左手产品力,右手高生长,这家新锐地产百强凭甚么?

2019-10-08 14:44:24来源:明源地产研究院

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  从上海起身、用产品措辞、新锐百强……这些标签都指向了同一家房企。

  在上海,他们战绩斐然。

  2019年,在中国房地产开辟企业上海市30强榜单中,位列第17位!

  2017、2018持续两年,樾山项目登顶上海,成为年度别墅产品销冠!

  2015年收盘的红树湾项目,价格比对面某大年夜牌竞品贵4000元,依然遭到客户热捧;二手房市场,红树湾价格也比对面小区赶过15%!

  产品力,是以成了他们的核心竞争力和标签。

  大年夜家能够曾经知道了,明源君明天要说的这家房企就是----上坤。

  2018年,年青的上坤拿下了229.5亿元的发卖事迹,跻身百强。与此同时,上坤对准上海、江苏、浙江、安徽、广东、河南、湖北7大年夜区域,开启了范围化生长之路。

  如安在扩范围的同时,逝世守本身的产品初心?这个成绩,是上坤须要答复的。

  日前,明源君对话了上坤集团助理总裁梁晶,来揭开上坤的产品之道。

  01产品是上坤的立品之本

  2010年,上坤创建之初,起首落子上海宝山,从改革园区开端,再到室庐项目,最后走向全国化的构造。产品力一直扮演了相当重要的角色。

  为甚么产品成了上坤的立品之本?

  起首,上坤在起身阶段,在财力、范围等很多方面,客不雅上与巨擘们有相当差距,唯一可以依附的就是本身的专业,所以上坤的基因中就生成具有了产品专业和情怀。

  其次,正是由于不输大年夜牌的竞品项目打出了名号,依附产品力,上坤才取得了与浩大大年夜型房企协作的机会。

  最后,在地产下半场,产品的重要性愈创造显。所以接上去的生长中,重视产品品德的把控,同样成了上坤范围化生长之路的重中之重。

 02 上坤产品力的来源

  深刻客研、看重产品人才网job.vhao.net梯队扶植

  上坤的产品力从何而来,如安在扩大中逝世守产品力?

  在上坤看来,客户是答案的中间……

 一、全生命周期的客户调研,是做好产品的基本

  产品是扎根在客户需求之上,是以上坤对客户调研异常看重。

 1、新进区域,充分懂得客群,找出差别

  上坤投资部分,为新进入城市打前阵,以下2个方面是必须懂得的:

  1)地盘市场和室庐发卖情况。对本地的地盘市场、全体的经济情况、人口和人口构造、本地库存和花费程度等等停止基本的数据研究。

  2)非正式拜访竞品。踩盘一些竞争敌手,对本地不合的竞品、外来开辟商的发卖情况、户型情况等停止分析。

  以上坤在合肥肥西和长丰县的调研为例,针对2019年上坤重点存眷的土拍地块,上坤的市场客研部共14人,分作2个小组,分别在肥西和长丰目标地块邻近经过过程派发二维码扫红包的情势停止了问卷调研。

  问卷在两个片辨别别搜集到了405份和525份,其内容分为3个部分:基本信息(性别、年纪、活动范围、家庭情况、职业等)、付出才能(家庭支出程度、现居房、遭受价格等)和置业需求(对户型的请求、配套及景不雅的存眷点、对高平装的接收度等)。

  最后,肯定进入的项目会构成客户画像,为产品策划开路。

  上坤对区域的客户调研其实不只限于这类“面”,针对“点”的客户调研亦在上坤的筹划当中。

  以上坤本年实施的产品亮点调研“为你特制的家”为例,问卷分为5大年夜部分,一共38个成绩,问卷客群重要集中在上海及长三角区域,用于第一轮信息反应上的优化设计,并且协同营销,将优化后的问卷投向三四线,来比较不合能级城市产品存眷点差别。下图是问卷的一些典范成绩:

上坤

  上坤客户调研问卷各部分节选示例

  2、已进区域,触点行动:设计师体验带客,搜集客户需求

  产品是扎根在客户需求之上,是以上坤对客户调研异常看重。进入深耕区域后,上坤的设计师成了对客户停止深刻调研的主力。“触点行动”指项目落地后,设计师结合营销,在案场对客户调研,以获得反应。

  普通“触点行动”为期3天:

  第一天:对已有项目停止产品考察。重要触及项目优缺点的反应搜集、产品研发亮点落地情况和客户应用反应、优良的竞品项目考察。

  第二天:城市深访。这一块常常与区域设计部一路协同完成,包含了行业市场调研和“体验式查询拜访”。除对该城市的产品类型、客户购买力停止研究,上坤的触点行动还会对城市居平易近访谈、领会全部城市。

