寻觅房企护城河之半年报里的回款率

孟凡霞 王寅浩2019-08-29 08:07:59来源:北京商报

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  市场下行、头部放缓、资金趋紧,随着房企半年报表露接近序幕,关于过冬、关于将来,房企们给出了或诚恳或堂而皇之的答复;在房住不炒的条件下,若何活下去并且活得更好,是大年夜家眼前合营的考题。不合的是,每家的护城河宽度不合、深度不一。从本期起,北京商报新北京楼市周刊推出房企半年报特别策划——寻觅房企护城河,一路寻觅那些可供行业批评的样本。

  8月以来,房企年中报密集而至。在外部融资情况收紧的情况下,房企生计处境也愈发艰苦。在此大年夜背景下,发卖范围已不再是房企追逐的重要目标,“促发卖、抓回款”屡屡被房企高管所说起,若何“活下去”成为当下房地产行业最重要的命题。

  冬季来了,过冬的粮草能否充分?身处行业下行期,加快回笼资金已成为房企的重要义务目标。“手中有粮,心中不慌。”本年正好是房企的偿债岑岭期,表里要素叠加,很多房企强调发卖回款实际上是为了可以或许“活着”。并且随着房企加快资金回笼,部分市场会处于“以价换量”的局面。

  80%已拿不出手

  最早喊出“活下去”的是龙头房企万科,作为房地产行业的领军人物,万科董事会主席郁亮一番“只要取得回款才是真实的发卖”的谈吐,把回款和回款率推到了台前。早在2014年,万科就放弃了发卖范围考察标准,以回款为考察。在2019年中期事迹会上,万科集团副总裁、董事会秘书朱旭泄漏,“上半年万科的发卖回款率一直保持在90%以上,处于行业抢先程度”。

  实际上,在万科喊出回款标语之前,房企存眷回款率已成为趋势。本年中期事迹申报显示,包含碧桂园、保利地产在内的多家房企,回款率均完成不合程度的增长。以碧桂园为例,上半年碧桂园权益物业发卖现金回笼约2659.4亿元,回款率为94.3%,较去岁尾的91%上升3个百分点,持续第三年年中运营性现金流净额录得正值。

  据碧桂园总裁莫斌泄漏,本年碧桂园都是用权益回款来停止考察的,申报期内有7352亿元已售未结算,估计下半年权益可售货量达4820亿元。截至2019年6月底,碧桂园可动用现金余额约2228.4亿元,占总资产比例为12.8%,另有约3133亿元的银行授信额度还没有应用,营运本钱充分。

  同属于龙头房企的保利地产,本年上半年回款率也完成8个百分点的增长。半年报显示,保利地产上半年累计完成发卖回笼2168亿元,回笼率较客岁同期上升8个百分点至86%。

  “手中有粮,心中不慌”,行业大年夜佬已表示出发卖回款关于企业生计生长的重要性,在其范围之下的各类中小型房企,也把“促发卖、抓回款”作为重要义务目标。8月13日,在旭辉控股年中事迹发布会上,旭辉管理层宣布其上半年发卖回款率同比上浮95%。据旭辉控股总裁林峰泄漏,“为了回款,旭辉专门成立了回款小组,以回款作为各项考察目标”。

  在林峰看来,地产企业的“造血”才能比融资才能更重要,“现金为王”最核心的是企业本身的“造血”才能。“旭辉一直保持有质量的发卖和有益润的发卖,这为企业下半年的发卖供给了坚实的基本。”林峰还表示,以销定产、降低库存,进步去化、加快回款,是旭辉集团下半年的生长战略。

  身处行业下行期,愈来愈多的房企将“现金为王”奉为企业稳健及安然运营的“护城河”。据媒体报导,7月26日富力地产发布了一份外部文件——《关于请求地区公司确保完成发卖义务的告诉》。根据告诉内容,2019年下半年富力地产准绳上暂停拿地,要以完成项目发卖目标为第一优先级,文中屡次说起要“促发卖、抓回款”。

  另外,绿城中国、阳光城和华夏幸福等多家房企也强调发卖回款、进步现金回流速度。半年报显示,上述3家房企本年上半年的回款率分别为88%、80.5%和62%。个中,华夏幸福62%的回款率虽未达到行业高程度,但也较客岁同期上升16个百分点。

