛利润均有所降低。

  可见,万达就义了增长换来了负债率降低。如今,万达追求增长重点发力文旅。

  8月9日,以地产范畴研究人士向长江商报记者表示,文旅项目是万达贸易的第四代产品,与第三代产品万达广场比拟,文旅项目标体量更大年夜,业态更加丰富。在开辟形式上,文旅项目与万达广场并没有本质差别。此前,万达广场是经过过程协作开辟或受托运营管理等门路,来运营万达广场。从今朝地下信息看,万达是想走重资产之路,即拿地—开辟—运营,经过过程室庐和商铺的发卖,取得现金流均衡,终究目标是谋取持有型物业,并取得稳定的运营支出和经久增值支出。

  在该人士看来,文旅项目标投资范围大年夜(单个项目多超300亿)、报答周期多在5—8年,经过过程前期经过过程出售室庐、商铺等回笼资金,以此反哺文旅项目运营,很难达到资金均衡。

  如此一来,重资产形式下,对万达的融资才能、偿债才能提出了新的请求。

  从今朝情况看,万达融资其实不顺利。

  本年7月26日,万达体育赴美上市成功。不过,本来筹划发行价10—11美元/股,终究为8美元/股,并且,收盘当日就破发。截至8月10日,其收盘价为3.94美元/股,较发行价降低了50.75%。

  万达商管早在2015年就已在A股列队,从已反应到预表露更新,又回到已反应,今朝处于中断审查状况。今朝来看,固然万达商管尽可能去地产化,但仿佛还是遥遥无期。并且,万达商管与万达片子之间存在的接洽关系交易也须要厘清。

  客岁以来,万达片子净利润持续降低,本年上半年预降55%—65%。

  值得一提的是,去岁首年代,腾讯连袂苏宁、京东、融创联手向万达驰援,合计出资340亿,条件是,万达商管要在2023年前11月前完成上市。不然,计谋投资者有权双方面终止协作,并请求回购股分、付出资金利钱。

  融资不顺利,重启重资产形式,万达如安在快速生长与资金链不紧绷中求得均衡,将对王健林是一场严格考验。

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