房企众生相:谁在猛促发卖 谁在静静拿地

李艳艳2019-09-10 08:46:47来源:中国企业家

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  关于一切经历过数轮调控周期活到如今的地产老板来讲,他们早已熟稔熬过“穷冬”的姿势,只是姿势因人而异,略有不合。

  李思廉嘴上说不难熬苦楚,但实际施动却非常诚实。

  关于2019年,富力地产本来定下了很高的发卖目标:1600亿,相较客岁的1300亿增长23%。半年后,宣之于众的权益发卖额只要602亿元,目标完成度不及四成。

  面对如此事迹,本年8月的中期事迹会现场,富力地产董事长李思廉看上去照旧乐不雅,“谁说本年的市场差?没有很差。”此情此景,仿若半年前他对《中国企业家》所言:“没甚么难熬苦楚的”。

  但异样是李思廉,却亲身草拟了一份《关于请求地区公司确保完成发卖义务的告诉》。该文件下发到全公司,提出2019年下半年的任务重点应环绕“促发卖、抓回款”展开,并且下半年准绳上暂停拿地。这一幕和两年前类似,当时与万达的“世编大年夜并购”签约后,富力地产也曾给旗下地产在售项目压力,请求敏捷回款。

  富力没能借收买完成“范围”上的弯道超车,“暂停拿地”的告诉倒让曾经的“华南五虎”之一频上头条。

  其实选择裹紧“荷包子”的房企并不是只要富力。本年以来,虽然国际经济面对下行压力,但房地产并没有被视作短期安慰经济的手段。在保持房住不炒的准绳下,各地地产调控未有抓紧之势。

  但也并不是一切地产公司都选择“冬眠”。从各梯队拿地发卖比变更情况来看,发卖程度在11强~50强之间的房企,拿地立场相对积极。对外传播鼓吹“范围刹车”的旭辉、  阳光城等闽系房企,和中国金茂、中梁、弘阳等环绕在“千亿”目标上的房企,其范围诉求照旧激烈,扩大态势未减。多家具有央企背景的地产开辟商保利、中海、华润置地等也在此轮调控穷冬中“逆流而上”。

  某不签字的国际TOP10房企融资层面高管对《中国企业家》分析称,“不拿地能持续多久?不好说。如今信贷紧缩,甚么时间摊开,也不好说。”在他看来,融资收紧是房企拿地战略收紧的主因。“大年夜房企融资渠道丰富,中小房企渠道无限,钱比较贵,会更留意收紧拿地。”

  “活上去、活得好,比范围更重要。”前述房企融资层面高管感慨称。

  小阳春成阳春面

  2019年刚一开年,地产公司就感触感染到了丝丝凉意,春节时代的返乡购房潮没有出现,一向到3~4月才出现比较明显的“小阳春”迹象,单月数据同比出现反弹。但很快,5月份数据立时回头向下,“小阳春”还来不及升温,就已降温。

  进入6月今后,地产行业等待的调控抓紧并没有出现,反而调控持续深刻,特别在资金端方面,保持贯彻履行“房住不炒”的总基调,银保监会严控房地产信任、企业发债等融资渠道,房企海内发债也被严格限制。8月初,中国银保监会颁发《关于展开2019年银行机构房地家当务专项检查的告诉》,严格查处各类将资金经过过程调用、转道等方法流入房地产行业的背法背规行动。

  多家银行及证券市场人士对《中国企业家》证明,8月底,多家银行收到窗口指导,自8月29日起,请求收紧房地产开辟贷额度,准绳上控制在2019年3月底时的程度。而据央行发布的开辟贷数据,2019年8月末,房企开辟贷余额是11.74万亿元,要增添至2019年一季度末的10.85万亿元。

  开辟贷是地产公司一切融资方法中最快速、最高效,开辟贷额度被限制范围,地产公司的资金压力陡增。“房地产融资的一切渠道都在变窄,开辟贷收紧了,将来房地产市场肯定会有变更。”某银行机构分析人士称。