  “设计师不然则踩盘,还要在那边住一早晨,要到夜市上吃顿饭,去体验一下本地人的生活和他们的真实生活状况。”梁晶表示。

  第三天,案场发卖体验进修。设计师们经过过程发卖案场带客体验的情势,在上坤自家的案场、对自家客户停止信息搜集。

  “触点行动”目标是多重的:

  1)项目案场的直不雅接触,对市场营销停止周全查询拜访;

  2)对已有项目落地的城市,对客户敏感点和存眷点停止精确抓取;拟投资城市,则亲身领会城市文明,研究市平易近生活习气;

  3)设计产品,包含示范区售楼处、在建大年夜区的实地调研;

  4)集团标准化和产品手册的应用反应。

  最后,“触点行动”将构成客户访谈记录、项目成绩申报、对产品手册的升级要点、对该城市的体验分享等成果,目标是打好产品在本地的口碑,实如今该区域的深耕。

  2、看重产品力:上坤30%的项目总都是设计出身

  在上坤寻求产品力的眼前,是来自人才网job.vhao.net制度的支撑。

  1、严把设计人才网job.vhao.net,组织架构包管品德

  在上坤有个比较特别的景象:近30%的项目总都是设计出身。这说清楚明了上坤对产品力的看重。

  而上坤对设计人员的请求也较为严苛:

  起首,必须半路出家。也就是是修建相干专业本科以上卒业的。

  其次,有照应的从业经历。“2/3的设计人员待过设计院,个中大年夜部分来自前10、前20的标杆地产公司。”

  最后,可以或许从购房者的角度思虑成绩,从而激起对产品的思虑,是设计师异常重要的一个才能。

  另外,本年上坤升级了设计人才网job.vhao.net体系,在保存传统地产的专业条线对接、区域管控的基本上,优化并加强了集团研发设计中间的虚拟天性性能,包含产品研发、项目管理、设计品控、综合运营、人才网job.vhao.net培养等五个维度。为承接集团运营请求,分化并完美专业化和精细化管理,打下优胜基本,能很大年夜程度上对产品停止支撑。其人才网job.vhao.net体系以下图所示:

上坤

  上坤产品人才网job.vhao.net组织构造,对产品停止支撑

 2、“啄木鸟筹划”:设计师完全参与工程扶植

  上坤也用比较完美的检查制度来完成工程的品德控制。

  “项目会每周停止检查,区域每个月都邑检查,集团则能够是每个季度停止照应的检查。”梁晶表示,上坤的巡查制度会经过过程外窗淋水、楼板和沉箱的渗水等实验来监管品德。

  上坤的巡查可分为施工巡查和管理巡查两方面。

  施工巡查重要以设计图纸的落地为准绳,同时经过过程现场考验,恰当优化和晋升设计,在巡查过程当中发明的成绩应及时处理,以设计变革或评论辩论会的情势肯定修改偏向。

  管理巡查重要以设计制度的落地为准绳,经过过程各类设计的专项评审增添风险,控制本钱或改良后果,重要材料应有书面的留档和线上的审批,以应对审计风险或其他胶葛。

  以上坤针对安徽区域的合肥海棠四时项目标“啄木鸟筹划”为例,集团分别对修建施工图、构造施工图、电机施工图、景不雅施工图、室内施工图、施工品德、客服品德这7块列出了数十个照应的施工要点。

  例如,电机检查中,电气相干套管、导线、电缆选择能否符合上坤标准……此类标准要点,再针对这些要点停止过细排查。

上坤

  上坤四时海棠项目大年夜区巡查申报示例

 03 上坤产品打法:相对标准化,留住创新因子

  快周转和高品德是否是一对抵触的概念?

  在上坤看来,在某种程度上,快周转与高品德之间的抵触是弗成防止的。

  然则,上坤认为,“大年夜家终究的抵触点在时间上,好产品必定要花更多时间,要完成二者的均衡,就是一个‘提效’的成绩。”

 一、标准化是提效对象

  怎样提效?

