行业巨轮放缓,房企大年夜佬个人焦炙

孙梦凡2019-08-28 08:36:36来源:第一财经

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  行业调控持续收紧,正悄然影响房企的运营计谋。承压、挑衅几次再三涌如今近期房企中报表述中。融创中国(01918.HK)主席孙宏斌直言,近期融资层面的调控,严格程度“史无前例”,对下半年房地产市场影响会比较大年夜。

  受此影响,房企将来定调均趋势谨慎。行业龙头如碧桂园(02007.HK),称将来要看机会均衡构造、分散风险;万科(000002.SZ)将本身生长定义为“匀速活动”、防止大年夜起大年夜落;而除非特别好的机会,融创下半年根本停止拿地。

  当下,正值房企密集表露中期事迹,固然多半公司的成就都还不错,但关于前景的怅惘,让地产大年夜佬们掉去了昔日的斗志昂扬,神情里多了些许昏暗和没法。房价的上升空间被封逝世,融资遭受总量控制,任何一家企业仿佛都难以轻松逃离天花板下的困局。

  风水轮番转,若说前几年的购房者在全体焦炙,那么如今,到了房企个人焦炙的阶段。

  拿地计谋紧缩

  8月22日,孙宏斌在列席公司投资者会议时表示,下半年没有拿地目标,除非特别好的机会,公司根本停止拿地。即使融创一向将“当心拿地、防止拿低价地”奉为运营底线,但如此果断定调,仍折射出当下市场的阵阵寒意。

  触痛房企神经的,是本年以来持续收紧的融资情况。近日,为防备房地产存款营业风险,银保监会决定在32个城市展开银行房地家当务专项检查任务。在此之前,包含银行存款、境表里发债、非标融资等渠道均已周全收紧。

  孙宏斌直言,要看重本轮调控之变,融资端严控将是常态化,并且是颠覆性的、史无前例的举措。在此逻辑下,下半年房地产市场将遭到很大年夜影响。地盘市场会下行,商品房发卖也会遭到影响。

  8月21日,万科总裁、首席履行官祝九胜异样在事迹会上表示,融资收紧对全部行业肯定会有影响,资信比较好、稳健运营的企业适应难度没那么大年夜,但对其他企业来讲会有一些挑衅。

  地盘储备作为房企粮仓,一向是开辟商争相掠夺的资本。但资金面趋紧,将直接影响房企在地盘市场的表示。纵不雅房企在事迹会中的表态,不积极拿地、分散风险、严格量入为出、拿地要克己,简直没有开辟商保持积极拿地计谋。

  7月底,富力地产(02777.HK)外部流出文件显示,下半年准绳上停止拿地。8月22日,富力地产董事长李思廉在事迹会上回应,富力一直是房地产公司,弗成能停止拿地。但他同时表示,今朝行业潮流就是“不积极拿地”。

  而在岁首年代仍果断看好三四线的碧桂园,异样表示将从一线到五线均衡构造,有符合标准的拿地机会才会出手。此前,碧桂园履行“全覆盖”筹划,即三四五线城市一切县城、蓬勃镇区均需有其项目。

  数据显示,上半年碧桂园边疆权益发卖中,三四线发卖占比61%,一二线发卖占比39%;在新增拿地权益金额中,三四线项目占权益总地盘价值的54%,一二线项目则占46%。

  不只是上述房企,8月26日,龙湖集团(00960.HK)管理层在事迹发布会上表示将严格量入为出,按照负债率倒推拿地;阳光城(000671.SZ)近期亦表示,投资拿地标准是多维度的,但拿地要克己一些,拿错就是白费。

  一叶落而知秋,离市场比来的开辟商,正实在感触感染到调控带来的阵痛。

  赚钱已无“轻易”可言

  仅靠融资支撑扩大已不是易事。但促生房企焦炙情感的,还有全部行业增幅放缓。本年以来,全国商品房发卖面积曾经持续6个月降低。1~5月、1~6月及1~7月,商品房发卖面积同比降幅分别达1.6%、1.8%及1.3%。

  行业大年夜情况影响下,房企盈利异样一改高增态势。据同花顺不完全统计,截至8月22日上午10点,A股和H股93家上市房企公布2019年上半年事迹或事迹预告,个中36家房企净利润出现下滑。