  一名央企背景TOP10房企人士对《中国企业家》泄漏,其已收到开辟贷要紧缩的消息,但详细甚么时候正式落地、发文情势、范围请求等还不清楚。他留意到,“如今当局对地产融资的调控,不再纯真像之前单个部委(担任),而是住建部全体牵头,请求步调分歧。”

  开辟贷限额对公司能否有影响?近日,有万科投资者如此提问。万科董秘回应称,对风格谨慎、运营稳健的企业来讲,融资情况过度收紧不用定是好事。起首有益于地盘市场回归理性;其次利率、信贷资本分派差别化程度能够进步,稳健、信用好的企业能取得相对优势。

  “融资方面还会收紧吗?肯定。收紧状况还会持续多久?说不清楚。”  兴业银行市场相干人士如此回应《中国企业家》。在他看来,以后房企主如果以“稳”为主,战略上的大年夜紧缩大年夜扩大都不太能够。不论龙头照样中部房企,求生是基本。“明智的应当是紧缩,不怕逝世的才会扩大。就是本身不紧缩,银行也会让他们缩。固然,账面有钱的土豪除外。”

  收紧开辟贷的政策只是持续调控的一部分。有银行人士泄漏,早在岁首年代,部分银行就已开端严控房企开辟存款。本年5月,银保监会颁布了“史上最严”的23号文,重点说起地产融资的背规清理,列出了房地产信任检查16大年夜要点。

  日前,银保监会开出本年银行体系截至今朝的最大年夜罚单:  中信银行因13项背法背规现实,遭罚没2223.6677万元。背规事由包含:以活动资金存款名义发放房地产开辟存款、未将房地产企业存款计入房地产开辟存款科目等。

  并且,从今朝来看,并未有在金融层面抓紧监管的迹象。9月4日,国务院常务会议就肯定加快处所当局专项债券发行应用的办法,带动有效投资支撑补短板、扩内需。但也明白提到,专项债资金不得用于地盘储备和房地产相干范畴、置换债务和可完全贸易化运作的家当项目。

  冰火两重天

  “本来下半年一切地产公司都邑暂缓拿地。”中梁地产中部区域某融资层面人士告诉《中国企业家》,“如今国度对房地产调控得很凶猛,融资渠道都被堵逝世了,开辟商没钱,也拿不了地。”

  对地产行业的严风格控,不只在资金的“量”上,也在“价”上表现出来。据地下财报告诉布告,本年房企融资本钱全体走高,分化明显。600亿~1000亿范围房企融资本钱集中在6.5%。中小房企的融资难成绩将加倍凹陷,但头部、央企房企融资本钱相对较低。

  在之前,出现行业增速放缓,第二梯队房企常常以加杠杆方法,掌握弯道超车机会。但本轮不合的是,面对多部分、多方调控,反而是奉行高周转形式的平易近企性质房企更难熬苦楚。

  “房企资金缺口太大年夜,才弄高周转。但如今碧桂园也不强迫请求了,由于质量这一块不敢包管,万一失事就轻易出大年夜变乱。”中梁地产区域投拓人士对《中国企业家》称,高周转情况下的公司生长太快,管理和机制都跟不上,控股公司和下面的区域公司、和项目部管理轻易脱节。前述人士言谈当中表达了本身的担心。“如今中梁也碰到了这类瓶颈。”

  另有接近富力地产集团层面人士对《中国企业家》称,富力的调剂战略固然可以稳定资金,但也有后遗症。比如,能够会错过一些优良地块的拿地机会。“这个时辰,房企会见临很多补库存方面的抵触,继而影响后续地盘的储备范围。”

  在这位人士还对富力可否完成发卖目标有所担心。“上半年事迹完成度不好,解释去库存后果不好,肯定会影响资金回笼。”在他看来,富力提到临时不拿地,和公司本身和行业情况都有关系。“富力收买了很多项目,本身关于资金的渴求程度就很高。而以后地产行业进入降温周期,公司不免堕入投资收紧和风险扩大年夜的隐忧。”