  存粮“过冬”

  本年以来,房企生计处境愈发艰苦,从23号文出台、房地产信任收紧,到境外发债受限,房企赖以生计的信贷、信任和债券融资渠道前后被收紧。央行数据显示,截至2019年二季度末,房地产开辟贷余额11.04万亿元,同比增长14.6%,增速较2018年同期增添9.6个百分点。

  在“房住不炒”的大年夜背景下,多家房企加快回款,意欲回笼更多的现金流,以抵抗行业下行周期的风险。回款的关键在去库存,可否敏捷将手里的房子卖出去,还是房企最重要的“作业”。近期,龙头房企恒大年夜在全国范围内打响了金九银十促销第一枪,全国532家楼盘,闪购7.8折,另外逐日推出不定量特价房,一切在售项目全部9折,线上9.5折,员工推荐额外享9.8折,一次性付款享9.2折,按揭付款额外9.4折,江苏、广东、四川、重庆等楼盘全部在列。

  据媒体报导,今朝万科在天津、青岛、济南等地的部分楼盘也有促销举措。另外,一些重点城市已出现多个房企、多个项目降价促销,一线城市广州也未幸免。

  据悉,本年是房企的偿债岑岭期,在外部融资情况收紧的情况下,发卖回款成为房企过冬的重要资金来源。

  Wind数据显示,2019年全年合计有5701.27亿元房地产债券到期,个中下半年合计有2874.67亿元房地产债券到期。上半年受益于较为宽松的发债情况,1-4月的地产债净融资额均为正;但从5月开端至今,仅7月净融资额为正。截至8月23日,8月地产行业的净融资额为-146.62亿元。

  发卖“降温”

  “强调回款是房企出于对现金流安然的推敲,外部融资情况收紧,企业全体资金链要处于一个安然的地位。”合硕机构首席分析师郭毅告诉北京商报记者,从全部市场层面来看,房企阵营的分化,也形成回款压力各有不合。假设全体营业构造在一二线城市的房企,回款压力会相对较小;营业集中构造在三四线城市的房企,就会见临相对严格的资金状况,那么它关于回款的需求也会更大年夜一些。

  在郭毅看来,在当下这个时间节点,缺乏经济内生驱动力、人口外流明显的城市,随着房企加快资金回笼,市场会处于“以价换量”的局面。

  现实上,本年的房地产市场其实不乐不雅,全体发卖“降温”明显。国度统计局数据显示,上半年商品房发卖额增长只要5.6%,与2018年上半年的13.2%比拟,降低7.6个百分点。商品房发卖面积更是出现负增长,为-1.8%。

  在融资趋紧、发卖遇冷的市场情况下,地盘成交量价同比也双双下跌近30%。数据显示,1-7月,房地产开辟企业地盘购买面积9761万平方米,同比降低29.4%,降幅比1-6月扩大年夜1.9个百分点;地盘成交价款4795亿元,降低27.6%,降幅与前6个月持平。

  反应在市场层面,万科本年上半年拿地明显放缓,拿地金额仅为1030亿元,增速从客岁的58.9%大年夜幅降低至9.3%。除万科以外,包含保利、招商蛇口、旭辉在内的多家房企也放缓拿地节拍。

  万科履行副总裁张旭称,“万科拿地是基于收了若干钱回来,所以没有固定的拿地筹划,地价款大年夜概是发卖款的30%多,依然坚稳重点在一二线城市拿地,三四线城市不会去,照样在城市带生长”。

  在2019年融创中期事迹会上,融创中国董事会主席孙宏斌亦表示,上半年拿的地其实不多,四五月拿地就根本停了,除非是特别好的地,融创会把本身的优势改变成运营的现金流,用来降低负债,保持活动性。

  对此,易居研究院智库中间研究总监严跃进分析称,地盘市场降温充分表现了以后地产企业的理性,今朝企业的计谋可以分为“战”和“略”。个中,“战”是指须要在项目发卖方面积极做到位,进而完成更好的资金回笼;而“略”则表现为拿处所面的守旧,或许说开辟投资的降速。

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