  此前大年夜多半人的共鸣是,范围越大年夜的房企越有益于穿越周期,但如今,这一局面也悄然改变。范围居于前三的“碧万恒”3家龙头房企,本年的发卖增速都已有所放缓,乃至出现同比下滑。

  更加严格的是,事迹增长也出现“黑天鹅”,尤个中国恒大年夜(03333.HK)发布盈利预警,称2019年上半年税后净利润同比下滑49%至270亿元,旗下恒大年夜安康(00708.HK)录得约20亿元吃亏。

  龙头尚且如此,中小型房企在此轮周期中更加艰苦。

  上半年,港股上市房企中,九龙仓(00004.HK)、华南城(01668.HK)、朗诗绿色(00106.HK)等房企净利润同比均不合幅度下滑;A股上市房企中,中交地产(000736.SZ)、中洲控股(000042.SZ)、万通地产(600246.SH)等中小房企盈利才能也不容乐不雅。

  数据显示,中洲控股上半年完成营业支出约23.90亿元,同比降低59.82%;归属于上市公司股东的净利润约2.02亿元,同比降低71.85%。个中,房地产营业支出约为21.10亿元,同比降低63.01%。

  西方证券认为,中型房企有较大年夜的范围扩大诉求,拿地动力强,又相对缺乏自有资金,将面对较大年夜挑衅。而很多小型房企本来就难以取得融资资本,随着市场下行,简直难以逾越本轮周期。

  在市场前景不甚晴明、商品房去化不力的背景下,房企拿地数据已呈放缓态势。克而瑞数据显示,7月地盘流拍地块数量比6月有明显上升,且流拍加重的趋势依然延续。截至8月11日,重点城市曾经有26块地盘流拍,环比近乎翻番。

  另外,7月份重点监测城市溢价率降至14%,较6月份降低8个百分点。8月降温趋势加重,溢价率降至8%。企业拿地热忱不及二季度,近期成交地盘中不乏低溢价乃至底价成交的案例。

  现金或是生命线

  屋漏偏逢连夜雨。中信建投数据显示,本年是房地产债了偿压力岑岭。2019~2023年分别有3711.93亿、4026.04亿、7479.55亿、2518.99亿和2846.26亿到期。政策周全收紧、行业增幅放缓、叠加偿债岑岭,地产行业压力进一步增大年夜。

  本年以来,陆续有房企如泰禾集团(000732.SZ)、阳光100(02608.HK)变卖资产过冬。对此,中骏集团营销副总经理陈艳地下表示,现金流就是生命线,资金状况比较重要的开辟商,有能够吃亏也直接出货。

  而手握充分现金流、具有安康的内涵发展力,将是房企穿越周期的保证。

  在万科中期事迹发布上,祝九胜用“匀速活动”来描述万科的生长,力争防止大年夜起大年夜伏。截至申报期末,万科现金及现金等价物余额约1328.95亿元,同比增添11.35%。

  万科表示,在计谋层面,将持续聚焦主航道,稳固晋升根本盘;在市场层面,将积极发卖、积极回款,加快经久库存去化,晋升运营型营业表示,进步资金应用效力,实施清产核资。

  碧桂园管理层异样表示,行业政策进一步收紧,给公司带来的挑衅很多,所以必定要抓好现金流管理。上半年,碧桂园权益物业发卖现金回笼约2659.4亿元,回款率达94.3%,而去岁终回款率则为91%。

  现金流欲望下,已有房企打响集团促销抢跑第一枪。

  8月20日,恒大年夜祭出促销大年夜旗,“全国532楼盘,闪购7.8折”,集团旗下之区域公司,悉数推出全员营销优惠升级活动。在8月20日至10月8日时代,恒房通推荐购房均享特别优惠,且逐日推出不定量的特价房单位。

  近年来,恒大年夜生长计谋由“范围型”向“范围+效益型”改变, 运营形式也由“三高一低”向“三低一高”改变,即低负债、低杠杆、低本钱、高周转。业内认为,采取公道的手段加快发卖,进步库存周转速度,可降低企业的财务风险。

  实际上,恒大年夜绝非本年第一个抢跑的企业,但倒是首个选集团同一启动“金九银十”促销战略的公司。鉴于恒大年夜的体量及市场占领率,此举关于市场的冲击力不容藐视。

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