  “开辟投资的拐点曾经到来。”某不签字的有名财经评论人对《中国企业家》总结称,“大年夜型企业广泛紧缩,解释企业相对守旧的运营战略曾经构成,这是后续其他房企须要积极研究的旌旗灯号。”

  但是,当下大年夜多半房企所言的“楼市穷冬”,并未表如今某些国企央企背景的开辟商身上。他们天然具有的融资本钱和资本获得优势,反而在寻觅新机会。

  “(调控后)资金优势会进一步向国企央企倾斜,头部房企加倍集中,TOP20至30强房企竞争态势趋严,营销(力度)会进一步加强。”某央企背景的房企投资营业相干人士对《中国企业家》称。其表示,政策趋紧后,特别是一二线城市抓紧能够性较弱的背景下,部分三四线城市能够会迎来房企抢收。至于中海的拿地战略,他表示,“今朝照样以勾地、大年夜盘为主。”

  在前述人士看来,如今的调控是之前市场较热后的一种阶段性调剂。“房企和市场都是周期性的,不要忘记这一点,就不会也不该该过于消极。”在他看来,2016~2018年楼市的热度确切有部分政策利好的缘由,如融资便利和棚改专项债,分别安慰了供给端和需求端。但从如今的宏不雅调控思路来看,“当局全体照样会向大年夜基建倾斜,(由于)大年夜基建会起到稳定器的感化”。

  地产公司的谨慎曾经在地盘市场上有所表示。来自  西南证券的一份分析申报称,融资收紧影响自筹资金,进而拖累到位资金。随着本年三季度行业融资情况有所收紧,到位资金增速能够进一步下行,地盘市场或将持续降温。数据以证,本年前7个月,房企购买地盘面积及成交价款同比降低均接近三成。

  另无机构申报指出,本年8月,地盘市场全体供求范围均下滑,地盘出让金持续缩水,成交溢价率亦大年夜幅下跌,流拍率持续3个月上升,地盘市场全体热度降低。据国盛证券,本年上半年,全国共流拍8882块地盘,较客岁同期增长1558条,略高于2017年同期。普通而言,下半年地盘流拍数量及面积常常会高于上半年。由此揣摸,下半年面对的地盘流拍压力仍较大年夜。

  固然整体情势严格,行业融资情况趋严、融资本钱广泛上升,但位居TOP10的保利生长、中海地产、华润置地等央企地产公司,其加权均匀融资本钱反而降低。另外,信任作为平易近企投资拿地的重要融资端口,其收紧对央企国企影响不大年夜。

  以致于有分析人士猜想,调控若持续,“不清除TOP10坐次会生变”。

  暗渡陈仓

  《中国企业家》综合统计上市公司财报、机构测评数据等地下材料后发明,2019年1~8月,克而瑞公布的TOP50房企中,拿空中积出现降低的房企多达28家,占比67%。个中,龙头房企拿地热度明显降低。TOP10房企拿地总面积约2.1亿平方米,同比客岁降低近三成。

  开辟商的谨慎在头部房企的管理层表态中异样可以看到。本年8月的中期事迹会上,万科称拿地较难,所以会谨慎;恒大年夜表态要过度缩减范围,对拿地没有急切性;融创则称,从4月曾经开端收敛拿地,孙宏斌更直言,下半年已没有拿地目标了;龙湖称,将来还有很多机会。

  就富力前述文件说起的“下半年准绳上暂停拿地任务”相干内容,李思廉解释:“整篇文是真的,但不满是这个意思。假设有特其他地也会看公司有否需求,由于大年夜家照样想买大年夜一点的地,但短时间内融资条件较紧。抽紧信贷情况,企业出于对本身的保护,守旧一点也是正常的。”