  “在没有任何标准化,乃至没有完全的大年夜运营体系的基本上,筹划能够须要一轮又一轮的颠覆来停止论证。”梁晶认为,完全有效的标准化体系,是提效的重要对象。

  2017年10月上坤转入标准化途径,开端停止照应的标准化储备。

  “在2017年我们从拿地到筹划报批的完成时间大年夜概是120天,要3—4个月的时间,如今我们的周期也就在一个月。”梁晶表示,这一整套标准化体系的提效后果是异常明显的。

  上坤采取了研发型标准化的途径:将研发前置,对一些趋势、材料和技巧停止提早研发。而并不是是在已有项目经历中得出的总结型标准化。

  今朝,上坤进入到了3.0的产品标准化手册阶段,并且以半年为周期停止更新。

上坤

  上坤LITA专业体系

  LITA体系分为景不雅、室内、修建和技巧4个板块,每个板块都构成了照应的指导手册。

 2、“有标准而不标准化”,上坤保存创新基因

  上坤的企业价值不雅里有一条是“拥抱变更”,讲的是企业要快速适应组织和市场变更。所以,上坤一向倡导“有标准而不标准化”,出力做好“相对标准化”。

  甚么是相对标准化?

  上坤从以下2个方面来保证标准化的灵活性。

  1、菜单化的标准化选择,包管不合层次项目标差别化

  上坤的菜单式标准化表现出了该体系的灵活性和可变性:
以景不雅体系为例。上坤将全部景不雅分类成生态体系、活动体系和归家体系3大年夜体系,构成一个菜单式的标准化,不合层次与需求的项目仅需勾选相干,就可以大年夜大年夜增添了设计时间,同时还包管了标准对不合项目标适应才能。

上坤

  上坤三大年夜景不雅体系被划分为不合层次,可供勾选

 2、建立区域标准库,随时更新,包管不合区域的差别化

  上坤的户型库有着严谨的编号体系,每个户型的编号可以分化为楼层数、梯户比、面积段等,并以尾标标示不合户型,为上坤户型库的生长更新供给便利。

上坤

  上坤标准体系中户型库具有严谨的编号体系

  如许做的好处是甚么?这为上坤建立区域标准库供给了基本。

  在上坤的研发过程当中,区域特点非常凹陷。在集团的标准化库中,已有一整套的各个面积段的户型库,但在进入区域今后,每个区域都邑再做一个升级版。

  “比如浙江,我们不是每个市都进入,而是做一个计谋婚配,例如温州、宁波、慈溪,我们针对性地调研本地市场的客户需求、热销户型等,再构成弥补户型库。”梁晶表示。

上坤

  上坤深耕区域时,建立区域户型库过程

  以佛山项目为例。广东区域对上坤来讲非常陌生,在初进入时,上坤对集团标准库中基于长三角区域T4楼型中心户的成果停止了改进,根据原有标准化户型停止调剂,北侧房间调剂为器械向采光,防止了视野搅扰成绩,同时也符合本地客户对透风度光的需求。

上坤

  集团标准化90㎡户型                佛山项目90㎡户型

  天经地义,这一改进案例被归入到了上坤在广东区域的户型库中,为上坤在广东的进一步深耕奠定了基本。

  不只在设计层面,上坤在供给商选择上,也会针对区域特点做出均衡。

  “把做产品的办法和逻辑放下去,去研究本地的客户,寻觅婚配的材料。”梁晶告诉明源君,上坤拔取工程类供给商资本时,分为计谋和总包两类。个中,计谋类比如说平装修、景不雅,地区跨度比较大年夜,上坤会在计谋供给商停止选择;而像一些总包类的,包含土方等,在本地的落地性要比较强,就会采取本地的资本。

 3、“3个二八准绳”和创新设计概念,保证产品创新力

  上坤在标准化中的产品保持,最直不雅的表现就是“3个二八准绳”。

  1、用20%的创新力注解立场

  在上坤的计谋目标中,三大年夜“二八准绳”占领一席之地。

  甚么是三大年夜“二八准绳”?——刚需和改良项目标比例是8:2,标准化产品和标杆项目标比例是8:2,项目标准化模块和差别创新点的比例是8:2。

  最后这个“二八”,实际上建立在前一个“二八”中80%的标准化产品的基本之上。即使是标准化产品,上坤也拿出了寻求创新的立场,这与绿城对项目创新比例的请求类似,表现出房企对产品的寻求。

  “对好产品的寻求是上坤的主动选择,请求项目结合地块和客户需求停止创新。”

 2、创新设计概念,设立产品生长偏向

  上坤的全部室庐体系,其实不是一盘散沙,而是用概念将全部室庐体系串连起来,构成一个表达创意和想法主意的体系。

  在上坤的概念中,生态永续、人文关怀、美育培养、聪明科技被提了出来,在外部被称为“5G生长社区”的核心元素,用于贯穿上坤的一切产品当中,并充分落地,为产品力供给了进一步的保证。

上坤

  上坤5G生长社区

  结语:

  关于异样处于这个生长阶段的房企来讲,上坤的经历具有相当的价值。限价以后,横盘到来,在范围与产品之间寻求均衡,其实不容易。

  文章来源:明源地产研究院

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