房企的担保命门

孙婉秋2019-09-09 09:00:52来源:国际金融报

扫描二维码分享

  前脚刚交出半年报答卷,泰禾后脚便宣布为旗下两家子公司供给15亿元担保融资。

  近日,泰禾告诉布告称,为满足运营须要,泰禾集团股分无限公司全资子公司福州泰禾房地产开辟无限公司作为借钱人,接收兴业国际信任无限公司供给的不逾越7亿元存款,克日不逾越12个月。另外,全资子公司福建中维房地产开辟无限公司经过过程股权收益权让渡及回购的方法向兴业国际信任无限公司融资不逾越8亿元,克日不逾越12个月。

  作为担保方,泰禾分别为上述存款和融资供给连带义务包管担保。

  对外担保余额830亿

  本年上半年,泰禾曾召开董事会及股东大年夜会,对将来12个月对外担保情况停止了授权估计担保额度。

  从今朝的应用情况来看,泰禾为全资子公司福州泰禾的累计估计担保额度为85亿元,今朝已应用额度65.6亿元(含本次的担保额度7亿元),残剩担保额度为19.4亿元。另外一家福建中维,泰禾对其累计估计担保额度为10亿元,今朝已全部应用终了(含本次的担保额度3.7亿元),是以在满足调剂条件的情况下,泰禾从其全资子公司福州泰禾新世界房地产开辟无限公司中调剂应用4.3亿元,公司为福州新世界的累计估计担保额度为60亿元,今朝已应用额度35.7亿元(含本次的担保额度4.3亿元),残剩担保额度为24.3亿元。

  根据告诉布告表露的数据,泰禾此次担保的两家子公司财务情况其实不乐不雅。

  截至6月30日,福州泰禾资产总额622.48亿元,负债总额607.84亿元,净资产14.63亿元,营业支出0元,利润总额为-2.53亿元,相较去岁尾增添5.75亿元阁下,净利润也由去岁尾的3.4亿下滑至-1.57亿元。

  另外一家被担保企业福建中维虽未出现吃亏状况,但利润却在大年夜幅下滑。

  截至6月底,福建中维资产总额369亿元,负债总额356.63亿元,净资产12.39亿元,利润总额从去岁尾的2.4亿元骤降至413万元,净利润也从2.62亿元降为315万元。

  截至9月2日,泰禾实际对外担保余额为830.25亿元,占公司比来一期经审计归属于母公司一切者权益的449.79%,个中,对参股公司实际担保23.99亿元。

  梳理泰禾的融资途径不难发明,对外担保已成为公司较为频繁的短期融资对象。

  据《国际金融报》记者不完全统计,本年2月至今,泰禾发布的触及融资对外担保告诉布告有26笔阁下,相当于每周便有一份融资担保告诉布告表露,另外,被担保公司的财务情况广泛不乐不雅,资产负债率近乎均逾越70%。

  有息负债的映照

  泰禾的高担保只是房地产行业的一个缩影。

  比来,面对融资收紧,浩大房企经过过程多元化融资方法寻求资金,个中担保存款作为可以或许快速降低融资本钱的有效手段,被很多房企视为利器。

  9月6日,阳光城告诉布告称,将为子公司重庆渝能家当、重庆上善置地24亿元融资供给担保。

  截至9月6日,阳光城及控股子公司对参股公司和其他控股子公司供给担保算计总额度1329.48亿元,实际产生担保金额855.92亿元,占比来一期经审计归并报表归属母公司净资产372.48%。

  国泰君安6月的研报曾对36家沪深A股上市样本房企做过统计,数据显示,相较于金地、新欲望、滨江、世茂股分等,阳光城、泰禾、金科、中南扶植、蓝光生长等房企的担保比率均逾越200%。

  但是,子公司融资的增长会带来归并财务报表中有息负债及有息负债率的上升,是以房企对外担保率是有息负债率的映照。某种程度来看,房企的高担保率正是由其高负债率带来的。

  以中南扶植为例,截至8月底,中南扶植及控股子公司对外担保总金额逾越634亿元,占比来一路经审计归属上市公司股东权益的364.51%。

  与此对应的是,中南扶植一直处于高位的负债。本年上半年,中南扶植负债算计2455.1亿元,同比增长43.68%,个中活动负债1917.74亿元,非活动负债527.26亿元,这一长短债的配比明显有悖于行业周期,中南扶植短期偿债承压。

  截至申报期末,中南扶植资产总计2680.09亿元,期末资产负债率为91.23%,这一负债率位列诸葛找房统计范围中范围房企首位。同时,据其统计,中南扶植从2017年起负债率一直高居范围房企榜首,也是上榜企业中独逐一家负债率持续三年均达90%以上的房企。

  现实上,本年以来,中南扶植一向在提速担保。

  据《国际金融报》记者不完全统计,本年以来,中南扶植发布担保告诉布告57次,均匀4天多发布一项担保方面的告诉布告,有时一则告诉布告还内含多家公司,如7月19日,中南扶植一口气为临沂锦悦等8家公司供给担保;6月25日,中南扶植同时为利辛县锦瀚置业等8家公司担保。

  《国际金融报》记者梳理发明,这些担保中,逾越一半的城市项目公司位于三四线城市,且很多为新注册的项目公司,或许尚处于吃亏状况。以本年7月以来的情况为例,1个月阁下的时间里,中南扶植合计为28家公司供给担保,但是从管帐数据来看,唯一1家负债率在70%以下,有4家负债率高于100%。

  惯例而言,被担保方的资产负债率可以有助于衡量担保方的代偿风险。被担保方资产负债率越高,注解由于外部融资而产生的债务包袱越重,房企为其供给担保的代偿风险就越高,因此行业平日采取“为资产负债率逾越70%的被担保对象供给的债务担保金额占担保总额的比例”来衡量对外担保的代偿风险,以此计算的话,中南扶植这一比例逾越70%,处于行业高位。

  易居研究院研究总监严跃进在接收《国际金融报》记者采访时表示,为子公司融资停止担保内行业内较为罕见,但假设子公司的负债和盈利情况其实不乐不雅,且随着棚改政策调剂和三四线城市楼市降温,“去化”压力或将集中出现,能够会加大年夜母公司的债务风险。

  另外一个值得存眷的处地点于,国泰君安证券发布研报表示,部分房企为了美化报表,将负债资金以股权的方法计入子公司,同时在合约中明白回购条目,商定在一准时代后以更高的价格回购。这部分股权付与企业强迫性的支出义务,本质上构成了公司的债务,却以股权的方法计入报表,降低了企业的负债率。这一操作手段,业内称之为“明股实债”。

  是以,经过过程多数股东权益占比与多数股东损益占比的差额可以或许对“明股实债”停止粗略衡量,该目标值越大年夜代表房企能够存在更多的“明股实债”。在该研报计算所得的列表中,中南扶植居于前列,仅次于华夏幸福、蓝光生长和阳光城。

原创 宏不雅 政策 市场 公司 地盘 不雅点 金融 海内 家当链
专 题
前往顶部
扫描二维码分享
前往顶部