  融创中国董事长孙宏斌的表态加倍鲜明。“下半年我们根本上没有(拿地)目标,除非特别好的机会,不然在拿处所面貌前是停止的。”孙宏斌称,“自4月底、5月初,公司严格控制投资节拍,停止了地下市场招拍挂的一切参与。鄙人半年,必定会严格控制全部投资节拍。”

  但地产大年夜佬们的表态并不是现实的全部。

  “孙宏斌就是那么一说。”融创某区域营销层面高管对《中国企业家》称。在他看来,融创“有专业的投资拿地团队和财务利润本钱测算团队,好的地块、挣钱的地块肯定照样会出手。”

  “我们老板说不拿了,但我们上周拿了一块,下周还有一块。”融创某区域投资人士对《中国企业家》笑言。不过,比拟今年,他本年“筹钱”的任务明显劳碌。“房企比来一片萧条,情势不好,得付出更多尽力才无能下去。”

  龙头房企中,碧桂园未直接表达“紧缩拿地”的意图。其常务副总裁程光煜称,碧桂园全年有1800亿元投资筹划,按上半年投资节拍,下半年仍有充分预算。恒大年夜明白提出,将增添地盘款支出,并“过度缩减地盘储备范围,进一步增长效益”。万科本年拿地战略的关键词则是“没有固定的拿地筹划”。

  中期事迹会上,万科履行副总裁、首席运营官张旭表示,拿地若干的根据是“收了若干钱回来”,所以没有固定的拿地筹划。不过,三四五线城市肯定不会进。他还表示,万科客岁拿地很多,本年的开工面积和客岁差不多,地家当务“应当会持续稳定生长”。

  同时,怀抱不合诉求的房企,在拿地战略上有不合掌握。即使当下,也照样有地产公司选择逆势扩大。

  全力冲范围的中国金茂在2018年冲破千亿,位居克而瑞发卖排行榜第24位。公司总裁李从瑞提出,要快速进入房企前15名,并于2020年杀青发卖签约额2000亿元,跻身行业第一梯队。范围目标安慰下,中国金茂在地盘市场举措积极。

  中报显示,2019年上半年,中国金茂获得项目标总修建面积约888万平米,逾越客岁同期的548万平米。李从瑞表示,“上半年公司拿地保持了比较好的节拍,全年整体拿地将和客岁持平。”2018年,中国金茂的拿地总额为896亿元。

  异样对范围有激烈诉求的弘阳地产,在本年上半年共获得35幅地块,新增修建面积达407万平米。除去整体土储面积同比客岁增长两成外,其土储扩大速度也高于客岁同在即两成。不过,协作拿地今朝占弘阳全部拿地比例的91%。8月29日,在弘阳地产2019年上半年事迹会上,弘阳地产履行董事兼行政总裁何婕强调,“协作拿地依然是(公司)保持的计谋”。

  号称“下半年不拿地都可以”的旭辉,仍在寻觅机会扩储。本年前七个月,旭辉共新收买40个新项目,新增地盘储备878万平方米,估计新增货值1370亿元。方才之前的8月,旭辉又新取得5个宅地项目。9月3日,旭辉还以总价9.38亿元、溢价率9.6%,取得沈阳两宗回炉宅地,总修建体量约16.45万平方米。

  这些地产公司为何持续拿地冲范围?熟知地产公司融资方法的某金融机构人士表示,“大年夜银行、大年夜机构只跟前二三十家头部地产公司协作,没有大年夜金融机构支撑,其他的地产公司都只能主动缩范围。地产说究竟是金融业的延长,分开了金融机构的支撑,地产公司就甚么都不是。”

  固然调控持续趋严、融资持续趋紧,绝大年夜部分地产公司们忙着抓回款、保现金流,谨慎看淡后市,但也有趁机扩大的。关于一切经历过数轮调控周期活到如今的地产老板来讲,早已熟稔熬过“穷冬”的姿势,只是姿势因人而异,略有不合。

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